양도소득세 계산방법과 양도소득세 절세방법에 대하여

양도소득세는 부동산을 거래 했을때 발생하는 양도차익에 대한 세금입니다. 양도할 때 취득가액 대비 남는 금액이 있을 때 부과되며, 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월내에 신고하고 다음 해 5월에 확정신고를 하면 됩니다.

양도소득세는 실제 거래가액을 기준으로 부가가치세를 제외한 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세 등)를 뺀 양도차익에 장기보유특별공제와 기본공제(250만원)를 뺀 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제액을 빼면 양도소득세 산출세약을 구할수 있습니다.

구분	금액	비고
양도가액	6억원	실거래가, 부가가치세 제외
- 취득가액	2억원	불공제 부가가치세 포함
- 필요경비	1억원	-
= 양도차익	3억원	-
- 장기보유특별공제	9천만원	양도차익 X 30%(10년보유)
= 양도소득금액	2억1천만원	-
- 기본공제	250만원	-
= 과세표준	2억750만원	-
X  세율	38%	-
- 누진공제	1940만원	-
= 산출세액	5945만원	-

10년이상 보유한 아파트를 6억원에 양도했을 경우 양도가액 6억원, 취득가액 2억원, 필요경비 1억원인 경우 양도소득세를 계산해보면 위의 표에서 처럼 장기보유특별공제 10년이상 30%와 양도세율 38%가 적용되어 5945만원의 양도세를 납부해야 합니다.

구분	과세표준 기준	세율	누진공제액
1년미만 보유	주택, 조합원입주권	40%	-
	토지, 건물, 분양권	50%	-
1년 ~ 2년 보유	주택, 조합원입주권	6~40%	-
	토지, 건물, 분양권	40%	-
비사업용토지	10% 추가과세	16~48%	-
1년이상 보유주택	1200만원 이하	6%	-
	1200 ~ 4600만원이하	15%	108만원
	4600 ~ 8800만원이하	24%	522만원
	8800 ~1억 5천만원이하	35%	1490만원
	1억5천 ~ 3억원 이하	38%	1940만원
	3억 ~ 5억원 이하	40%	2540만원
	5억원 초과	42%	3540만원

양도세율은 위의 표에서 보듯이 보유기간이 짧으면 40 ~50%의 높은 세율이 적용됩니다.

주택은 1년, 주택 외에는 2년 이상 보유하면 6 ~40%의 일반세율이 적용되며, 토지는 10%가 추가되어 16 ~48%의 세율이 됩니다. 양도세 누진세율은 양도차익이 적은 구간대상자들에게 혜택을 주는 제도로 금액에 따라 양도세율이 적용됩니다.

각 구간별 양도세를 별도로 계산해서 합산하는 것이 번거롭다 보니 편의상 최종 구간의 세율을 곱한 후 누진공제약을 빼서 계산하면 쉽게 계산할 수 있습니다.

예를 들어 양도차익이 5천만원인 양도세를 계산하면(계산 편의상 기본공제, 필요경비, 장기보유특별공제 제외) 1200만원 ~ 4600만원의 15%, 4600만원 ~5천만원 24%를 적용해 더해야 하는데 계산이 복잡하니 최종 구간의 누진세율 24%를 곱한후 누진공제액 522만원을 제하면 678만(5천만원  X 24% -522만원)이 양도세가 되는 것입니다.

구분	3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년
원칙	10%	12%	15%	18%	21%	24%	27%	30%
예외	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

장기보유특별공제는 오래 보유한 양도인에게 일정 부분을 공제해주는 제도인데 위의 표에서처럼 원칙은 3년 10%를 시작으로 매년 증가해서 10년이상이면 30%가 적용되며 예외로 과세대상 1세대 1주택자는 3년 24%를 시작으로 매년 8%씩 증가해서 10년 이상 80%가 적용됩니다. 예외적으로 주택의 경우 보유기간이 1년 미만은 40%, 주택 외 부동산은 보유기간이 1년 미만 50%, 1 ~2년 40%의 중과세율이 적용됩니다.

1세대 1주택자는 2년 이상만 보유하면 양도세가 비과세인데 장기보유특별공제 10년 이상 80%는 소용없다고 생각할 수도 있습니다.

양도세비과세 요건이 되더라도 9억원을 초과하는 고각주택은 양도세가 부과되기 때문에 장기보유특별공제가 양도세 절세에서는 중요합니다. 이런 장기보유특별공제도 3년 미만 보유나 미등기자산, 분양권 등에는 적용되지 않고 토지는 10년 30%까지 적용됩니다. 특히 2016년까지는 이미 보유한 토지도 2016년부터 적용되지만 2017년부터는 기산일이 취득일로 변경되어 혜택을 더 볼수 있게 되었습니다.

