토지경매 전에 반드시 검토해야 할 사항들에 대하여

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

요즘 경매에 관심있으신 분들이 주변에 참 많습니다.

경매라는것이 싸게 살수 있다는 장점도 있지만 그 물건에 대하여 파악을 제대로 하지 못했다면 손해를 볼수도 있는 것입니다.

부동산 경매물건으로 나오는 것을 보면 아파트, 주택, 상가, 토지, 공장, 창고 등등 부동산에 관계된 것들은 거의 다 나온다고 볼수 있습니다.

그중에 토지로 볼수 있는 물건은 전, 답, 과수원, 임야, 대지, 잡종지, 축사등 일반적인 지목을 가진 땅 뿐만 아니라 도로나 유지, 구거, 주차장등도 나오기도 합니다.

토지는 경매물건의 30%정도를 차지하고 있고 많은 입찰자들이 관심을 가지는 일반적인 부동산 물건입니다.

그러나 토지는 복잡한 규제와 유치권, 법정지상권등 해결하기 어려운 문제들이 있기 때문에 경매 초보자들이 토지에 관한 기본을 알지 못하고 혼자서는 쉽게 손대지 못하는 분야중 하나입니다.

아파트나 상가등에 입찰 경험이 많은 분들도 전문가의 도움이 없이는 정확한 토지권리분석을 하기 어려운 측면이 있습니다.

그래서 오늘은 토지경매 전에 검토해야 할 사항들에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

1. 토지거래허가구역은 경매를 잘 활용하세요.

토지경매는 토지거래허가구역 내 물건을 취득하고자 하는 경우에는 매우 큰 장점이 있어서 수도권 등지의 허가구역 내에서는 많이 이용되고 있습니다. 허가구역 내 농지 임야의 경우에는 각기 500제곱미터와 1,000제곱미터 이상 규모의 땅을 구입하려면 세대주와 전 가족이 당 시, 군, 구로 주민등록을 전입하고, 실거주해야 하며 영농 영림의 목적을 가진 실수요자만 구입허가를 받을 수 있습니다.

또 허가신청 시에는 구입자금의 조달계획서를 제출하고, 취득후에는 일정기간 허가목적대로 이용하여야 할 의무가 있으며, 이 의무이용 기간중에는 전매도 금지됩니다. 농지를 구입한 경우에는 허가일로부터 2년, 임야의 경우에는 3년간 당초 허가받은 목적대로 이용할 의무가 있으며, 이 기간이 지나기 전에는 전매도 할 수 없는 것입니다.

그런데 경매로 허가구역 내 농지 임야를 낙찰 받아 취득한 경우에는 이러한 자금조달계획서 제출의무나, 전매금지조치가 적용되지 않는 장점이 있습니다.

그래서 허가구역으로 지정된 농지 임야를 구입하려 하는 경우에는 주소를 이전하지 않아도 바로 농지 임야를 취득할 수 있는 강점이 있습니다. 구입 후 보유지간에 구애받지 않고 단기간 내라도 다시 처분할 수 있다는 것도 또 하나의 큰 장점이라고 할수 있습니다.

2. 토지경매에 자주 나오는 규제사항은?

경매에 나온 토지들의 물건명세서와 토지이용규제확인서 등에 가장 많고 흔하게 나오는 것들로는 단연 지분경매, 맹지와 농지취득자격증명 제출의무 등을 들수 있습니다. 또한 유치권, 법정지상권과 분묘기지권 제시외 물건 등 사법상 제약도 적지 않으며, 이들은 대표적인 경매의 함정이라 부르기도 합니다.

대상물건의 토지이용규제확인서 상에 나오는 공법상 규제로는 지목, 면적, 지적도, 임야도 등의 지적사항과 자연녹지, 농업진흥지역 및 보전산지등의 농림지역, 계획생산 보전관리지역 등 국토계획법 상의 용도지역이 있습니다.

특별한 목저의 공법상 규제와 개별법 상 용도지역으로 흔히 나오는 것은 토지거래허가구역, 군사시설보호구역내의 통제보호구여과 제한보호구역, 개발제한구역, 상수원보호구역, 특별대책1권역 및 2권역, 수변구역, 자연공원구역, 문화재보호구역, 완충녹지 등으로서 수도권 지역에서 가장 많이 나옵니다.

이외에도 개별적으로 배출시설설치제한구역, 개발행위허가제한구역, 학교정화구역, 백두대간보호구역, 산지전용제한구역 등이 간혹 나옵니다. 이런 규제지역인 경우 그 규제 목적이 무엇이고, 내가 땅을 사용하려는 목적에 지장을 주는 것은 아닌지를 반드시 알아보아야 할 것입니다.

3. 지목과 관련된 검토사항

지목이 전으로 되어 있으나 현황은 마을 안 도로라던지, 지목은 임야이지만 토임으로 되어 있는 등 법정지목과 현황지목이 다른 경우도 많이 나옵니다. 또 지적상 도로는 없으나 현황도로 혹은 관습상 도로가 있는 경우도 있고, 그 반대의 경우도 있습니다.

간혹 대상토지가 예정도로 접도구역 혹은 정비하천 하천구역에 맞물리는 겨우에는 도로저촉 혹은 하천저촉으로 표시되기도 합니다.

이런 경우에는 후일 수용과 보상이 진행 될것으로 미리 공사주체, 수용시기 및 수용예상면적을 확인해 두어야 할것입니다.

초지와 축사는 지목 상으로는 목장용지로 표기됩니다. 초지는 초지법에 의하여 초지조성허가를 받아 만든 낙농업용 풀밭이므로, 조성한지 25년이 지나지 않았으면 쉽사리 골프장이나 전원주택지 등 타용도로 전용되지 않는다는 것을 알아 두어야 할것입니다.

축사의 경우 종전에는 농지를 조성하여 축사로 지목변경을 하였으나 2007년 이후에는 농지전용절차 없이 바로 농지 위에 축사를 신축할 수 있게되었습니다.

토지경매 전에 반드시 검토해야 할 사항들에 대하여 알아보았는데 더 많은 것들이 있고 조심해야 할 사항들이 많습니다.

많이 공부하시고 좋은 투자되세요.