LTV 와 DTI 와 DSR 이란 무엇일까요?

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

부동산에 대하여 이야기 하다보면 자주 나오는 단어들이 몇개 됩니다.

그중에서도 올초부터 가장 작년 8.2 부동산대책이후 핫한 단어들이 몇개 있는데 그중에 LTV, DTI,DSR이란 단어입니다.

그래서 이번시간에는 이 3개의 단어의 뜻에 대하여 알아보겠습니다.

1. LTV란 무엇일까요?

LTV란 Loan To Value ratio 의 약자로서 사려고 하는 주택이나 살고 있는 주택에 대하여 얼마만큼의 돈을 빌릴수 있는지를 이야기 하는 것입니다.

예를들어 5억짜리의  주택에 대하여 LTV가 60%라면 5억 X 60% = 3억까지 대출을 받을수 있는 것입니다.

하지만 이런 경우는 전세금이 없거나 세입자가 하나도 없을경우에 다 받을 수 있는 경우입니다.

만약 위와 똑같은 조건에 전세2억의 세입자가 있다고 하면 

(5억 X 60%) - 2억 = 1억까지만 대출이 가능하게 됩니다.

세입자가 있을 경우 최우선변제금액을 제하고 대출이 진행됩니다.

위와 똑같은 조건에 방이 3개인경우(서울기준-지역마다 최우선변제금액이 다름니다)

(5억 X 60%) - (3 X 3700만원) = 최대 1억89백만원까지 대출이 가능합니다.

방의 갯수를 따지는 이유는 대출인이 대출을 받은후 각 방마다 세를 준다면 만약의 경우 경매가 진행된다고 해도 각각의 세입자들은 최우선변제금을 받을수 있는 보호조치를 하기 위해서 입니다.

지역에 따른 최우선변제금액은 다음과 같습니다.

지역구분		최우선변제 적용 보험금		최우선변제금
		현행	개정	현행	개정
서울특별시		1억이하	1억1천만원이하	3400만원 이하	3700만원 이하
과밀억제권역	용인,화성시,세종시포함	8천만원 이하	1억원이하	2700만원 이하	3400만원 이하
광역시	안산,김포, 광주,파주시포함	6천만원 이하	변경없음	2천만원이하	변경없음
그밖의지역		5천만원 이하	변경없음	1700만원이하	변경없음

2. DTI는 무엇일까요?

DTI란 Debt To Income 의 약자로서 연간 총 소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 이야기 하는 것입니다.

대출자의 상환능력을 평가한 후에 대출금액을 결정하는 제도입니다.

대출자가 연소득이 7000만원이고 DTI가 50%라면 이 대출자의 매년 갚아야 할 원금과 이자는 7000만 X 560% = 3500만원을 넘지 않도록 대출을 규제한다는 뜻입니다. 그러므로 DTI가 낮다는 것은 대출 가능 금액이 적다는 것을 의미합니다.

그럼 모든 지역의 주택이 DTI적용대상일까요?

항상 예외가 있듯이 DTI적용 에외 주택도 있습니다. DTI 적용 대상은 수도권(서울, 인천,경기) 전지역의 은행권 아파트 담보대출입니다.

따라서 비수도권 지역은 DTI적용 대상이 아닙니다. 수도권 중에서도 1억원 이하 (모든 금융기관 합산) 소액대출이나 신규분양의 집단대출, 그리고 미분양 주택 담보대출 및 단독주택, 연립주택, 다세대주택은 DTI적용에서 배제되었습니다.

또한 앞으로는 무소득자의 집단대출을 최저생계비를 기준으로만 승인하지 않고 실제 소득자료를 바탕으로 심사가 진행될 예정입니다. 또한 DTI 규제 대상이 아닌 상가, 토지의 대출도 심사를 강화하고  가계부태를 줄이려는데 노력하고 있습니다.

3. DSR은 무엇일까요?

DSR은 Debt Service Ratio 의 약자로서 전체 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 이야기 하는 것입니다.

DTI가 주택담보대출의 원금과 이자만 계산하는 것과는 다르게 DSR은 신용대출, 신용카드 미결제액, 자동차 할부금 등 주택담보대출 이외에 대출자의 모든 금융권의 대출 원리금을 모두 반영하기 때문에 대출이 조금더 까다롭습니다.

만약 직장을 다니는 대출자 A씨의 연소득이 5천만원이고 1년간 갚아야 할 원리금 산환액이 2천만원이라면 현재 DSR은 상황 예정액 2천만원을 연소득 5천만으로 나눈 40%입니다. 금융기관의 DSR한도가 80%라면 A씨는 40%(80-40%)에 해당하는 2천만원을 추가로 대출받을 수 있습니다.

LTV, DTI, DSR에 대하여 최대한 쉽게 설명하려고 했는데 이해가 가셨는지요?

용어의 이해가 중요합니다.

천천히 한번 읽어보시면 쉽게 이해가 가실겁니다.

읽어주셔서 감사합니다.