소액임차인의 우선변제에 대하여 2탄

지난시간에 이어서 소액임차인의 우선변제에 대하여 더 이야기 해보겠습니다.

* 소액임차인의 지위를 양수받은 경우 배당관계

문) 저는 주택소액임차인이 배당요구종기 전에 배당요구를 한 후 소액임차인으로부터 보증금반환청구채권을 양수받았습니다. 이러한 경우 소액임차인으로 배당받을 수 있는지요?

답) 채무자 등의 관계에서 채권양도의 대항요건을 갖추었으면 양수인에게 배당하고, 대항요건을 갖추지 못하였다면 소액임차인에게 배당하는 것이 원칙입니다. 채권양도가 유효하게 이루어져서 '배당요구한 채권자가 배당표작성 때까지 기간동안 변경된 경우에 배당받을 자를 누구로 할 것인가'하는 문제가 있습니다.

집행개시 후 채권자의 승계를 규정하고 있는 민사집행법 제23조를 유추적용하여 배당요구채권을 승계한 채권자가 그 승계사실을 집행법원에 신고하는 경우(집행권원을 가진 채권자의승계인이라면 승계집행문을 제출하고, 소액임차인인 경우에는 채권양도한 사실을 신고하고 , 소명자료를 제출하는 등)에는 그 승계인에게 배당을 하고 그렇지 않은 경우에는 양도 전 소액임차인에게 배당하는 것이 타당할 것입니다. 그러므로 귀하가 배당을 받고자 한다면 소액임차보증금채권을 양수받은 사실을 소명하여 신고하면 배당받을 수 있을 것입니다.

* 확정일자부 소액임차인의 우선변제권.

문) 저는 임대보증금액수가 3천만원인 소액임차인인데 우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액(1400만원)의 범위를 넘은 1600만원에 대하여 우선변제를 받으려면 어떻게 해야 하는지요?

답) 귀하가 임대차계약서상에 확정일자를 받아 두면 보증금 중 우선변제를 받지 못하는데 금 1600만원에 대하여 후순위 담보권자, 기타 일반채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있으며, 확정일자 있는 임차인의 임차보증금은 소액임차보증금과는 달리 보증금액의 상한에 제한이 없습니다.

* 임대기간 2년 미만의 임대차계약이 가능한지 여부.

문) 저는 내년도에 국외이민을 갈 예정이기 때문에 임대기간을 1년으로 하는 임대차계약을 채결하고 싶은데 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 주택임대차보호법 제4조 제1항의 규정 때문에 임대기간을 2년 미만으로 정할 수 없다는 이야기를 들었습니다. 과연 그런지요?

답) 그렇지 않습니다. 애냐하면 위 법이 임대기간을 최소란 2년으로 규정한 취지는 임차인의 주거안정을 도모하기 위한 것이므로 임차인이 원하는 경우에는 임대기간을 2년 미만으로 정한 정하는 것이 얼마든지 가능하기 때문입니다.

따라서 구하께서는 2년 미만으로 정한 임대기간이 끝난 후에 스스로 임대차기간의 만료를 이유로 임대인에게 임대보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

문) 임대차기간을 2년 미만으로 정한 경우 임대차계약기간은 어떻게 되나요?

답) 임차인이 원하면 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있고, 해지할 경우 3개월 후에 해지의 효력이 발생하므로 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 반면 임차인이 원하면 2년간 임대차계약을 주장할 수 있습니다.

문) 임대차기간을 정하지 않는 경우 임대차기간은 어떻게 되나요?

답) 임차인이 원하면 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있고 , 해지하면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후에 해지의 효력이 발생하게 되므로 이때 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 반대로 임차인이 원하면 2년간 임대차계약을 주장할 수 있습니다.

문) 임대인이 임대차기간만료일 20일 남겨둔 시점에서 임차인에 대하여 아무런 통지가 없을 경우 임대차기간은 어떻게 되는지요?

답) 6개월에서 1개월 사이에 통지를 하지 않았으므로 계약이 갱신되어 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다.

문) 계약기간이 지나도록 서로 아무런 통지를 하지 않고 있다가 갑자기 임대인이 계약해지통고를 하고 3개월이 지나면 임차인은 임대인의 요구대로 집을 비워주어야 하는지요?

답) 이 경우 임대인은 게약해지권이 없습니다. 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것이 되므로 집을 비워 줄 의무가 없습니다.

문) 서로 아무런 통지없이 게약기간이 갱신되었으나 임차인이 월세를 3개월간 밀린 경우 임대인은 임차인을 상대로 계약을 해지하고 싶은데 2년 동안 계약을 해지할 수 없는지요?

답) 이에 관한 약정이 있을 경우 약정을 위반하거나, 특별한 약정이 없는 경우 2개월의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우에 해당하여 계약기간과 상관없이 계약을 해지하고 집을 비워달라고 할 수 있습니다.

문) 임대차계약기간을 2년 미만으로 정한 경우 임대인이 2년이 되기 전에 약정임대차기간의 만료를 주장할수 있는지요?

답) 임차인이 원하지 않으면 임대인은 2년까지는 임대기간 만료를 주장할 수 없습니다.

문) 임대차만료기간이 지나도록 서로 아무런 의사를 표시하지 않아 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임대차계약기간은 어떻게 되나요?

답) 기간을 정하지 않는 임대차가 되기 때문에 임차인이 원하면 갱신되는 김대차기간은 2년으로 됩니다. 기간을 정하지 않는 임대차의 경우 임차인이 해지를 원하면 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있으며, 해지통지를 받은 임대인은 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약해지의 효력이 발생합니다. 단 임대인은 계약해지권이 없습니다.

* 임대기간 만료와 계약의갱신.

문) 저는 전세 입주자인데 집주인을부터 임대기간이 끝나기 불과 몇일 전에 임대보증금을 인상하여 주거나 그것이 불가능하면 기간만료와 동시에 집을 비워 달라는 통고를 받았습니다. 임대기간이 끝나면 반드시 집을 비워줘여 하는지요?

답) 임차주택을 비워 줄 의무가 없습니다. 그 이유는 임대인이 계약이 묵시적으로 갱신되는 것을 막기 위하여는 임차인인 귀하에게 임대기간 만료시의 명도 또는 계약갱신거절의 통지를 임대기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 하여야 하는데 이를 하지 않았기 때문입니다. 따라서  귀하의 경우에는 계약이 종전과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되었기 때문에 앞으로 2년간 임차인으로 계속 점유를 할 수 있습니다. 다만 귀하가 임대기간이 끝날 당시에 차임의 지급을 2번이상 연체하거나 임차주택에서 장사를 하는 등 주거 이외의 목저으로 사용하는 등 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반한 경우에는 보호받을 수 없습니다.

그리고 먼저 집을 비워 줄 경우 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있으므로 주의할 필요가 있습니다.

문) 주택을 2년간 임차하기로 계약하였습니다. 임대인이 1년이 지난 후 보증금을 올려 달라고 하는 것을 거절하였습니다. 그 이후 임대인이 아무런 통지가 없다가 계약만료일에 갑자기 나가라고 하는 경우 나가야 하는지요?

답) 임차인이 원하지 않으면 나갈 의무가 없습니다. 임대인이 재계약을 원하지 않을 경우에는 임대차기간만료 전 6개월부터 1개월사이에 임차인에 대하여 계약갱신거절의 통지 또는 조건을 변경해야 합니다. 그렇지 않고 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다.