유익비상환청구권이란 무엇일까요?

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

지난시간에 배웠던 보증금 반환과 원상회복문제에 대하여 이야기 해봤는데 오늘 이야기할 유익비상환청구권이란 것도 임차인에게는 꼭 알아야 할 중요한 내용입니다.

보증금반환과 원상복구문제.

먼저 유익비상환청구권에서 유익비라는게 무엇인지 알아야 청구를 하겠지요?

유익비란? 필요비는 아니지만 물건을 개량하여 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용을 뜻하는 민법상 개념입니다.

민법상 임차인이 지출한 유익비는 임대인이 상환할 의무가 있는데 점유자의 필요비 또는 유익비상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구 받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 회복자에 대하여 행사할 수 있습니다.

그렇다면 유익비와 필요비를 알아야 겠지요? 그차이점은 다음과 같습니다.

민법 제626조로서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는것이고, 필요비란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 일컫는 것임이 동 조의 명문상 또렷한 바이므로 이 건에서 피고가 지출한 위 설시 제비용을 임차물의 보존을 위하여 지출한 필요비이거나 임차인 이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 유익비라고 할수 없습니다.

* 임차인의 유익비상환청구권의 행사요건.

문) 저는 '갑'소유의 임차보증금 3천만원에 계약기간 2년으로 임하여 바닥에 타일을 깔고 보일러를 설치하는 등 다액의 시설비를 투자하였습니다.

만일 계약기간이 만료되면 임대인에게 시설비의 상환청구가 가능한지요?

답) 유익비란 물건의 보존상 필수 불가결하게 지출이 요구되는 비용은 아니더라도 물건의 개량을 위하여 당해 물건에 관하여 지출된 비용으로서 그 물건의 객관적인 가치를 증가시키는 데 지출한 비용을 말합니다.

지출한 비용이 유익비인가의 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단하게 됩니다. 

대체로 방이나 부엌을 증축한 경우 그 증축에 지출한 비욘 또는 화장실, 오물처리장, 담장 등을 축조한 비용 등이 유익비로 인정되고 있으며, 건물입구의 진입로나 건물 내바닥을 콘크리트 등으로 포장한 경우에도 유익비로 인정될 거능성이 있으나 이러한 시설들이라도 오직 임차인이 자기의 영업에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정되지 않습니다.

따라서 위 사안의 경우에 있어서도 이를 유익비라고 인정될 여지는 있으므로 임대인을 상대로 점포를 명도한 날로부터 6개월이내에 소송을 제기하여(민법 제617조, 제654조) 점포의 개량을 위하여 지출한 액수 및 당해점포의 객관적인 가치증가액수를 모두 입증한다면 임대인의 선택에 따라 비용을 상환 받을 수 있을 것입니다.

또한 계약기간이 종료되어 임대인의 명도청구를 한다고 하여도 유익비상환청구권에 기한 유치권항변을 행사하여 적법하게 건물을 점유할 수 있을 것입니다.

문) 저는 '갑'에게 제 소유 상가건물을 임차보증금 5천만원에 임차하였는데 '갑'은 위 건물에서 식당영업을 하던 중 자신의 편리를 위하여 기름보일러를 도시가스보일러로 설치하면서 650만원의 비용을 지출하였습니다.

그래서 저는 위 상가건물을 '을'에게 팔면서 '갑'과의 임대차기간 만료시점에 맞추어 매매잔금을 받음과 동시에 건물을 비워주기로 하였습니다.

그 후 임대차계약기간이 만료되어 '갑'에게 위 상가건물을 비워줄 것을 요구하였는데 '갑'은 위 도시가스보일러 설치비용을 받아야만 임차부분을 비워주겠다고 합니다.

이 경우 저는 '갑'에게 위 설치비용을 지급하여야 건물을 명도받을 수 있는지요?

답) 민법 제626조는 "임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있습니다. 

임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다"라고 규정하고 있습니다.

여기서 "유익비"란 임차인이 임차물의 객관적가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, "필요비"란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말합니다.

(대법원 1993. 10. 8 선고 93다25738, 25745 판결)

위 사안에서 '갑'이 지출한 도시가스보일러 설치비용은 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입된 유익비라고 할 것인데, 귀하가 '을'과 매매계약을 체결하면서 정한 매매가격에는 '갑'이 유익비를 지출함으로 인하여 증가한 건물의 가치증가분이 포함되어 있다고 볼수 있어 귀하는 '갑'의 유익비지출로 인한 이득을 얻었다고 할 것이므로 귀하가 '갑'이 지출한 유익비상당액 또는 그로 인하여 증가한 가치의 증가액을 상환하여야 할 것입니다.

따라서 도시가스보일러 설치비용을 매수인 '을'이 갚기로 하는 특별한 약정을 하지 않은 이상 구하가 '갑'에 대하여 이를 지불하여야 할 것이라 고 보입니다.