보증금반환과 원상회복문제에 대하여

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

상가임대차보호법에 대하여 이야기 하고 있습니다.

상가를 어떻게 하면 잘 얻을수 있는지? 어떤 상가를 얻어야 하는지에 대하여도 계속이야기 했는데 오늘은 가장중요하다고 할수 있는 보증금반환과 원상복구에 대하여 이야기 해보겠습니다.

* 보증금 반환과 임차료지급 문제.

문) 저는 갑으로부터 '갑'소유인 건물 중 점포1칸을 계약기간 2년, 임차보증금3천만원, 월세 50만원으로 인하여 계약기간이 만료되었기에 '갑'에게 위 보증금의 반환을 요구하였으나 '갑'은 새로운 임차인이 나타나지 않는다는 이유로 보증금의 반환을 지체하고 있습니다. 이 경우 제가 월 임차료로 약정된 50만원을 계속 지급해야 하나요?

답) 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하여야 하고 임대인은 밀린 월세 및 손해를 공제한 보증금을 반환하여야 하며 면제특약이 없다면 필요비 및 유익비를 반환하여야 하고 이것은 동시에 이루어져야 합니다.(민법 제564조, 제618조)

위 사안에 있어서 귀하가 계약기간이 만료되어 임차보증금의 반환을 청구하였으나 임차보증금을 반환하지 않아서 위 점포를 계속 점유하고 있으며 어쩔 수 없지만 영업을 계속한 경우에는 부당이득으로서 월 임차료상당을(계약기간만료 후에는 월 임차료가 아님) '갑'에게 지급할 수밖에 없으나 계약기간만료 후 점포를 명도하지는 않았지만 영업을 하지 않아 이득을 취한 바가 없다면 부당이득을 취한 바가 없어 월 임차료 상당액을 지급할 의무가 없고 임차보증금에서 공제당하지도 않을 것입니다.

따라서 귀하가 갑을 상대로 임차보증금반환청구소송을 제기할 경우에는 동시이행판결(상환판결) 즉 임차목적물의 명도와 동시에 임차보증금을 지급하라는 판결이 날 것으로 보입니다.

문) 저는 의류판매업을 목적으로 점포 1칸을 보증금 5천만원에 월세 100만원으로 1년간 임차하였으나 영업을 시작한지 3개월이 지난 무렵 저는 사정으로 장사를 계속할 수 없게 되어 임대인에게 계약해지를 요구하였습니다.

임대인은 계약기간 만료시까지인 9개월간의 월세를 모두 지불해야 보증금을 반환하겠다고 하는데 임대인의 요구가 정당한가요?

답) [민법] 제635조는 "토지, 건물 기타 공작물에 관하여 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날로부터 6월, 임차인이 통고한 경우에는 임대인이 통고를 한 날로부터 1월이 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다" 라고 규정하고 있으며, 같은 법 제636조는 "임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류할 때에는 "민법" 제635조를 준용한다" 라고 규정하고 있습니다.

한편 [상가임대차보호법] 제9조 제1항은 "기간을 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 긱간이 유효함을 주장할 수 있다" 라고 규정하고 있습니다.

따라서 위 사안에서와 같이 임차인의 개인적 사정으로 계약기간만료 전에 계약을 해지하고자 하는 경우에는 임차인이 일방적으로 계약을 해지할 수 없다 할 것이고 당초의 계약내용대로 이행하든지 남은 월세를 주고 합의해지를 해야 할 것입니다.

다만 귀하가 일방적으로 가계를 비워주고 나간 후 임대차계약기간 중에 임대인이 다른 새로운 임차인에게 세를 놓게 된다면 임대인은 이 상가에 임차인이 입주한 이후부터 계약기간 만료시까지 임차료를 이중으로 받게 되므로 그 부분은 부당이득으로 보아야 할 것입니다.

* 원상복구 문제.

문) 저는 전 임차인으로부터 점포를 인수한 현 임차인과 점포 임대차계약을 체결하였는데 현 임차인이 내부시설을 일부 개조하여 사용하다가 계약기간이 만료되어 점포를 명도 받으려 하고 있는 임대인입니다. 그런데 현재 임차인은 전 임차인이 설치한 것은 자신이 설치한 것이 아니므로 원상회복할 수 없다고 합니다.

전 임차인이 설치한 것도 현 임차인이 원상회복할 의무가 있는지요?

답) 민법은 사용대차의 경우에 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다" 고 규정하고 있으며 이 규정은 임대차의 경우에 준용하고 있습니다. 또한 일반적으로 임대차계약서도 원상회복의무를 규정하고 있습니다.

