임대인의 수선의무에 대하여

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

오늘은 임대인의 수선의무에 대하여 이야기해 보겠습니다.

임대인은 임대할 목적물의 수선과 관리를 해야합니다.

수리하는 부분이 작은 것일수도 있고 큰 공사일수도 있습니다.

임차인은 처음 계약당시의 임차목적물의 꼼꼼히 확인해서 기록하거나 사진으로 남겨서 임대인에게 수리를 요구할수 있습니다.

입주전이거나 혹은 입주후 얼마 지나지 않아서 수리가 필요한 부분은 임대인에게 요구할 수 있습니다.

예를 들어서 형광등같은 경우는 입주전에 불이 들어오지 않는다면 임대인이 교체를 해주어야 하고 입주후 상당시간이 흘러 불이 들어오지 않는다면 임차인이 교환하는 것입니다.

시간이 지남에 따라 교체가 필요한 소모품 같은 경우는 임차인이 교체를 하는것이 사회 통념입니다.

그리고 유리창 같은 문제가 많이 발생하는데 입주할때 깨진 유리창을 발견하면 즉시 임대인에게 요구를 해서 교체를 하셔야 합니다.

시간이 지나 임대차기간이 종료되어서는 그 깨진 유리를 입주전부터 깨져있었다는것을 입증하기가 어렵기 때문에 임차인이 보증금에서 유리교체비용을 공제하는 경우를 많이 보았습니다.

임차인 입장에서는 주인도 당연히 알고 있게지하고 넘어가지만 임대인이 몰랐다고 하거나 파손이 안되어 있었다고 주장하면 이를 입증하기는 사실상 불가능하기 때문입니다.

임차인의 부주의로 인한 파손은 임차인이 수리 및 교체하는것이 원칙입니다.

* 임대인의 수선의무.

문) 저는 '갑'소유의 지하층을 보증금 3천만원에 월세 50만원, 기간은 2년으로 하는 임대차계약을 체결하여 2016년 10월부터 카페를 운영하고 있습니다.

그런데 최근 장마가 시작되자 임차목적물인 지하층에 습기가 차고 곰팡이 냄새가 심하여 임대인 '갑'에게 수차례 수리를 요구하였습니다.

그러나 '갑'은 이를 차일피일 미루고 있는데 저는 어떠한 권리를 행사할 수 있는지요?

답) 임대인은 임대물의 사용, 수익에 필요한 수선을 하여야 할 의무를 부담합니다.(민법 제623조). 임대인이 수선의무를 부담하는 임대목적물의 파손 정도에 관하여 판례는 "임대목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방핼할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태가 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다"라고 하고 있습니다.

위 사안의 경우 귀하가 임차한 지하실 부분은 통상 환기가 잘되지 않을 경우 수증기가 엉켜서 습기가 차는 형상도 있으므로 그 원인을 잘 파악한후 그 정도에 따라서 임대인의 수선의무불이행책임을 물을 수 있을 것인지 여부를 결정하여야 할 것입니다. 

만일 습기가 지하수의 누수나 위층의 누수 등으로 발생하였고, 그방에서 거주하기 힘든 정도라고 한다면 귀하는 임대인 '갑'의 수선의무불이행책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있을 것이고, 도한 임대차계약해지권을 행사할 수도 있으며, 임대인 '갑' 의 수선의무이행이 있을 때까지 귀하는 수선되지 않았기 때문에 사용, 수익할 수 없었던 비율로 임차료의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있다고 할 것입니다.

임대인의 수선의무에서 중요하게 보아야 하는것은 임대차목적물의 사용에 있어서 수리가 필요할시 임차인이 별 비용없이 손쉽게 고치수 있을 정도의 사소한 것이냐,

그리고 임차인이 수리를 하지 않고도 사용, 수익을 방해할 정도의 소소한 것이냐를 먼저 확인하는것입니다.