경매의 함정 - 유치권이 있는지의 문제에 대하여

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부동산경매에 대하여 이야기하고 있는데 그동안은 경매를 받아전에 검토해야 할사항들이나 경매의 장단점에 대하여 알아보았습니다.

* 토지경매 전에 반드시 검토해야 할 사항들에 대하여

* 법원 토지경매의 장단점에 대하여.

* 부동산경매 참여시 분석해야 할 것들.

경매로 부동산을 취득하는 것은 여러 가지 장점이 있지만 동시에 많은 위험이 도사리고 있습니다.

경매 자체가 다수의 채권자와 채무가 간의 복잡한 채권관게가 얽혀 있기 때문입니다.

따라서 등기부 등본과 법원경매조서에 따라 정확한 권리분석을 해야 함은 물론 유치권이나 법정지상권 등 등기부로는 확인이 어려운 사실관계도 확인해야 합니다.

더구나 경매를 주도적으로 진행하는 것은 법을 집행하는 경매법원이기 때문에 그 절차는 민사집행법 관련 법령과 규칙 등에 의해 엄격하게 진행됩니다. 따라서 각종 기일을 정확히 지켜야 하고 제추서류 등은 정확히 기재하고 금액도 착오가 없어야 합니다. 

뿐만아니라 입찰 금액을 결정할때 주변시세를 잘 파악해야 하는데 시세파악이 잘안되고 경쟁 분위기에 휩쓸려 자칫 비싸게 낙찰 받는 경우를 당하게도 됩니다.

이와 같이 경매는 일반적인 매매와 비교하여 권리분석이나 절차에 있어서 다소 전문적인 분야라고 할 수 있습니다.

따라서 도처에서 닥칠수 있고, 또 묵과하기 쉬운 함정들을 잘헤쳐 나가야 경매물건을 안전하고 값싸게 내 손에 넣을 수 있습니다.

이러한 경매의 함정들을 헤쳐 나가려면 민법, 주택임대차보호법 등 사법관계에 관한 실체법과 민사집행법, 미사소송법, 부동산등기법과 같은 절차법에 대한 깊은 이해가 필요합니다.

그 뿐만 아니라 이러한 법들의 운용에 관한 판례와 예규, 고시 등에 관한 사례들도 중요합니다. 그리고 토지의 규제와 이용에 관한 토지공법에 관한 기본이론도 충분히 알고 있어야 함은 당연합니다.

기초적인 토지관련 공법으로는 국토계획법, 지적법, 농지법, 산지관리법 등을 들 수 있을 것입니다.

그리고 경매의 함정을 피하려면 경매전문가의 도움을 받는 것이 가장 좋은 방법이라고 할수 있습니다. 

경매의 함정중 유치권에 관한 것을 알아보겠습니다.

* 경매의 함정중 유치권이 있는지 여부.

건물을 완공한 시공업자로부터 공사대금을 받지 못한 하청업체 대표가 그 건물에서 미지급공사비 지급을 요구하며 천막을 치고 농성을 하고 있습니다. 이런 경우 그 하청업체 대표가 할 수 있는 방법은 두가지가 있습니다.

하나는 공사대금 청구소송을 하는 것이고, 다른 하나는 자기가 공사한 그 건물에 유치권을 해사하는 것입니다.

유치권은 소송을 하여 돈을 받아 낼수 있는 권리는 아닙니다. 유치권은 자기가 채권을 가진 목적물을 사실상 점유함으로서 새로이 입주, 사용하려는 건물소유자(채무자)로부터 돈을 주도록 강요하는 것입니다.

유치권은 동산에도 적용되며, 건물과 같은 부동산에도 인정됩니다. 유치권은 그저 인도를 거절 할 수 있는 기능이 아니고 당당히 제3자에게도 주장할 수 있는 권리이며 물권입니다.

또 따로 약정을 해서 생기는 것이 아니라 대상물건에 일정한 조건을 갖추면 당연히 성립하는 권리입니다.

그것도 민법상 엄연히 인정되는 담보물권이며, 민사집행법에서도 인정되는 권리입니다.

그러나 유치권은 물건을 사실상 점유하고 있는자에게 인정되는 것이므로 등기로는 공시되지 않습니다. 

다만 경매개시 전에 유치권을 신고하도록 하며 경매물건명세거에 유치권 신고사실을 기재함에 그칠 뿐입니다.

그리고 유치권에 의하여 부담되는 금액에 대한 명세도 없습니다.

그래서 유치권이 성립되어 있다면 신고된 물건, 또는 성립될 가능성이 있는 경매물건은 위험하다고 기피대상이 되거나 낙찰금액이 낮을 수 있습니다.

유치권이 있는 물건은 대개가 미납 공사대급에서 발생합니다. 따라서 목적 건물을 수시로 방문하여 현장을 답사하여 경매물건의 점유자들과 그 채권액이며 유치권 성립 여부등을 확인해 보는 수 밖에 없습니다. 그래서 입찰 전에는 경매물건의 유치권으로 추호 지급하여야할 금액을 추산하여 입찰가액에 포함시켜야 합니다.

그러나 낙찰 및 경락결정허가 후에 유치권의 존재를 비로소 알게 된 때에는 그대로 감수하든지 또는 채무자에 감액청구나 손해배상 청구를 할수 있을 뿐입니다. 유치권은 주로 공장이나 상가경매에서 볼수 있는데 법적으로 그 성립여부가 허위권리인 경우도 많습니다.

신고자가 저가에 낙찰받을 목적으로 허위유치권을 시위하거나 또는 경매를 고의로 지연시킬 목적으로 행사하는 경우도 있습니다.

하여튼 유치권에 관하여는 입찰 시부터 주의깊게 살표보아야 할 함정이라고 할 수 있습니다.

경매의 함정중 유치권에 대하여 알아보았습니다.

생각보다 낙찰받은 물건에 유치권이 있으면 해결할때 머리가 아파오는 경우들이 많습니다.

현장답사 및 주변사람들과의 대화로 잘 알아보시고 좋은 결과있기를 바라겠습니다.