임대차계약의 갱신과 해지에 관한 질문들

지난시간에 묵시적갱신과 계약기간이 종료되어 다시 갱신할때 확정일자를 다시 받는 방법에 대하여 알아보았습니다.

* 계약기간 만료에 따른 갱신과 확정일자 다시 받는 방법

* 주택임대차보호법에 의한 묵시적 갱신이란?

이번시간에는 지난번에 이야기 했던 임대차계약의 갱신과 해지에 관해서 좀더 이야기를 해보겠습니다.

문)월세 임대차계약을 체결하였는데 계약기간을 1년으로 하자고 해서 1년으로 했습니다. 임대차계약기간은 기본이 2년 아닌가요?

답) 주택임대차보호법 제4조 제1항에는 다음과 같이 쓰여있습니다.

'기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다' 그러므로 임대차계약의 기간을 계약서에 적힌 대로 1년이라고 주장할 수도 있고 주택임대차보호법에 의거하여 2년이라고 주장할수도 있는 것입니다. 

문) 월세 임차인인데 계약기간을 2년으로 하고 살다가 갑자기 사정이 생겨서 1년도 못되서 이사를 가야하는 상황이 되었습니다. 임대인에게 이야기를 하니 계약기간을 채우지 못했으니 새로운 임차인과 계약서를 작성시 중개수수료를 내라고 하는데 맞는 것인가요?

답) 새로운 임차인을 들이는 데 드는 중개수수료는 원래 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 그러나 현 임차인은 임대차기간 동안에 임대인에게 차임을 지급해야 할 이른바 '차임지급의 의무'가 남아있습니다. 한편 임대인은 계약종료일까지 임차인에게 보증금을 반납해주지 않도 됩니다.  그렇기 때문에 임차인은 중개수수료를 내는 것으로 차임지급의 의무를 마무리하는 것이고, 임대인은 보증금을 돌려주는 것으로 계약종료를 하는 것입니다. 일종의 암묵적인 관습같은 것이라고 생각하시면 될것같습니다.

임대인 입장에서는 보증금을 돌려주지 않아도 되는 상황에서 돌려주는 것이고 임차인은 월세를 더이상 납부하지 않아도 되는 것이라고 생가하면 편할 것입니다.

문) 2년 임대차계약을 체결하고 거주하던 중 계약종료시점에 당사자끼리 아무런 말이 없어 묵시적 갱신이 이루어졌습니다. 그런데 사정이 생겨서 임대인에게 이사를 간다고 말하고 3개월 후에 이사를 가려고 하는데 임대인이 중개수수료를 부담하고 합니다. 맞는 건가요?

답) 주택임대차보호법에의거 묵시적 갱신이 이루어딘 임대차는 이전 임대차 기간에 상관없이 갱신일을 기준으로 새로운 임대차 기간 2년을 보장받게 됩니다. 임차인은 묵시적 갱신 이후 언제든지 임대인에게 계약해지의 통보를 할 수 있고, 임대인이 임차인의 계약해지 통보를 받은 후 3개월이 지나면 그 해지의 효력이 발생합니다. 그렇기 때문에 묵시적 갱신 이후 계약해지를 통보하고 3개월이 지나서 이사를 간다며 임대인과 중개보수등을 두고 협상을 벌일 만한 아무런 이유가 없습니다.

문) 월세 세입자입니다. 계약기간은 2년으로 하고 제가 살고 있던중 사정이 생겨서 이사를 가야되는 사정이 생겼습니다. 임대인과는 중개수수료를 부담하고 새로운 임차인이 구해지면 바로 보증금을 돌려주기로 하였습니다. 그런데 임대인이 보증금과 월세를 저와 계약한것보다 너무 높게 해서 집을 내놓아서 수개월째 새로운 임차인이 들어오질 않고 있습니다. 제가 어떻게 조치를 취할 방법이 없을까요?

답) 기존 임차인에게 새로운 임대차계약의 조건에 대해 임대인에게 뭐라고 할 수 있는 권한은 없습니다. 안타깝지만 기존 임차인은 기다리는 것 말고는 다른 방법이 없습니다.

문) 처음 임대차계약 기간을 1년으로 하여 계약을 체겨하고 그 뒤 계약 만료일가지 당사자끼리 아무 말이 없어 묵시적 갱신이 이루어 지면 추가로 2년의 계약기간이 더주어져 3년을 살수 있는 건가요?

답) 그렇지 않습니다. 처음 임대차 기간을 1년으로 정해 계약을 맺었다면 만기 시에 임차인은 임대인에게 보증금을 반환을 요구하거나 2년의 기간을 주장하여 추가 1년을 더 거주할 수 있을 뿐입니다. 다시 말해 1년이 종료되는 시점에 당사자끼리 아무런 말이 없었다면 임차인은 1년을 더 거주하여 총 2년을 거주할 수 있는 것이지 추가로 2년의 거주기간을 더 보장받는 것은 아닙니다.

문) 임대인이 계약기간 만료 10일전에 보증금과 월세를 올려달라고 하고 인상이 안되면 계약종료를 한다고 합니다. 저는 계속 살고 싶은데 보증금과 월세를 인상해주어야 하나요?

답) 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건의 변경의사를 전하지 않으면 주택임대차보호법에 의해 묵시적 갱신이 이루어집니다. 묵시적 갱신이란 '전 임대차와 동일한 조건'으로 임대차계약이 갱신되는 것입니다. 임대인이 계약만료 10일전에 보증금과 월세의 인상을 통보했으므로 해당 임대차계약은 이미 묵시적 갱신이 이루어진 상태입니다. 그러므로 임차인은 보증금과 월세를 인상하지 않은 기존 조건으로 머물러도됩니다.

문) 2년 임대차계약이 만료되어 묵시적 갱신이 되었습니다. 현재 3년이 조금 넘었는데 계약만료일인 4년을 채워야 하는 건가요?

답) 아닙니다. 임차인은 묵시적 갱신 이후 언제든지 임대인에게 계약의 해지를 통보할 수 있습니다. 그리고 임대인이 임차인의 계약해지 통보를 받은 후 3개월이 지나면 그 해지의 효력이 발생됩니다. 그러므로 임대인에게 계약해지 통보를 한 후 3개월이 지나면 보증금을 받고 이사를 할수 있습니다.

문) 전세권등기를 한 임차인인데 얼마전 묵시적 갱신이 이루어졌습니다. 그결과 등기사항전부증명서(등기부등본)상에 표시되는 전세권 존속기간과 실제의 전세기간이 불일치하게 되었는데 전세권등기를 새로 해야 하나요?

답) 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 따라서 날자를 맞추기 위해 새로 전세권등기를 할 필요는 없습니다.