상가임대차보호법중 우선변제권이란?

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오늘부터는 상가임대차보호법중 우선변제권과 최우선변제권에 대하여 알아보겠습니다. 대항력과도 관련이 있는 부분입니다.

항상 우선변제권을 갖기 위해서는 그에 맞는 대항력이 있어야 합니다.

상가임대차보호법중 대항력에 관한 글들은 아래를 참고하세요.

 

상가임대차보호법중 대항력1. 상가임대차보호법중 대항력2. 상가임대차보호법중 대항력3.

* 우선변제권과 최우선변제권에 대하여.

문) 우선변제권 및 최우선변제권이란 무엇인가요?

답) 우선변제권이란 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받는 권리를 말합니다.

임차인이 건물의 인도와 사업자등록신청으로 대항력 요건을 갖추고, 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 확정일자와 다른 담보물권 설정일을 비교하여 우선순위를 정하게 됩니다. 법은 확정일자를 등기와 대등한 효력을 갖도록 되어 있습니다. 즉 확정일자부 우선변제권은 저당권의 그것과 유사한 것으로 보므로 순위확정적 효력을 갖는 것입니다.

최우선변제권이란 보증금액 중 일정액에 대하여 선순위 담보물권(저당권자) 및 국세보다 더 최우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

즉 순위를 건너뛰어 최우선변제효력을 갖는 것입니다.

문) 우선변제권의 취득시기는 언제인가요?

답) 임차인이 건물에 입점하고 사업자등록신청을 마치고 난 후 어느 날에 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우에는 그 확정일자를 기준으로 우선변제권이 발생합니다. 확정일자를 입점 및 사업자등록신청일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 건물의 인도와 사업자등록신청을 마친 다음날 0시를 기준으로 우선변제권이 발생합니다.

문) 저는 상가건물의 임차인입니다. 임차한 상가건물이 경매될 경우 제가 임대차보증금반환청구채권을 보호받기 위해 상거건물임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 가지기 위해서는 무엇을 해야 하며, 언제까지 이 요건을 유지해야 하는지요?

답) 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물을 인도받고, 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비해야 하며, 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받아야 합니다.

이 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다.

(대법원 2006.1.13 선고 2005다64002 판결)

문) 상가건물을 임차하고 사정상 사업자등록을 마친 후 임차건물을 전대하고 사업을 개시하지 않고 있습니다. 이런 경우 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하려면 어떻게 해야 하는지요?

답) 부가가치세법 제5조 제4항, 제5호의 규정 취지에 비추어 볼 때 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차이 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없게 됩니다. 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 해야 합니다.

(대법원 2006 .1.13 선고 2005다64002 판결)

문) 저는 상가건물의 임차인입니다. 소유자가 2017년 5월4일 임대차계약을 해지하여 소유자와 임차인 사이의 임대차계약이 종료되고 소유자가 전차인에 대하여 목적물의 반환과 차임상담의 손해배상을 청구한 경우, 위와 같이 청구한 날 이후에는 전차인에게 임차인에 대한 관계에서 차임상당부당이득을 반환할 의무가 있는지요?

답) 소유자들의 유효한 임대차계약 해지의 의사표시에 의하여 소유자들과 임차인 사이의 임대차계약이 종료되고 소유자들이 전차인이던 피고에 대하여 목적물의 반환과 차임 상당 손해배상을 청구하였다면 소유자들이 전차인에 대하여 위와 같이 청구한 2017년 5월4일 이후에는 전차인은 임차인에 대한 관계에서 더 이상 차임상당 부당이득을 반환할 의무가 있다고 볼수 없습니다.

(대법원 2005 . 5. 26 선고 2005다4048 판결)

문) 이 법 시행 전에 금융기관 등에서 상가건물에 저당권을 설정한 경우 우선변제권을 인정받을 수 있는지요?

답) 이 법 시행 전에 설정한 저당권 등 우선변제권이 있는 경우에는 임차인에게 우선변제권이 인정되지 않습니다.

* 보증금 중 일정금액의 우선변제권.

문) 보증금 중 일정금액의 우선변제권이란 무엇인가요?

답) 임차건물이 경매 또는 공매에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 경매절차에서 보증금 중 일정액을 모든 권리자보다 최우선하여 배당을 받을수 있는 권리를 말합니다. 최우선변제권은 임차인이 대항력만 갖추면(건물을 인도받고 사업자등록신청) 인정되며, 확정일자와 관계가 없습니다.

문) 이 법 시행일 이전에 임대차계약을 체결한 경우에도 최우선변제권을 인정받을 수 있는지요?

답) 건물인도와 사업자등록으로 대항력을 갖추면 최우선변제권을 인정받을수 있습니다. 그러나 법 시행일인 2002.11.1 이전에 근저당권 등 물권을 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없습니다.

문) 소액임차인은 대항력만 갖추면 일정액의 최우선변제를 받을수 있는지요?

답) 대항력을 갖추어야 하고, 배당요구종기일 전까지 배당요구신청을 해야 합니다.

문) 최우선변제 받을수 있는 금액에는 한도가 있나요?

답) 최우선변제권의 최대금액을 한도로 임차인의 전세금 또는 순수한 보증금(환산보증금을 말하는 것이 아니며 연체한 차임이 있는 경우에는 이를 공제한 보증금으로 해석함이 합당)을 초과할 수 없고, 또한 상가건물의 가액(경매, 공매시 낙찰대금에서 경매비용 등 절차비용을 공제한 금액을 의미)의 1/3(약 33%) 을 초과할 수 없습니다.

또한 상가임차인이 2인 이상일 경우 이 임차인 각가의 최우선변제금 합계약이 1/3을 초과할 수 없습니다.(주택임대차보호법상 1/2로 제한하고 있는 것과 다름)

문) 상가건물에 대해 임차보증금은 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권이 있기 때문에 중요한데 이를 어떻게 알아낼수 있는지요?

답) 상가건물임대차보호법은 "사업자등록을 통한 임대차현황 공시"방법을 채택하고 있으므로 이해관계인은 과할 세무서에서 임차보증금, 사업자등록 및 확정일자 등 임대차에 관한 자료를 열람할수 있습니다.

상가임대차보호법상 우선변제권과 최우선변제권은 상당히 중요한부분입니다.

바로 보증금과 직결되어 있는 문제이기 때문입니다.

천천히 읽어보시고 모르시는건 언제든지 댓글로 질문주세요.

읽어주셔서 감사합니다.