토지를 볼때 가장 중요하게 보아야할 진입도로에 대하여

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예전부터 토지를 볼때 가장 먼저 봐야 하는것이 도로라고 말씀드린적이 있습니다.

계속해서 강조하는 것이고 도로가 있어야 개발도 하고 하다못해 농사를 짓기위해서라도 길이 있어여 농기가 다닐수 있습니다.

건축을 위해서라면 반드시 도로의 유무를 따져봐야 하는 것입니다.

* 도로와 맹지 맹지와 개발행위허가에 대하여

진입도로 확인은 토지를 볼때 가장 기본이 되면서 꼭 확인해야 하는 필수 과정입니다.

땅에 건축물을 지으려면 원칙적으로 진입도로가 있어야 건축허가가 납니다.

건축허가요건에는 필수적으로 진입도로 유무와 그 폭을 따집니다. 그리고 그 도로는 건축법에서 규정하는 법에 적합한 도로이어야 합니다.

진입도로가 없는 땅을 맹지라고 말하며, 개발을 하거나 다른 용도로 사용하기에 많은 제약이 있습니다.

맹지는 거래자체도 힘들분더러 토지의 가격도 일반 진입도로가 있는 토지의 절반이하로매매가 될때도 있습니다.

맹지는 도시지역이나 농촌지역을 막론하고 대지나 전원주택지 뿐만 아니라 농지나 임야등에도 많이 있습니다.

특히 임야의 속에 들어 있는 작은 필지들은 맹지일 경우들이 많습니다.

밭으로 이용하고 있는 지역도 다른 밭을 가로질러 가거나 밭도랑의 작은 농로를 거쳐 갈 수밖에 없는 경우 맹지일수도 있습니다.

따라서 내 땅이 맹지라면 우선 길을 내어 진입도로를 확보해 두는 것이 좋습니다.

건축물에 있어서 진입도로는 필수적이기 때문입니다.

이미 지어진 아파트나 빌라등 주거용 주택에서는 도로를 확보해서 건축허가가 나있는 것이기 때문에 기존주택에서는 도로가 문제될것이 없습니다.

그러나 논, 밭, 임야 등에 주택 또는 건물을 건축하거나 개발을 하고자 농지전용 또는 산지전용이나 건축허가를 받을 때, 진입도로는 그 어느 것보다도 기본적이며 우선적으로 해결해야 하는 중요한 허가조건이 됩니다.

따라서 일반인들이 토지를 거래하거나 전원주택지를 고를 때 가장 유의하여야 할 부분이 진입도로의 유무와 그 폭입니다.

아무리 주위환경과 경치가 좋은 토지라고 해도 길이 없으며 매수를 안하거나 보류해야 합니다. 만약 너무나 맘에 드는 토지라서 꼭 사고 싶다면 계약하기 전에 먼저 길을 낼수 있는 방법이 있는지, 미리 확실한 조치를 해두어야 하는것이 좋습니다.

* 건축허가요건.

일반적인 건축허가요건은 다음과 같으며, 건축허가에서 진입도로의 확보는 필수적인 조건입니다.

1. 대지의 소유권 및 이용권이 있을것.

2. 지목에 건축이 가능할것.

3. 용도지역 및 용도지구에 적합할 것.

4. 특별법 상 건축제한에 저촉 안될 것(예 : 그린벨트)

5. 지역조례에 위배되지 않을 것.

6. 건폐율 및 용적률이 맞을 것.

7. 진입도로 폭 및 접도요건 구비.

8. 설계도서의 구비.

9. 기타 건축물의 종류에 다른 규제.

* 건축법상 도로의 요건에 대하여.

건축법에서 진입도로로 인정하는 것은 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m이상의 도로로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로와 시장, 군수, 구청장 등 건축허가권자가 허가, 시 그 위를 지정 공고한 도로에 국한합니다.

그리고 도로란 기본적으로 사람과 차량이 통행할 수있으며 지적도에 표시되는 지적도상 도로인 동시에 실제로 사용중인 현황도로이어야 합니다.

* 도로란 무엇이며 왜 건축을 위해서는 4m도로가 필요한가?

* 현황도로란 무엇이며 현황도로상황에서 건축이 가능할까요?

* 4m도로만 있으면 내가 원하는 건축을 할 수 있을까?

지적도에는 도로로 표시되어 있으나 실제로는 밭으로 쓰고 있어 도로기능이 없는 경우에는 원래 지적도에 따라 통행할 수 있는 길을 새로 만들어야 합니다. 반대로 현재 사람과 차량이 다니고 있는 현황도로라, 실제 지목은 밭으로 되어 있고, 지적도에도 길로 나타나지 않는다면 건축법 상 도로가 아닙니다.

진입도로의 폭은 전원주택 등 일반적인 경우에는 통상 4m이어여 하고, 대지에 2m이상 접해야 합니다.

그러나 전원주택 단지나 창고, 공장, 유통센터 등의 경우에는 6m나 8m의 폭을 요구하기도 합니다.

또 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 시장, 군수, 구청장이 그 위치를 지정 공고하는 구간 안에는 너비 3m 이상을 요구하기도 합니다.

이러한 도로 폭과 접도의무는막다른 길과 인구가 적은 섬인 경우에는 다소 완화해 주기도 합니다.

* 그렇다면 토지거래시 안전한 도로의 요건은 어떤것이 있을까요?

토지거래시 가장 안전하고 건축법상으로 건축허가를 받을 수 있는 보편적인 도로의 요건은 다음과 같다고 할 수 있습니다.

1. 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로일 것.

2. 건축허가권자가 허가 시 지정 공고한 도로일 것.

3. 사람과 차량이 통행할 수 있을 것.

4. 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로일 것.

5. 지목이 도로일 것.

6. 국가 또는 지자체 소유의 공로이면 좋습니다.(사도는 사용료 문제가 있기 때문에)

7. 실제로 사용 중인 현황도로일 것.

8. 폭 4m이상일 것.

9. 토지가 2m이상 도로에 접할 것.

이상으로 토지를 볼때 가장 중요하게 보아야 하는 진입도로에 대하여 이야기 해보았습니다.

도로가 있느냐 없느냐는 정말 중요하기 때문에 반드시 확인해보시고 토지매매를 생각해 보시기 바라겠습니다.

감사합니다.