부동산의 개발행위와 개발행위허가 순서에 대하여

부동산을 구입한다는것 즉 토지를 구입한다는것은 여러가지 이유가 있겠지만 그중에서 가장 큰 이유중의 하나는

개발을 하기위해서 일것입니다.

부동산과 관련된 이야기를 하다보면 여러가지 말들을 듣게 되지만 개발행위 또는 개발이란 말을 많이 듣게 됩니다.

개발행위라는 말자체는 이해가 조금 되는것 같은데 부동산에서 말하는 개발행위라함은 과연 무엇을 말하는 것일까요?

개발행위란?

농지(지목상 전, 답)나 산지(지목상 임야) 등에 건물을 지을수 있는 토지를 만들겠다고 각 시,군, 구에 허가를 내는 것을 말하는 것입니다.

쉽게 이야기해서 경치좋은 산을 구입해서 거기에 그림같은
집을 짓고 싶은데 허가내주세요 하는것입니다.
내가 산 땅에 내 맘대로 집을 지으면 되는거 아닌가 하고 생각하실수도 있지만
아무런 제약이 없으면 난개발이 되고 하기때문에 
『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에서는 개발행위를 하고자 하는 때에 
도시계획사업에 해당하는 경우 및 규정된 경미한 경우를 제외하고는 
특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받아야 하며 
허가받은 사항을 변경하는 경우에도 마찬가지로 허가를 받도록 하고 있습니다.

그럼 개발행위허가를 받아야 하는 경우에 대하여 알아보겠습니다.

1.건축물의 건축일때.

2.공작물의 설치일때(인공을 가하여 제작한 시설물의 설치)

3.토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외함)

4.토석의 채취 : 흙, 모래, 자갈, 바위등의 채취.

5.도시지역에서의 토지분할(건축물이 있는 대지는 제외함)

6.물건을 쌓아 놓는 행위(녹지지역, 관리지역 또는 자연환경 보전지역안에 물건을 1개월 이상 적재해놓는 행위)

개발행위허가가 필요한 경우는 위에 나열한 경우입니다.

그럼 개발행위 순서를 알아보겠습니다.

1.산지나 농지전용허가를 받습니다.(전용허가에 대하여는 다시 말씀드리겠습니다)

2.형질변경 (토목공사, 부지조성)

3. 건축물 건축.

4.지목변경 (지목 :대,장, 주등)

위의 순으로 진행됩니다.

그럼 위에 말했던 산지전용허가와 농지전용허가에 대하여 알아보겠습니다.

산지전용이란?

산지를 조림, 육림, 토석의 굴취, 채취및 그 밖에 법렬이 정하는 임산물생산이 아닌 다른 용도로 사용하거나 사용하기 위해 산지의 형질을 변경하는 것을 말합니다.

여기서 말하는 산지란? 

산지관리법에 의하여 다음의 항목에 해당하는 토지를 말합니다.

단 농지(초지포함), 주택지, 도로 등의 토지는 제외합니다.

1.입목, 죽이 집단적으로 생육하고 있는토지.

2.집단적으로 생육한 입목, 죽이 일시 상실된 토지.

3.입목, 죽의 집단적 생육에 사용하게 된 토지.

4.첫 번째 항목 내지 세번째 항목의 토지 안에 있는 암석지, 소택지 및 임도를 이야기 합니다.

그러면 농지전용이란 무엇일까요?

농지를 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적으로 사용하는 것을 말합니다.

그럼 농지란 무엇일까요?

농지란 농지법에 의하면 전, 답 또는 과수원, 기타 그 법적지목여하에 불구하고 실제의 토지현황이 농작물의 경작 또는 다년성 식물재배지로 이용되는 토지를 말합니다.

부동산으 개발해우이중 산지전용과 농지전용에 대하여 적어보았습니다.

내가 내돈을 주고 토지를 구입했다고 해서 무조건 건축을 할수 있는게 아닙니다.

개발행위를 통하여 농지나 산지를 건축을 할수 있는 지목으로 변경해야 건축이 가능한것입니다.

간혹 건축이 불가능한 토지를 구입하여 낭패를 보는 경우들을 보면서 참 안타깝다고 생각을 했습니다.

이미 건축이 가능하게 변경되어 있는 토지는 금액이 올라있기 때문에 저렴한 지목의 농지나 산지를 구입하신건데

결과론적으로 건축이 불가능한 경우들이 있기때문에 토지매매시는 좀더 신중하고 자세히 알아보고 구입하시는것을 권해드립니다.

잘 모르시겠다면 주변에 전문가와 같이 현장을 답사하는것도 좋은 방법입니다.

꼭 답사를 하기를 권합니다.