토지의 특성에 대하여

아무것도 하기 싫을 때 딱5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

토지의 투자방법과 토지를 보는 방법등 다양한 토지에 대하여 이야기를 하고 있습니다.

그런데 혹시 토지의 특성에 대하여 알고 계신가요?

토지의 특성을 기본적으로 알고 있으면 토지투자에 많은 도움이 될수 있습니다.

공인중개사 시험을 공부하셨거나 관심이 있으셨던 분들은 시험서 맨 앞에서 가장 먼저 접해보았을 토지의 특성에 대하여 한번 이야기 해보겠습니다.

그냥 한번 천천히 읽어보시면 아 토지에 이런 특성들이 있었구나 하고 알수 있을 것입니다.

토지투자를 잘 하려면 먼저 토지의 특성을 잘 알고 있어야 합니다.

부동산중에서도 토지는 아파트난 상가과 같은 건물과 다른점이 아주 많이 있습니다.

그럼 토지의 특성에 대하여 이야기 해보겠습니다.

1. 토지의 특성 - 부동성.

부동성이란 동산과 달리 어느 위치에서 다른 위치로 옮길 수 없다는 의미입니다.

물론 아파트나 상가도 부동성이 있습니다. 부동산은 그 부동성으로 인하여 그 가치평가에 있어서 지역과 입지가 가장 중요한 요소가 되는 것입니다. 아파트에서 지역과 주변환경 및 역세권 교통 등이, 상가에서는 상권과 입지 접근성이 중요시 되는 것도 그 이유입니다.

토지에 있어서 지역과 입지는 더욱 더 중요성을 가지고 있습니다. 입지에 따라 주변의 개발 가능성과 토로 및 교통의 접근성이 중요시되어 토지각겨에 큰 영향을 미치기 때문입니다.

2. 토지의 특성 - 영속성.

영속성이란 없어지지 않는다는 뜻으로 항구성이라고 할수 있습니다. 토지는 특별한 경우 외에는 물리적형태가 사라지는 일은 결코 없습니다. 특별한 경우란 지진이나 홍수로 산과 계곡이 무너지고 강변이나 개울가의 하천부지가 소실되는 경우를 말합니다.

바닷가토지도 바닷물에 휩쓸려 땅이 사라지기도 합니다.(포락지라고 합니다) 그래서 땅은 영속성이 있다고 하는 것입니다.

3. 토지의 특성 - 연속성.

토지는 지구상에서 무한히 연결되어 붙어 있고 강이나 바다로만 끊어지고 있습니다. 그래서 특정지점을 지정하여 관리할 때 위치에 따라 인위적으로 구분할 필요가 있습니다. 이런 구분은 일차적으로 국가별로 지적행정으로 관리합니다.

우리나라의 경우에는 지적법에 의해 토지를 인위적으로 경계선을 긋고, 면적을 산정하며, 각 땅마다 행정구역을 설정하고 번호를 먹여서 구별합니다. 이것을 지적행정이라고 합니다.

토지를 인위적으로 구분하여 나누어 진것을 필지라고 하며, 각 필지에 주어진 번호를 지번이라 합니다. 지번은 주소와 비슷한 개념이지만, 주소는 사람의 거주지를 중심으로한 것이며, 토지에 있어서는 지번이라는 용어를 씁니다.

이러한 필지와 지번 면적은 토지행정과 관리 및 각종 규제의 기본이 됩니다. 그리고 합필과 분필등으로 필지 지번 면적이 달라지고, 행정구역의 변동으로 지번이 변경됩니다.

* 토지의 지번부여 방법에 대하여

4. 토지의 특성 - 토지의 권리는 토지의 상하에 미친다.

토지의 권리는 토지의 상하에 미치기 때문에 토지는 입체성과 공간성을 가진다고 부릅니다.

지주가 토지에 대해 가직는 권리는 단지 나무를 심고 지상에 건물을 짓는 다든가 등을 하는데 그치지 것이 아니라 지하에 터널을 뚫거나, 지상에 높은 구조물을 세울 수 있는 권리까지 포함됩니다.

그래서 토널을 뚫거나 지상에 건물을 세우는 경우에는 토지소유자의 동의를 받아 '구분지상권'을 취득해야 합니다.

그렇지만 토지 상하에 미치는 권리를 무한대로 인정할 수 없기 때문에 민법은 '토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다'라고 제한하고 있습니다.

5. 토지의 특성 - 개발가능성이 무한.

토지의 특성중 가장 중요하고 큰 특징중 하나가 토지의 용도는 무궁무진하다는 것입니다.

농사를 짓고 나무를 심거나, 집이나 건물을 짖는 것은 기본이며, 골프장, 스키장을 만들수도 있고, 관광시설을 개발할수도 있습니다.

이렇게 다양한 활용용도와 개발가능성이 바로 토지의 가격을 결정하는 핵심적인 요소가 되는 것입니다.

6. 토지의 특성 -토지는 감가상각이 되지 않으며, 유지비용이 들지 않는것.

같은 부동산이라도 건물의 종류에 분류되는 아파트나 주택, 상가등은 시간이 흐르면서 노후화되고, 회계학적으로는 감가상각이 됩니다.

그러나 보유하고 있는 토지는 장부상으로 취득가격이 그대로 유지되며, 아무리 많은 시간이 흐른다고 감가상각이 되지 않습니다.

또한 토지의 매매에는 부가가치세를 붙이지 않습니다. 아울러 토지를 유지하는데는  그 자체로는 별다른 유지 보수비용이 들지 않습니다.

그러나 유지비용이 전혀 없다는 것은 아니고 재산세나 종합부동산세와 같은 세금이 부과되는 것은 어쩔수 없는 일입니다.

토지의 특성에 대하여 아시겠지요?

토지는 위의 특성외 더 많은 특성이 있을수 있으나 토지의 큰 특성들은 위의 6가지 정도만 정확하게 알고 계셔도 토지투자에 도움이 될거라고 확신합니다.

읽어주셔서 감사합니다.