2017년 8. 2대책으로 2018년 4월 1일 이후 조정대상지역 내 2주택 10%, 3주택 20% 중과세가 적용되며 장기보유특별공제는 배제됩니다. 

그러면 양도세 절세 노하우 방법은 무엇이 있을까요?

양도가액은 2007년부터 무조건 실제 거래가를 기준으로 과세하는 것이 원칙입니다.

설사 실거래가액이 시준시가보다 낮더라도 그 거래가 진실이라면 문제가 없습니다. 또 양도인이 부담해야 할 양도세를 양수인이 부담하기도 하고 계약한다면 이는 채무를 인수한 것과 동일하기 때문에 양도대가에 포함됩니다.

양도세를 줄이기 위해 양도가액을 낮추는 다운 계약을 하는 경우가 있는데 예전에는 관행적으로 많이 이루어졌지만 지금은 엄연한 불법입니다. 적발되면 40%의 가산세와 취득세의 1.5% 한도 내에서 과태료 제재를 받습니다.

임대소득에 대한 종합소득세를 계산할 때 감가상각비를 사용해다면 양도소득세 취득가액에서 차감해야 하고, 취득가액에는 부가가치세가 포함되지 않는 것이 원칙이지만 취득 당시 공제를 받지 못했다면 취득가액에 포함될 수 있습니다. 취득한 지 오래되어 계약서도 없고 얼마에 취득했는지 알수 없어서 취득가액이 불분명한 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 순으로 취득가액을 계산합니다.

매매사례가액은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 당해 자산과 동일하거나 유사한 자산의 매매사례가격이 있는 경우 그 가액을 취득가액으로 하는 방법입니다. 감정가액은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 당해 자산에 대해 2인 이상의 감정평가법인이 평가한 금액을 취득가약으로 합니다.

환산가액은 양도 당시 실지거래가약, 매매사례가액 도는 감정가액을 환산해 취득가액(양도당시의 실지거래가약 X 취득당시 기준시가 / 양도 당시 기준시가)을 계산합니다.

필요경비는 절세를 하기 위해 중요한 부분인데 취득 관련 세금, 환급을 받지 못한 부가가치세, 법무사비용, 중개수수료, 채권할인비용등이 해당되며, 반드시 입증서류에 근거해 실제 지출된 사실이 확인 되어야 합니다. 종합소득세 신고시 비용처리를 했거나 자산으로 등재 후 감가상각비로 처리한 경우에는 이중공제가 허용되지 않기에 양도소득세 계산시 필요경비에서 빼야 합니다.

상가와 주택이 혼합된 상가주택의 경우에는 주택과 상가의 연면적을 종류별로 합산해 과세합니다. 즉 주택면적이 상가면적보다 크다면 전체를 주택으로 간주해 주택 양도세가 부과되는데 주택이라면 1세대 1주택 비과세도 가능해서 유리할 수도 있지만, 반대로 다른 주택이 있는 경우 양도세 주택 수에 포함되는 만큼 무조건 좋다고 할 수 는 없습니다.

주택면적이 상가면적과 동일하거나 상가면적보다 작다면 주택부분은 주택으로, 상가 부분은 상가로 각각 인분해 계산하게 됩니다. 양도차익이 적다면 크게 문제되지는 않지만 양도차익이 크다면 투자스익을 얻고도 남는게 별로 없을 수도 있기에 양도세 절세전략은 매우 중요합니다. 

주택의 경우 기본적으로 1세대 1주택이면 양도소득세는 비과세되는데 9억원을 넘는 고가주택은 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다. 2주택이어도 기존 주택을 1년 이상 보유한 상태에서 추가로 주택을 구입한 경우 신규주택 취득 시점부터 3년 이내 보유기간 2년 이상인 기존 주택을 양도하면 일시적 2주택으로 간주되어 양도세 비과세가 가능해집니다.

2016년 이후 귀농주택 취득시에는 귀농주택 취득 후 5년 내에 종전 주택을 양도하면 양도세 비과세가 되며, 일반주택 한 채 보유자가 주택을 상속받은 후 일반주택을 먼저 양도한 경우에는 양도세 비과세가 되지만 상속주택을 먼저 양도하면 과세를 하게 됩니다.

