부동산 투자의 기간에 대하여

부동산투자를 할때는 투자기간도 상당히 신경써야 하는 부분입니다. 부동산에는 양도에 따른 세금부담이 상당하고 투자성도 일정기간이 경과한 후가 아니면 현실화 되지 않는 경우가 많기 때문입니다.

기간이 경과함에 딸 오히려 자산가치가 감소하거나 대폭 하락하는 경우도 존재하지만 특별한 사정이 없다면 수익성은 일정한 기간을 필요로 하고 있습니다.

투자기간에 비례하여 수익성이 다소 증가할지라도 가치 내지 가격 면에서 더 이상 여력이 없다면 투자기간을 단축할 수도 있을 것입니다.

따라서 안전성과 수익성을 최대한 담보하기 위해서는 투자하기 전에는 물론 구입한 후에도 목적물에 대한 가치를 계속 분석하여 보유기간을 어떻게 할 것인지 판단할 필요가 있는 것입니다. 이러한 합리적인 의사결정이 뒷받침 되지 않으면 수익성을 놓칠수 있기 때문입니다.

투자금 회수기간을 설정하고 그에 맞는 투자활동이 필요한 것은 환금성과 수익성을 최고로 유지하기 위한 것입니다. 투자금을 단기에 집중하게 되면 수익성을 기대하기 어렵고 전부 중장기로 운용할 경우 유동성 문제로 곤란을 겪을 수 있습니다. 따라서 투자금을 단기, 중기, 장기로 배정하는 것이 부동산 투자기간을 결정하는데 적합합니다. 기간별 적정 투자대상물을 살펴보면 다음과 같이 정리할 수 있을 것입니다.

1. 부동산의 단기투자.

단기투자 대상물은 즉시 매도할 것으로 정하고 구입한 부동산을 말합니다. 경매 또는 공매로 취득할 경우에는 잔금을 완납한 즉시, 일반거래로 취득한 경우라면 소유권 이전등기를 한 후 매도하게 될 부동산입니다. 바로 처분할 계획이라면 잔금지급이나 이전등기를 완료하기 전에도 매도활동을 할 수 있습니다. 다만 매각불허가결정이 되거나 명도문제가 원만하지 못할 경우에는 손해배상 책임을 질 수 있다는 점은 미리 생각하고 계셔야 합니다.

단기 매도대상은 어디까지나 미래가치를 기대하기 곤란한 물건에 한정됩니다. 성숙지에 속한 부동산이어서 더 이상 자본수익을 기대할 수 없거나 개발계획으로 인하여 기대감이 잔뜩 부풀려딘 지역이라면 더 이상 실익이 없거나 보유함으로써 오히려 자본손실이 발생할 가능성도 있습니다. 이런 유형의 부동산이라면 즉시 매도하는 것이 타당합니다.

단기매도를 할 경우에는 양도소득세도 반드시 신경을 써야하는 부분입니다. 단기 매도할 경우라면 양도소득세 등에 따른 부담률을 미리 점검해야 하고 즉시 매도할 수 있는 금액보다 훨씬 저렴한 가격으로 매수해야 할 것입니다.

단기 투자기법은 초보 투자자들에게 적합한 방식이라 할수 있습니다. 우선 매매과정을 반ㅈ복함으로써 부동산시장의 메카니즘을 이해할 수 있고, 투자금에 대한 회전률이 높기 때문에 심리적 안정도 유지할 수 있습니다.

이러한 과정을 반복하면서 부동산 및 시장에 대한 안목과 자신감도 얻을 수 있으므로 학습효과도 거둘 수 있습니다. 무엇보다 미래가치에 대한 확신 없이 막연히 부동산을 보유함으로서 느끼게 되는 심리적 압박에서 자유로울 수 있는 점에서 단기투자의 매력을 발견할 수 있는 것입니다.

2.부동산의 중기투자.

