채권자가 낙찰받았는데 차액만 지급하면 되는건가요?

법원경매에서 매각이 되면, 낙찰받은 매수인은 최고가매수인으로서 매각허가결정(7일)과 확정(7일)절차를 걸쳐서 이후 30일 이내에 대금납부기한(잔금일)을 정하고, 대금납부를 하면 그 이후 30일 이내에서 배당기일을 정하고 배당절차를 진행합니다.

경매부동산을 낙찰받은 매수인은 대금납부기한 내에 낙찰가에서 입찰보증금을 제외한 나머지 잔금을 납부하여야 합니다. 결국 채권자가 아닌 일반 낙찰자는 자기 자본이나 담보대출을 통해서 낙찰잔금을 전부 납부하여야 합니다.

채권자가 직접 낙찰받은 매수인은 낙찰잔금을 전부 납부하는 것이 원치이지만, 낙찰자인 매수인은 매각대금의 특별한 지급방법중 하나인 '상계신청'을 통해 채권자로서 배당받을 배당금이 있기 때문에, 법원경매에서는 대금납부일과 배당기일을 같은 날에 실시하여, 낙찰대금과 배당금액의 차액만을 납부(상계신청)할 수 있도로고 하고 있습니다.

낙찰잔금과 배당금액 사이의 차액지급에 의하여 배당받아야 할 금액만큼 대금지급의 효과가 생기고, 또 채권에 대한 배당액 지급의 효과가 생기기 때문입니다. 

채권자가 매수인인 경우에는 차액지급신고(상계신청)는 매각결정기일이 끝날 때(낙찰 후 7일 이내)까지 법원에 매수인이 채권자임을 신고하여야 하고, 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당 기일에 납부할 수 있습니다.(민사집행법 제143조 제2항)

매각결정기일 이 후에는 부적법한 신고로 판단하므로 차액지급신고를 인정하지 않으므로 이 기입을 반드시 지키는 것이 가장 중요합니다.

차액지급 신고서(상계신청서)가 제출된 경우에는 매각허가결정 일과 같은 날 신고서가 인정되고, 매각허가결정이 확정(통상 낙찰 후 14일)되면 바로 배당기일을 정하게 되고 따로 대금납부기한을 정하지 않습니다.

여기서 배당받아야 할 금액은 매수인이 배당 요구한 채권을 의미하는 것이 아니라 매수인이 배당할 금액과 배당순위에 따라 배당 기일에 실제로 배당받을수 있는 금액을 말합니다.

매수인이 배당표에 배당받는 것으로 기재되더라도 그 배당기일에 배당이 되지 않고 공탁되거나, 매수인이 채권자의 채권이 압류나 가압류된 경우에는 차액지급이 허용되지 않습니다.(대법원 판례90다1617).

허용되지 않으면 일반 경매절차와 마찬가지로 먼저 낙찰대금을 전부 납부한 후, 배당기일에 배당을 받아야 변제하게 되므로, 낙찰대금이 부족한 경우에는 더 많은 자금을 대출받아야 합니다.

이런 경우에 대출받기 위한 근저당권 설정비나 중도해지 수수료 등의 추가적인 비용이 발생하게 됩니다.

차액지급신고를 하였는데도 불구하고 법원이 대금지급기한을 정한 경우에는 매수인은 법원이 차액지급을 인정하지 아니한 것에 대하여 대금지급기한을 지정한 결정이나 재매각명령에 대하여 집행에 관한 이의 신청을 할 수 있습니다.(민사집행법 제16조 제1항)

차액지급의 경우 매수인이 배당받아야 할 금액에 대하여 제3자의 이의가 있는 경우에는 매수인은 배당기일이 끝날때까지 이에 해당하는 대금을 내야하고(민사집행법 제143조 제3항) 이를 내지 않으면 재매각을 명합니다. 다만 매수인이 이의 있는 금액을 현금으로 지급할 의사를 표시한 경우에는 배당을 그대로 실시합니다.

예를 들면 토지시세가 10억이고 매각예정가가 7억이라면 낙찰자인 채권자가 선순위 채권, 후순위채권 여부에 관계없이 낙찰잔금에서 배당받을 금액을 상계 후 그 차액만 지급하면 됩니다. 선순위 채권이라면 배당받는 금액이 더 많아질 경우가 크고, 후순위 채권이라면 배당받을 금액이 적어질 수 있겠습니다.

채권자가 낙찰을 받게 되면 매각결정기일 즉 낙찰 후 7일 이내에 채권상계신청(차액지급신고)을 하여야 하며, 경매법원이 승인하면 통상 40일 이내에 배당기일을 정하고 같은 날에 낙찰자의 대금납부와 근저당권 배당이 이루어지며, 결국 낙찰가액 7억원과 근저당권 실제 배당금액의 차액만을 대금납부하시고 그 이후 소유권이전 절차로 진행하면 됩니다.