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구거란 무엇이며 구거점용허가란?

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산 이야기의 써니퍼니입니다.


지난시간에 도로란 무엇이며 현황도로일때 건축의 가능여부 또는 4m도로가 필요한지 이야기 해보았습니다.



* 도로란 무엇이며 왜 건축을 하는데 4m도로가 필요한가요?


* 현황도로란 무엇이며 현황도로상황에서 건축이 가능할까요?

 


도시지역이외에 비도시지역에 가면 구거를 쉽게 볼수 있습니다.

농사를 위해서 구거를 만드는 경우도 있고 자연스럽게 형성된 하천일 경우도 있습니다.



그럼 구거라는 것은 무엇일까여?

구거는 인공적인 수로 또는 그 부지로 하천보다 규모가 작은 4~5m 폭의 개울을 뜻합니다.

용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지입니다.

구거는 국가 소유로 경매의 대상은 아니나 폐구거부지의 경우 양여나 매각을 통하여 개인명의로 등기할 수도 있습니다.

구거의 소유자는 대안의 토지가 타인의 소유인 때에는 그 수로나 수류의 폭을 변경하지 못합니다.



이해가 되시나요?

쉽게 이야기 해서 가장 많이 보는 구거는 이런 형태라고 생각하시면 됩니다.



구거는 토지와 도로사이에 있는 경우들이 많아서 건축하려는 토지와 도로가 구거로 인하여 떨어져 있기 때문에 점용허가를 받아 다리를 설치해 집입도로를 만들어 사용하여야 합니다.

구거를 관리하는 기관으로부터 구거점용허가 또는 목적 외 사용승인을 확인하는 방법은 다음과 같습니다.



1. 구거가 농업기반시설로 등록되어 있는 경우에는 농어촌정비법에 따라 농업기반시설의 페지 신청을 해서 사용가능 여부를 확인해봅니다.

2. 농수로인 구거는 농어촌정비법상의 농업기반시설로써 목적 외 사용허가를 받게 됩니다. 구거가 국유지인 농수로용인 경우에도 또한 농업기반 시설의 목적 외 사용허가를 받게 됩니다.

3. 구거를 농지로 사용하고 있으면 농지법상 농지에 해당하므로 타용도로 사용하고자 할 경우 농지전용허가나 농업기반시설의 목적 외 사용승인을 받아야 합니다.

4. 구거가 농업용이 아닌 국토교통부소유의 일반 구거라면 공유수면점용허가를 받아야 하므로 지방자치단체 관련 부서에 문의하여 허가 가능 여부를 알아보고 처리합니다.

5. 구거가 아닌 하천법상 하천이나 소하천정비법상 소하천으로 등록되어 있는 경우에는 해당 관련 법에 의해 하천점용허가를 받아 사용합니다.

 


그렇다면 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있을까요?


구거점용허가의 정확한 명칭은 '구거 목적 외 사용승인'입니다. '승인' 이란 말은 재량권이라서 현실적으로 승인받는 것이 아주 까다롭습니다. 도로와 해당 필지사이에 구거가 있어 도로에 접하지 못한 경우 구거점용허가를 받아 맹지로 부터 탈출할 수 있습니다.

단 모든 구거가 점용허가를 받을 수 있는 것은 아니기 때문에 담당부서에 문의를 먼저 해보시는게 좋습니다.

농촌생활환경 정비 사업 등으로 구거를 재정비한 곳(위의 사진과 같은곳)은 구거점용 허가를 해주지 않는 곳이 많기 때문입니다.


그럼 건축행위를 위한 진입도로문제는 어떻게 해결해야 할까요?


지난시간에도 이야기 했듯이 건축은 입체적 개발이기 때문에 그 전에 평면적 개발인 개발행위허가를 받아야 합니다.

그중에서도 가장 중요한 것이 도로를 확보하는 것입니다.

개발행위허가라는게 농지에 한다면 농지전용허가이고 산지에 한다면 산지전용허가입니다.

그후 용도지역에 따른 입체적 개발로 건축물의 용도, 건페율, 용적률이 결정됩니다.


개발하려는 토지에 도로의 요건을 갖추기 위해서는 다음과 같은 허가가 필요합니다.

1. 구거점용허가.

2. 하천점용허가.

3. 도로점용허가.

4. 사도개설허가.

5. 개발행위허가 등을 통해서 진입도로를 확보해야 합니다. 또한 기준에 개발된 도로가 있다면 이는 어떻게 만들어진 도로인지도 확인해봐야 합니다.


먼저 기존 개발지가 있다면 부지 진입도로의 해당 필지등기를 확인해봐야 합니다. 등기의 소유자가 공공부분(국가나 지자체)이라 조금은 수월하게 진행이 가능하지만 개인이라면 좀더 세심하게 살펴보아야 할것입니다.


이번시간에는 구거란 무엇이며 구거점용허가에 대하여 알아보았습니다.

길이 없으면 만들어 사용하면 된다고 하지만 그 만드는 과정이 쉬울수도 어려울수도 있습니다.

처음부터 너무 어렵게 느껴지시면 포기하고 다른곳의 토지를 매수하시는 것도 좋을 듯합니다.


읽어주셔서 감사합니다.

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