경매와 공매의 차이점에 대하여

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

경매와 공매의 차이를 아시는지요?

쉽게 말해서 경매란 법원이 채무자의 물건을 매각하는 방식이고, 공매는 한국자산관리공사가 국가재산을 매각하는것입니다.

두가지 모두 경쟁 입찰방식이고요.

이번시간에는 경매와 공매의 차이점에 대하여 알아보겠습니다.

* 한국자산관리공사의 공매에 대하여

* 경매의 함정 - 법정지상권의 성립여부.

* 경매의 함정 - 유치권이 있는지의 문제에 대하여.

* 부동산경매 참여시 분석해야 할 것들.

* 경매와 공매의 차이점.

1. 입찰방식이 다릅니다.

경매는 법원에 직접 나가는 현장입찰이 원칙입니다. 정해진 날짜에 제한된 시간에 입찰을 실시하여 장소와 시간의 제약을 받는다는 단점이 있습니다.

공매는 전자자산처분시스켄인 온비드를 이용한 인터넷입찰만 가능합니다. 때문에 장소나 시간제한을 받는 사람들에게 유리합니다.

* 스마트폰을 이용하여 국유지 임대하는 방법.

* 컴퓨터를 이용한 국유지 임대 방법에 대하여.

2. 권리분석의 책임소재.

경매는 까다로운 권리분석을 낙찰자가 직접해야 하지만, 공매는 압류물건을 제외하면 켐코가 권리분석을 책임집니다. 

다만 압류부동산의 경우는 경매와 마찬가지로 낙찰자가 철저하게 조사해야 합니다.

3. 항고의 여부.

경매는 이해관계자가 낙찰대금 중 10%를 공탁하면 매각결과에 대해 항고할 수 있습니다.

낙찰될 때마다 가격이 떨어지는 비율(저감률)을 법원이 자율적으로 정할 수 있고, 1회차부터 2~30% 씩 떨어지는 것이 일반적입니다.

공매는 이해관계자가 매각결과에 대해 항고하는 것이 불가능합니다. 저감률은 1회차부터 10%씩 떨어뜨리며 최초공매가대비 절반(50%) 아래로는 값을 내릴수 없도록 하였습니다.

4. 대금납부 방법의 차이.

경매는 보통 낙찰허가 결정 후 30~45일 내에 일시불로 납부하는 방식입니다. 이 때 대금을 미리 낸다 해도 기간에 따른 이자감면 혜택을 받을 수 없습니다.

공매는 입찰보증금은 10%이며 낙찰자는 '매각결정통지서'를 다음날 교부받으며, 매수대금 납부기한은 천만원 미만금액은 매각 결정일로부터 7일이내, 천만인 이상 금액은 60일 이내입니다.

공매로 입금된 대금은 국가나 지방자치단체에 귀속됩니다. 계약이행중 대금을 선납하면 이자도 감면받을 수 있고 납입대금이 천만원이 넘는 경우는 1개월부터 최대 5년간 분할납부도 가능하다는 장점이 있습니다.

5. 매수자 명의 변경에서 차이.

경매는 매수자 명의변경이 불가능하므로 대금납부가 어렵다면 포기해야 합니다. 이처럼 취소가 가능한 대신 보증금을 되찾을 수가 없습니다. 만일 잔금을 납부하지 못해 몰수당한 보증금이 생기면 그것은 채권자에게 돌아갑니다. 경매로 입금된 대금은 배당금에 포함도기 때문입니다.

공매는 매수자가 납부할 능력이 되지 않을 경우 제3자로의 명의변경이 가능합니다. 대신 공매는 낙찰후 매각허가결정서를 받으면 아무리 잔금을 내기 전이라도 공매의 취소가 불가능하기 때문입니다.

6. 낙찰 부동산의 점유가능시기의 차이.

경매는 대금을 모두 납부하기 전에 경매 물건을 점유할 수 없습니다. 반면 공매는 매매대금의 1/3이상을 선납하는 경우에는 소유권 이전 전이라도 입주 사용이 가능합니다.(공장인 경우에는 물건에 따라 조건이 다를 수 있습니다) 경매는 투자자가 자신의 돈을 모두 내야 소유권을 이전받기 때문에 개발 등을 목적으로 할 경우, 자금면에서는 공매가 다소 유리합니다.

7. 재입찰 여부.

경매의 경우는 낙찰자가 낙찰을 받고도 잔금을 내지 않았을 때 같은 물건에 재입찰 하는 것이 불가능합니다. 그리고 경매는 입찰계약서에 금액을 잘못 기재할 경우 정정이 불가능합니다.

하지만 공매는 여러 차례 입찰할 수 있습니다. 따라서 경쟁자가 없는데도 터무니 없이 비싼 가격에 낙찰받을 우려가 발생할 때는 가격을 정정하여 다시 입찰할수 있습니다.

8. 명도방법이 다릅니다.

경매는 인도명령신청제도가 있어 명도가 쉽운 반면, 공매는 인도명령신청제도가 없어 명도소송 후 판결문이 있어야 강제집행신청이 됩니다.

인도명령이란 전 소유자나 채무자등이 점유 부동산을 제때 비워주지 않을 경우 법원에 인도명령을 신청하면 법원에서 강제집햏을 통해 2~3주 내에 부동산을 인도받을 수 있는 제도입니다.

따라서 공매는 명도합의가 순조롭지 못할 경우 명도소송을 해야 하므로 낙찰 이후 명도까지의 시간이 오래걸리기 쉽습니다.

이상으로 경매와 공매의 차이점에 대하여 알아보았습니다.

경매나 공매의 장점도 있고 단점도 있기 때문에 현재 본인의 사정에 맞는 방법을 잘 찾아서 신중하게 입찰하시기 바랍니다.