중기투자 대상물은 구입후 3~5년 정도 보유한 후 처분할 목적으로 구입하는 부동산을 말합니다. 일반적인 투자기간으로 볼수 있는데, 동 기간을 선호하는 것은 수익성 때문입니다. 일정한 기간 내에 투자수익을 학실히 기대할 수 있는 호재가 분명한 지역에서 흔히 볼 수 있는 기법입니다.

투자의 정석은 중기투자에 있다고 할 수 있습니다. 개발계획이 발표되기 전에 미리 구입해 두었다가 발표가 있거나 구체화된 이후에 처분함으로써 자본수익을 극대화 할 수 있기 때문입니다. 취득 후 2년이 지난 경우이므로 양도소득세 부담도 별로 없습니다. 단기투자를 할 경우에는 50%이상의 높은 양도세가 적용되지만 2년 이상 경과된 경우에는 과세표준에 따른 차등세율이 적용되기 때문입니다.

또한 3년이상 보유하게 되면 년수에 따라서 특별공제 혜택도 있습니다. 하지만 이에 따른 위험도 상존한다는 점에서 가급적 5년 이하의 중기투자가 바람직합니다. 특히 양도차익이 1억원을 초과할 경우에는 더이상 절세효과가 기대할 것이 없다는 점에서 과감하게 처분하는 것이 바람직합니다. 개발호재가 현실화되기 전에 구입한 것이므로 자본차익도 상당하고 양도소득세 부담도 별로 크지 않기 때문에 투자수익을 극대화 할수 있기 때문입니다.

중기투자를 선호할 수밖에 없는 것은 단기투자를 할 경우 번거로움과 수익성을 기대하기 어려운점, 장기투자에 따른 자금운용 문제나 투자성에 대한 불확실성이 별로 없기 때문입니다. 개발계획이 발표되었거나 사실상 확정된 상태임을 알고 매입하는 경우가 많아 투자가치도 어느 정도 확신할 수 있는점이 장점입니다.

투자수익도 극대화 할 수 있고, 자금 회전율도 무난하다는 점에서 중기투자가 바람직 하지만 매도시점을 선택하는 것은 간단하지 않습니다. 계절요인 등에 따른 일시적인 반등현상이 존재하고 개발계획 축소나 일정조정 등의 문제로 시장상황이 급변할 수 있다는 점에서 매도시점을 포착하기 어렵기 때문입니다. 따라서 시장추이를 예의주시하면서 적당한 시점을 포착해야 합니다.

중기투자가 얼마나 효과적이었느냐에 따라 부동산 투자의 성패가 좌우됩니다. 개발예정지 또는 그 인근지역에 투자한 후 수 년이 경과한 다음 매도하는 기법은 정석이라고 할수 있지만 위험을 자초하는 요인이 될수 도 있습니다. 따라서 기대여지가 별로 없거나 5년이상 경과한 경우라면 자본손실이 발생한 경우라도 과감히 처분한 후 투자금을 다른 지역으로 돌리는 결단이 필요합니다.

주택인 경우에는 특별한 절세혜택을 누리기 위해서라도 중기투자가 바람직합니다. 즉 1가구 1주택을 보유한 경우라면 3년을 보유함으로써 양도소득세 비과세 헤택을 누릴 수 있는데, 동일지역에서 계속 거주할 경우라도 같은 집을 여전히 보유하기 보다는 3년이 경과한 경우라면 처분한 후 다른 주택을 구입하는 형식으로 투자활동을 반복할 수 있습니다. 1주택을 장기보유하게 되면 투자수익 측면에서 별 의미가 없는 경우가 대부분이라는 점에서 3년 내지 4년 단위로 처분을 반복하는 형식을 취하게 되면 자산규모를 지속적으로 증가시켜 나갈수 있습니다.

3. 부동산의 장기투자.

부동산투자에서 중기투자기법이 합리적이긴 해도 특별한 물건이라면 장기보유를 통하여 수익률을 재고할 수도 있습니다.

