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상가임대차보호법에 대하여 이야기 하고 있습니다.
대항력이 생기기 위해서는 확정일자를 받아야 한다고 앞에서 계속이야기를 했는데
그럼 확정일자를 받으면 생기는 효력등에 대하여 이야기해보겠습니다.
* 확정일자.
문) 상가보증금의 우선변제를 받으려면 어떻게 해야 하나요?
답) 건물을 인도받고 관할 세무서에 사업자등록신청 및 임대차계약서 원본을 제출하여 확정일자를 받으면 우선변제를 받을 수 있습니다.
문) 상가건물임대차보호법 시행일인 2002.11.1 이전에 임차인이 받은 확정일자는 언제부터 효력이 있는지요?
답) 이 법 시행일인 2002.11.1 이전이라도 시행령이 공포되는 날(2002.10.14)부터 기존 임차인을 대상으로 세무서에서 확정일자를 부여하나 확정일자의 효력은 이 법 시행일인 2002.11.1 부터 발생하며, 그 이전에 금융기관의 저당권 등이 설정되었다면 변제받게 됩니다.
또한 개정된 상가임대차보호법은 2018년1월 26일입니다.
상가임대차보호법의 적용을 받는 금액의 폭이 많이 인상되었고 월세인상률이 5%로 낮아졌습니다.
문) 임차한 사업장이 넓어 여러 임대인과 각각 계약한 경우 확정일자를 별도로 받아야 하는지요?
답) 각각의 계약서에 별도로 확정일자를 받아야 우선변제권이 생깁니다.
문) 계약을 연장할 때 원 계약서의 보증금만 증가되는 경우, 연장된 기간과 증가된 보증금의 증액부분만 별도의 계약서를 작성하였다면 이 별도의 계약서에만 확정일자를 받아야 하는지요?
답) 계약연장기간과 추가 증액된 부분만 표시된 별도의 계약서에 확정일자를 받아도 됩니다.
문) 동일 건물 내 1층에 사업을 하다가 2층으로 이전한 경우 임대인이 동일인이면 대항력 및 우선변제권이 그대로 유지되나요?
답) 1층과 2층은 별개의 목적물로 인식되며, 2층으로 이전시 1층의 보호받을 권리는 상실되며 2층의 권리가 이전시점(점유와 사업자등록정정신고 다음날)에 새롭게 발생하게 됩니다. 따라서 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약서상에 확정일자르 받아야 합니다.
문) 확정일자를 받는 것과 전세권등기는 어떤 차이가 있는지요?
답) 확정일자를 받아 두면 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 확정일자보다 후순위 담보권자나 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.
대항력과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득한 임차인과 전세권등기를 한 전세권자는 배당의 우선순위에 있어 동등한 지윌르 갖게 된다는 점에서는 동일합니다.
그러나 전세권등기는 임대인의 협력 없이는 불가능하고, 등기비용도 필요하며, 절차가 복잡한 단점이 있는 반면 이사 또는 주민등록 전출시에 우선변제권이 유지되며, 전세금반환을 하지 않으면 소송을 제기하지 않고 신속하게 임대인의 건물을 경매하여 우선변제를 받을수 있는 장점이 있습니다.
문) 임차인이 건물소재지 관할 세무서장에게 확정일자를 신청할 때 어떤 서류를 갖추어야 하는지요?
답) 1.사업자등록을 한 임차인은 임대차계약서 원본, 사업자등록정정신고서(확정일자신청 겸용서식), 사업자등록증원본, 도면(임대차의 목적물이 건물의 일부인 경우), 본인 신분증(대리인이 신청시 위임장과 대리인 신분증)있어야 합니다.
2.신규사업자로 등록하는 임차인은 임대차계약서 원본, 사업자등록신청서(확정일자신청 겸용서식), 도면(임대차의 목적물이 건물의 일부인 경우). 본인 신분증( 대리인이신청시 위임장과 대리인 신분증)이 있어야 합니다.
3.현재 미등록사업자로서 확정일자만 우선 신청하는 경우에는 임대차계약서 원본, 확정일자신청서, 본인신분증(대리인이 신청시 위임장과 대리인 신분증)이 있어야 합니다.
그런데 이 법 시행령 이전에 사업자 등록된 임차인은 임대차계약서원본, 사업자등록증 원본, 도면(임대차의 목적물이 건물의 일부인 경우), 본인 신분증(대리인이 신청시 위임장과 대리인 신분증)이 있어야 합니다.
또한 이 법 공포일 후에 사업자등록을 하는 임차인은 임대차계약서 원본, 사업자등록신청서, 사업허가,등록,신고필증 사본(법령에 의하여 허가,등록,신고대상인경우), 도면(임대차의 목적물이 건물의일부인 경우),본인 신분증(대리인이 신청시 위임장과 대리인 신분증)이 있어야 합니다.
문) 사업자등록 등을 신청을 하기 전에 확정일자신청을 먼저 할수 있는지요?
답) 할 수 있습니다. 이 경우 임차인의 우선변제청구권은 사업자등록의 신청, 건물의 인도(입주), 확정일자의3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정됩니다. 그러므로 확정일자신청을 사업자등록보다 먼저하더라고 실익이 없습니다.
사업자등록신청(정정신고)과 확정일자신청을 동시에 하기를 권합니다.
문) 확정일자를 신청할 때 사업자등록정정신고를 함께 제출해야 하는 이유가 있는지요?
답) 임차인의 사업자등록사항 등이 임대차계약서의 내용과 다른 경우에는 정확한 공시가 불가능하고 임차인의 권리인 대항력 등의 효력에 중대한 문제가 발생할수 있습니다. 위와 같은 문제를 사전에 예방하기 위하여 임차인이 확정일자 신청시 임대차계약내용을 사업자등록사항과 일치시키이 위하여 사업자등록정정신고를 함께 하도록 하고 있습니다.
상가임대차보호법에서 확정일자가 가는 효력과 확정일자를 받는 방법, 확정일자에 필요한 서류등을 알아보았습니다.
확정일자를 받는법은 그리 어렵지 않습니다.
그러나 확정일자를 받음으로서 생기는 효력은 보증금 보호차원에서 확실한 방법중 하나이기 때문에 꼭 받아두시기를 바랍니다.
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