소액임차인의 우선변제에 대하여

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지난번에 이야기했던 소액임차인에 대하여 조금더 알아보겠습니다.

* 소액임차인이 매각결정기일 전에 다른 곳으로 전출한 경우 우선변제권 적용여부.

문) 소액임차인인 저는 주택을 임차한 후 선순위근저당권의 실행으로 인한 경매개시결정의 기입등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다가 매각결정기일 전에 다른 곳으로 전출하였습니다. 

이경우 위 경매으 배당절차에서 위 근저당권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 지요?

답) 선순위 근저당권자에 우선하여 변제를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물건에 버금가느 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 취득하기 위해서는 계속 존속하고 있어야 합니다. 

따라서 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른곳으로 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고 그 후 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로서 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것입니다.

* 소액임차인의 배당요구 철회와 매수인의 보증금반환 채무의 인수.

문) 임차인의 주민등록전입신고일 이후에 성립된 근저당권자의 실행에 따른 경매절차에서 대항력을 갖춘 소액임차인이 배당요구를 신청하였다가 이를 취하한 경우 그 권리를 포기라고 보아야 하는지, 또 그 매수인에 대하여 임차권으로서 대항할 수 있는지요?

답) 이 경우 권리의 포기라고 볼수 없으며, 소액임차인은 매수인에 대하여 대항력을 해사할 수 있습니다. 

주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는권리를 점유하고 있고, 이 두가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있습니다.

* 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 없는 경우.

문) 저는 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하고 있으나 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 목적이 아니고, 기존 채권을 회수하려는데 있습니다. 

이 경우 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지요?

답) 보호받을 수 없습니다. 

왜냐하면 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 특례를 규정함으로서 국민의 주거안정을 보장하려는 것이고 , 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차임이 보증금 중 일정액을 다른 담보물보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은 소액임차인의경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는것이 타당하다는 것이 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일번규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 췾 등을 고려할 때 주택임대차보호법상 소액임차이으로 보호받을 수없습니다.

* 제 1경매절차에서 소액보증금의 일부만 배당받은 경우 제2경매절차에서 나머지 소액보증금에 대한 우선변제권 여부.

문) 대항력이 있는 소액임차인이 제1경매절차에서 소액보증금의 일부만 배당 받은 경우 제2경매절차에서 나머지 소액보증금에 대한 우선변제권을 주장할 수 있는지요?

답) 부정하는 의견과 긍정하는 의견이 있으나 판례는 "주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 점유하고 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다면 소액보증금 전액을 배당받지 못하였다고 하더라도 임차인의 우선변제권은 매각으로 인하여 소멸하는 것이므로 매각 후 새로 설정된 근저당권에 기한 제2경매절차에서는 우선변제권에 의한 배당을 받을 수는 없고 매수인에게 대항하여 이를 반환할 때까지 임대차관계가 존속을 주장할 수 있을 뿐이다" 라며 계속하여 부정설을 취하고 있습니다.

판례는 임차인의 우선변제권이라고만 말하고 소액임차인의 최우선변제권에 대하여는 언급하지 않았으나 그 취지에 비추어 보면 소액임차인의 최우선변제권 역시 마찬가지라는 것을 알 수 있습니다. 따라서 소액임차권은 제2경매절차에서 우선변제권을 주장할 수없게 됩니다. 이런 경우 소액임차인은 매수인을 상대로 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하여 일반채권자로 배당받거나 매수인으로부터 나머지 임대차보증금을 반환받을 때까지 임차목적물에 계속하여 거주할 수 있을 뿐입니다.

* 임차인으로부터 주택을 전차한 소액전차인의 우선변제권.

문) 저는 임대보증금이 7천만원인 임차인으로부터 임대인의 동의하여 방 1칸을 보증금 2천만원에 다시 빌려(전차하여)입주한 후 주민등록까지 마쳤습니다. 소액전차인으로 보호받을수 있는지요?

답) 보호받을 수 없습니다. 왜냐하면 귀하에게 방1칸을 빌려준 임차인이 소액임차인에 해당하여야만 그로부터 임차한 귀하(전차인)도 소액전차인으로 보호받을 수있기 때문입니다.

* 하나의 주택에 공동생활을 하는 가족이 보증금을 소액으로 분할한 경우 소액보증금 보호여부.

문) 하나의 주택에 공동생활을 하는 가족이 보증금을 각각 분할하여 납부한 경우 각각 소액보증금에 의해 보호받을 수 있는지요?

답) 하나의 주택에 임차인이 2인이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산하여 판단하게 됩니다.