구입한 부동산을 10년 이상 보유할 경우에는 양도차익의 30%까지 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있습니다.

단 2019년 부터는 15년이상 보유시 30% 혜택을 받습니다.

장기투자 대상물은 최소 5년 이상 보유할 목적으로 구입하는 물건으로 투자기간이 장기에 걸친다는 점에서 수익성은 확신하기 어렵습니다. 투자금을 계속 묻어 둘 수 없는 사정이 발생할 수도 있고. 불확실성이 많다는 점에서 신중함이 필요한 기법인 셈입니다. 

따라서 장기투자는 국토종합계획이나 도시기본계획 및 도시관리계획으로 결정된 개발이나 계획도로, 용도지역, 용도지구, 용도구역 등을 감안할 때 상당히 기간이 경과할 경우 투자수익이 현실화될 가능성이 충분한 경우에만 실행하는 것이 원칙입니다.

* 용도지역? 용도지구? 용도구역?

1960년대부터 지속된 고속성장에 따른 도시개발이나 도로, 항만 등 사회기반시설 확충등으로 인하여 부동산투자 수익률은 대단했습니다.

하지만 향후에도 같은 추세가 지속될 것이란 보장은 없습니다. 결국 장기투자도 확실한 개발계획이 수립된 지역이거나 그 인근지역에서나 가능한 깁버이라는 것을 주지할 필요가 있는 것입니다.

경매나 공매로 취득하는 부동산 중에는 장기보유가 불가피한 물건도 있습니다. 즉 법정지상권, 관습법상 지상권부 토지를 취득한 경우라면 지상에 존재하는 건물이나 입목소유자가 15년 또는 30년간 여전히 토지를 사용할 권리를 갖게 되므로 토지를 매수한 자는 해당 토지를 사용, 수익할 수 없게 됩니다. 따라서 즉시 처분하여 차익을 남기는 것이 사실상 불가능합니다.

* 법적지상권의 성립여부

반면 이러한 사정이 있는 토지라면 매각금액이 시세에 비해 상당히 저렴할 것이므로 장기보유에 따른 수익여지는 분명히 있습니다. 즉 직접 사용하지 못하는대가로 시세의 30~40%에 불과한 금액으로 취득할 수 있고, 용익이 제한되는 기간 중에는 건물이나 입목소유자로부터 지료를 받을 수 있으며 추후 지상물이 철거되거나 수거되면 해당 토지를 온전한 값으로 처분할 수 도 있기 때문입니다. 그리고 장기보유특별공제도 받게 되므로 상당한 실익도 챙길수 있습니다.

장기보유가 불가피한 경우에는 이에 따른 자산운용 방안도 수립해야 합니다. 농지나 임야등인 경우에도 그냥 소극적으로 보유하기 보다는 적극적, 합리적인 방법으로 최대한 이용가치를 살릴 필요가 있습니다. 예를들면 임야인 경우 숲을 체계적으로 가꾼다거나, 산책로, 꽃동산, 수종갱신, 돌탑쌓기 등을 통하여 미래가치를 증가시킬 수 있는 방안을 간구해야 합니다.

산림의 가치는 무궁무진하므로 시대 흐름과 입지여건 등에 부합되는 관리가 필요하고, 이러한 방법을 적절히 활용할 경우 장기보유에 따른 수익성도 최대화 할 수 있을 것입니다. 다만 장기보유하는 부동산은 최소화하는 것이 바람직하고, 구입할 경우라도 활용방안 등에대한 철저한 분석과 이에 대한 실천이 필요할 것입니다.

이상으로 부동산의 투자시 단기, 중기, 장기에 대하여 알아보았습니다.

부동산 투자는 기간에 맞는 목적물을 찾아서 정확하게 하는 것이 중요합니다.

무조건 적인 투자가 아닌 계획된 투자로 부동산 투자에 성공하시기를 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.