재건축, 재개발인 경우에는 관리처분과 준공시점에 따라 차이가 있습니다. 준공한 상태라면 관리처분 전의 1주택자는 준공 후 언제든지 양도세 비과세가 가능하고, 관리처분 후에 입주권을 승계 취득한 경우라면 준공일부터 2년 후에 양도해야 비과세가 가능합니다.

관리처분계획 인가일 전에는 주택, 토지, 상가 등이 그대로 존속하기 때문에 이들에 대해 적용되는 세법이 그대로적용됩니다.

관리처분계획 인가일 후에는 하나의 입주권만 있는 상태에서 양도하면 1세대 1주택 비과세요건(관리처분 전에 2년 이상 보유)충족시 양도세 비과세가 가능하지만, 입주권과 주택을 보유하고 있는데 재건축, 재개발 기간중에 거주할 목적으로 취득한 주택이라면 다음에 제시된 요건이 충족되면 양도세 비과세가 가능ㅎ바니다. 다만 양도세에 대해서는 가급적 세무사에게 상담을 받는 것이 좋습니다.

* 시업시행인가일 현재 1주택자가 사업시행 인가일 이후 1주택을 취득

* 대체 취득한 일반주택에서 1년이상 거주

* 재건축, 재개발 준공일로부터 2년 이내에 세대원 전원이 신축주택으로 이사해 1년 이상 계속 거주.

구분	연간 감면한도	누적 5년간 감면한도
8년 자경농지	1억원	3억원
대토감면	1억원	1억원

*재촌자경거리 3km이내로 완화, 근로 사업소득이 연간 3700만원 미만일것,

토지는 8년 이상 자격한 농지나 4년 이상 자경한 농지를 대토(A지역의 농지를 팔고 B지역의 농지를 구입)또는 수용당한 경우 위의 표에서 보듯이 양도소득세가 감면되지만 비사업용 토지는 일반 세율 6 ~ 38%에 10%가 추가되어 16 ~ 48%의 중과세가 적용됩니다.

합산과세는 양도세 계산에서 중요하지만 의외로 잘 모르는 사람이 많은데 반드시 이해해야 합니다. 매년 1월 1일 부터 12월 31일까지 2회 이상 양도해 양도소득이 발생하면 합산해서 과세합니다. 그런데 양도차손을 잘 활용하면 양도세를 절세할 수도 있고, 양도차익이 합산되어 오히려 양도세 부담이 늘어날 수도 있기 때문에 합산과세는 경우의수를 따져볼 필요가 있습니다.

* 연간 2회 모두 양도차익이 발생한 경우.

합산해서 양도소득세를 과세합니다. 예를 들어 양도차익이 1억원에 대한 양도세 일반세율을 적용할 때 2010만원(1억원 X  35% - 누진공제 1490만원)의 2회면 4020만원이 되어야 할 것 같지만 합산과세를 하면 양도차익 1억원 2회이니 2억원에 대한 양도세 일반세율이 적용되어 5660만원(2억원 X 38% - 누진공제 1940만원)의 양도소득세가 과세됩니다. 즉 합산과세를 함으로써 1640만원의 차이가 나는 것입니다.

* 연간 2회중 1회는 양도차익, 1회는 양도차손이 발생할 경우.

2회 양도는 했으나 양도차익(투자수익)과 양도차손(투자손실)이 각각 발생했다면 합산해 과세하며 양도소득세 줄어드는 절세효과를 볼 수 있습니다. 예를 들어 1회 양도차익이 1억원이고 2회 양도차손이 1억원이라면 합산했을 때 양도차손익이 0원이 되어 1회 양도시 발생한 양도소득세를 환급받을 수 있습니다.

* 연간 2회중 양도세 비과세 대상이 있는 경우.

비과세 주택은 당연히 비과세를 받을 수 있고  나머지 양도차익이 발생한 부동산에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다. 그런데 비과세 주택이 손해를 봐서 1억원 양도차손이 생겼고, 과세되는 부동산의 양도차익이 1억원인 경우합산하면 양도차손익이 0원이 되어 과세되는 부동산도 비과세를 받을 수 있다고 생각 할수 있지만, 비과세주택의 양도차손은 소멸하므로 과세부동산 1억원에 대해 과세가 됩니다.

* 연간 2회중 부부가 각각 양도한 경우.

부부는 개인별로 합산과세를 적용하며 배우자의 양도차익에서 차감할 수 없습니다.

* 해를 넘겨 올해 1회 다음해 1회 양도한 경우.

양도차손은 다음 해로 이월해 공제 받을 수 없습니다.