이 사건의 경우와 같이 이미 시설되어 있었던 점포를 임차하여 내부시설을 개조하여 사용한 임차인의 임대차종료시 원상회복의무의 범위에 관하여 판례는 " 전 임차인이 무도유흥음식점으로경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조, 단장하였다면 임차인에게 임대차종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위내의 것으로서 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다" 고 하였습니다.(대법원 1990. 10 .30 선고90 다카 12035판결)

그러므로 이 사안의 경우 현 임차인은 특별한 약정이 없는 한 자신이 임차하여 시설한 부분만을 원상회복 하면 될 것 입니다.

문) 저는 '갑'소유의 건물 중 점포 1칸을 임파하여 사용하다가 계약기간이 만료되어 임차보증금 3천만원을 반환을 청구하였으나, '갑'이 점포의 원상회복을 요구하여 다액을 비용을 들여 공사를 하여 '갑'에게 위 점포를 명도하였음에도 '갑'은 사소한 부분의 원상회복이 이행되지 않았다고 위 임차보증금을 한푼도 반환할 수 없다고 합니다. 이경우 임차보증금전액을 반환받을 수 없는지요?

답) 임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도이행을 제공한경우 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지에 관하여 원상회복이 미비한 부분이 사소한 부분이라면 '갑'은 그것을 이유로 귀하의 임차보증금 3천만원 전액의 반환을 거절하는 동시이행의 항변을 할 수 없습니다.(대법원 1999. 11 .12 선고 99다34697 판결)

다만 판례는 "부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실, 훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에는 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시없이 보증금에서 당연히 공제된다" 라고 하였으므로(대법원 2002. 12.3 선고 2002다42278 판결,2002.12.10 선고2002다52657판결), '갑'은 원상회복이 미비된 부분의 원상회복에 소요되는 적정한 비용은 임차보증금에서 공제할 수 있을 것입니다.

문) 상가를 임차하면서 임대차계약 종료시 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 하였는데 임대차계약이 임대인의 과실로 인해 종료되었습니다. 이 경우 이를 근거로 목적물에 설치한 시설을 철거히지 않겠다고 할 수 있는지요?

답) 원칙적으로 임차인이 설치한 시설이 임대차목적의 가치를 증가시킨 것이라면 임차인은 임대인인에게 유익비의 상환을 청구할 수 있지만, 임차인이 설치한 시설이 단지 임차인 자신의 영업을 위한 것이어서 임대차목적물의 객관적 가치를 증가시키는 것이 아니었다면 임차인은 임대인에게 그 시설비를 청구할 수 없습니다.

다만 귀하의 경우는 임대인에게 영업에 관하여 설치한 시설비용을 청구하지 않기고 사전에 약소하였으므로 그 시설비를 청구하 수 없습니다.

따라서 귀하는 임차목적물의 시설을 철거하여 목적물을 임차인의 사용 수익 전 상태로 복구하여야 할 것으로 보이며, 임대인의 과실로 임대차계약이 종료되었다면 임대인의 과실 부분에 대한 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 이를 근거로 임대차목적물에 설치한 시설을 철거할 의무를 면하게 되는 것은 아니라고 보입니다.

(대법원 2002. 12.6 선고2002다42278판결 참조)

문) '갑'은 '을'로부터 점포를 임차한 '병'으로부터 점포를 인수하요 '을'과 임대차계약을 체결하고 내부시설을 일부 개조하여 사용하다가 계약기간이 만료되어 점포를 명도하고 임차보증금을 반환받으려고 합니다. 

그런데 '을'은 '갑'에게 위 점포의 원상회복의 범위를 '을'이 '병'에게 임대할 때의 상태로 회복하라고 하고 있습니다. 이 경우 '갑'은 '병'이 설치한 시설도 제거하여 원상회복을 하여야 하는건가요?

답) 사용대차 차주의 원상회복의무에 관하여 민법 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상회복하여야 한다. 이에 부속시키 물건은 철거할 수 있다"라고 규정하고 있고, 같은 법 제654조는 위 규정을 임대차에 준용한다고 규저하고 있습니다. 그런데 이미 시설이 되어 잇던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로 인한 원상회복의무의 범위에 관하여 판례는 '전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설로 개조,단장하였다면 임차인에게 임대차종료로 인하여 목족물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다"라고 하였습니다.

(대법원 1990 10.30 선고 90닼 120365판결)

따라서 위 사안의 경우 '갑'은 그가 임차하여 시설한 부분만을 원상회복하면 될 것으로 보입니다.

이번시간에는 보증금반환문제와 원상회복문제에 대하여 알아보았는데 이것보다도 더 많은 문제들이 발생되고 있는 부분들이 있습니다.

보증금이라는 돈은 임차인에게 중요한 부분이고 원상회복이란 문제는 임대인에게 중요한 문제이기 때문입니다.

나중에 좀더 자세하게 다루어 보겠습니다.