주택임대차보호법에 관하여1

오늘부터는 주거용 부동산중 가장 중요하다고 생각하는 주택임대차보호법에 대하여 이야기 해보겠습니다.

많은 분들이 주택임대차보호법을 잘 알지 못해서 손해를 보거나 피해를 보는경우를 정말 많이 보았습니다.

그래서 예를들어서 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

조금은 어려울수도 있지만 천천히 읽어보시면 정말 많은 도움이 되리라고 생각합니다.

그럼 시작해 보겠습니다.

주택임대차보호법이란 

주택소유자(임대인)에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 주택임차인을 보호하여 국민 주거생활이 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하기 위하여 1981년 3월5일 제정된 특별법으로서 주택임대차에 관하여 민법에 대한 여러가지 특혜를 규정하고 있습니다.

그럼 주택임대차보호법의 주택임차인 보호를 위한 여러 규정 중 가장 중요한 내용은 무엇일까요?

1.대항요건을 갖춘 임차임의 대항력입니다.

선순위 저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면(이를 대항요건 이라고 합니다) 그 다음날부터

임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인(양수인, 매수인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할수 있고, 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수있습니다.

다만 대항력이 있어도 확정일자를 갖추거나 소액임차인에 해당하지 않은 경우에는 경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당받을 수 없습니다.

2.대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선 변제권에 대하여서는, 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하 '확정일자부 임차인'이라고 합니다)임대주택이 경매나 공매되는 경우에 임차주택(대지포함)의 환가대금에 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 

3. 그러면 소액임차인의 최우선변제권에 대하여 알아보겠습니다.

이글을 작성하고 있는 2018년 기준으로 적어보겠습니다.

임대보증금이 소액인경우 서울시는 1억원, 수도권 중 과밀억제권역은 8천만원 광역시(인천제외)안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종시는 6천만원, 그밖의 지역은 5천만원입니다.

임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지포함) 가액의 1/2 범위 안에서 일정금액을 받을수 있습니다.

서울시는 3천4백만원, 수도권 중 과밀억제권역 2천7백만원 광역시(과밀억제권역에 포함되 지역 및 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종시는 2천만원 그 밖의 지역은 1천7백만원입니다.

위금액은 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제 받을수 있습니다.

다만 이러한 보호를 받기 위하여는 임차주택에 대하여 경매신청기입등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록전입신고를 마쳐야 합니다.

어려운가요?

오늘 글중에서 가장 중요한 것은 대항력입니다.

대항력은 무엇이다? 임대차 주택에 입주하고 나서 전입신고를 하는것입니다.

확정일자는 가까운 동사무소에 임대차 계약서를 가지고 가셔서 확정일자를 받으시면 됩니다.

생각보다 많은 분들이  잠깐 살다간다고 전입신고를 안하거나 확정일자를 안받는 경우들이 생각보다 많습니다.

꼭 대항력을 갖쳐서 여러분들의 소중한 재산을 지키시기 바랍니다.