상가임대차보호법중 임차인의 계약갱신요구권이란?

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

주택임대차보호법과 상가임대차보호법은 둘다 사회적약자인 임차인을 보호하기 위한 법입니다.

없는돈 있는돈 긁어 모아서 집을 임대하고 조그만 장사를 시작했는데 만약 주택의 임대인이나 상가의 임대인의 잘못으로 인하여 경매, 공매가 진행되었거나 진행될때 보증금을 보호받기 위한 임차인의 권리입니다.

부동산 관련일을 하다보니 수많은 경우들을 봅니다.

너무나 당연한건데 몰라서 소중한 보증금 및 임차인의 재산을 보장받지 못하는 경우들이 있습니다.

그래서 제가 이글을 쓰고 있는 것이고요.

그냥 시간날때 한번씩 천천히 읽어보시면 다양한 사례위주로 적었기 때문에 어렵지 않을거라 생각합니다.

자 그럼 오늘도 시작해 보겠습니다.

* 임차인의 계약갱신요구권.

문) 계약갱신요구권이란 무엇인가요?

주) 주택임대차에는 없는 권리로써, 임차인이 임대차기간만료 전6월부터 1월까지 사이에 행사하는 계약갱신요구에 대하여 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 다만 임차인은 계약요구갱신요구권도 최초의 임대기간을 포함한 전체 임대차계약기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.

문) 묵시적갱신이란 무엇인가요?

답) 묵시적갱신이 된 경우에는 존속기간이 없는 것으로 합니다.

따라서 그 기간은 최단존속기간 1년으로 합니다. 그러나 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 해지를 통보받은 임대인은 그 통지를 받은 날로부터 3월이 경과하면 효력이 발생합니다.

문) 이 법 시행일 이전 계약한 경우에도 임차인은 5년간 임대차기간이 보장되는지요?

답) 계약갱신요구권은 2002.11.1 이후의 임대차계약(신규계약 또는 갱신계약)을 한 경우에만 적용됩니다. 예를 들면 2002.8.13에 1년간 상가임대차 계약을 체결하였다면 2003.9.13 새로 체결된 계약부터 5년간 임대차 존속기간이 보장됩니다.

하지만 지금은 이 법이 시행된지 시간이 상당히 지났기 때문에 특별한 사정이 없는한 보장을 받는다고 할수 있습니다.

단 2018년 10월 16일 이후 계약 체결된 상가에 대하여는 10년간 임대차기간이 보장됩니다.

문) 임대차계약기간은 5년간 해야 한다는 뜻인가요?

답) 계약기간은 5년으로 해야 한다는 뜻이 아니고, 계약기간은 자류로이 정할 수 있으나 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 되고, 이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간을 유효함을 주장할 수 있습니다. 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구 할 수 있습니다.

단 2018년 10월 16일 이후 계약 체결된 상가에 대하여는 10년간 임대차기간이 보장됩니다.

문) 임차인이 재계약(갱신계약)을 원할 경우 해야 할 조치가 무엇인가요?

답) 임차인은 재계약을 원하면 임대차기간만료 전 6월부터 1월사이에 내용 증명 등으로 계약갱신요구를 하여야 합니다. 임대인은 임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 건물의 전대하는 경우 등 상가임대차보호법이 정한 8가지 요건에 해당되는 경우 재계약을 거부할 수 있습니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 8가지는 아래와 같습니다.

1.임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는경우입니다. 2.임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우입니다. 3.서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우입니다. 4.임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 입니다. 5.임차인이 임차한 건물 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우입니다. 6.임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우입니다. 7.임대인이 다음 사정중 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우입니다. 가.임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우입니다. 나.건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고 우려가 있는경우입니다. 다.다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다. 8.그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는경우입니다.

문) 임차인이 계약갱신을 요구하더라도 건물소유주가 계약갱신을 거절할 수 있는지요?

답) 임차인은 위의 8가지 사유중 하나라도 해당하는경우에는 건물주는 계약을 거절할 수 있습니다.

문) 이 법을 시행일 이전에 이미 계약을 한 사람은 보호를 받을 수 없는가요?

답) 법령이 공포된 2002.10.14부터 임차건물소재지 관할 세무서를 찾아가 사업자등록정정신고를 하고 임대차계약서원본에 확정일자를 받으면 보호받을 수 있습니다. 그러나 임차인의 계약갱신요구권은 2002.11.1이후에 체결된 임대차계약(또는 갱신된 계약)부터 적용됩니다.

문) 전대차계약을 체결한 전차인도 계약갱신요구권이 있는가요?

답) 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 해사할 수 있습니다.

문) 저는 2010년 5월경에 상가건물을 임차하고, 계속 묵시적으로 계약이 갱신되었습니다. 그러다가 2015년 5월에 다시 계약서를 작성하면서 상가건물을 임차하였습니다. 이런 경우 상가건물임대차보호법에 의해 2020년 5월경까지 계약갱신요구권이 있는지요?

답) 상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다"라고 규정하고 있습니다. 

이 규정과 임차인의 게약갱신요구권을 전체 임대차기간이 5년의 범위내에서 인정하게 된 입법취지에서 볼 때 "최초의 임대차기간"이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 이 버 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 할 것입니다.

따라서 귀하는 이 사건 부동산을 2010년 5우러경 최초 임차하여 계속 점유, 사용하여 오고 있으므로 위 최초 임차일로부터 5년이 이미 경과한 시점에서 더이상 계약갱신을 요구 할 수 없게 되었다고 해야 할 것입니다.

문) 저는 2015년 5월2일에 '갑' 소유의 상가건물 1층을 보증금 1억에 월세 200만원으로 2년간 임차하여 이점후 식당을 운영하면서 사업자등록을 하고 임대차계약서에 확정일자까지 받아 우선변제권을 확보해 두고 있습니다. 그런데 저는 장사가 잘되서 위 2년이 지나도 영업을 계속하고 싶은데 계약서에 '2년 뒤에는 이유 불문하고 가게를 명도하기로 약정함'이라고 기재하였습니다. 

이 경우 계약기간갱신을 주장 할 수 없는지요?

답) 귀하가 이대인 '갑' 과 '2년뒤에는 이유 불문하고 가게를 명도하기 약정함' 이라 기재하고 귀하가 동의하였다 할지라도 위 약정은 귀하에게 일방적으로 불리하게 된 것으로 상가건물임대차보호법 제15조에 의해 효력이 없다고 하겠습니다.

오늘은 상가임대차보호법중 임차인의 권리인 게약갱신요구권이라는것에 대하여 이야기 해보았습니다.

오늘 이야기한것중 가장 중요한 것은 "10년 간은 법으로 기간을 보호해 준다는 것입니다" 계약서에 특약을 넣었다고 해도 임차인의 의무 위반이 없으면 최대 10년까지는 보장을 받을수 있다는 것을 꼭 알아두시기 바랍니다.

기존 5년간 보장되었던 상가임대차보호법의 계약갱신요구권은 10년으로 변경되었습니다.

단 2018년 10월 16일 이후 계약 체결된 상가에 대하여 입니다.

또한 갱신에 의한 재계약도 10년으로 보장을 받을수 있게 되었다는 것을 알고 계셔야 합니다.