토지의 입지, 토지의 규제, 토지의 전망

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

처음 토지를 볼때 무엇을 봐야 하는지 모르는 분들이 많으십니다.

어느정도 토지를 보았던 분들은 맘에 드는 토지를 보면 이것저것 신경써서 보지만 초보자들에게는 이땅이 저땅 같고 저땅이 이땅같고...

그래서 준비한 시간입니다. 토지를 처음볼때 무엇부터 봐야하는지에 대하여 알아보겠습니다.

사람마다 틀릴수도 있고 개인적인 글일수도 있습니다.

토지를 보는 기초적이고 기본적인 요소는 토지의 입지, 토지의 규제, 토지의 전망으로 이야기 할수 있습니다.

그럼 이 세가지에 대하여 자세하게 알아보겠습니다.

1. 토지의 입지.

상가투자에 있어서는 일반적으로 지역과 입지를 가장 중요시 합니다. 지역이 상권분석이라면 입지는 입지선정입니다.

상권분석이란 상가가 위치하는 일단의 지역을 말하는 것으로 역세권, 배후단지, 입주업종, 주 통행인구 등이 그 분석대상이 됩니다.

이에 대하여 입지분석이란 그 상권 내에서 점포가 소재하는 개별위치를 기준으로 분석해 나가는 방법입니다.

점포의 접근성과 가시성을 중심으로 하여 점포가 앉은 위치, 도로와의 관계, 일일시간대별 점포 앞 통행인구, 목표가 되는 유동 잠재고객층의 구 등이 입지를 검토하는 재료가 됩니다.

그러나 통상 토지의 입지론에 있어서는 토지의 지역과 입지를 구별하지 않고 혼용하여 사용합니다. 

그러면 토지에도 같은 개념으로 지역과 입지를 구분해 보기로 하겠습니다.

지역은 넓게는 특별시, 광역시, 도가 되고 좁게는 읍, 면, 동, 리 단위가 될것입니다.

그러나 통상적으로는 법정 자치단체인 행정구역상의 시, 군, 구 단위를 기준으로 합니다.

많은 공법규제는 이 행정구역을 단위로 합니다.

통계와 자료정보도 시, 군, 구 기준으로 작성되고 있습니다.

개발 정보나 도로개설, 접근성, 인구변동 등은 당연히 지역과 밀접한 관련이 있는 것입니다.

다음에 입지란 내가 소유하는 혹은 거래 목표로 하는 구체적인 토지의 위치를 보는 것입니다.

토지의 모양, 주변환경, 도로, 토지의 방향 등은 모두 입지개념입니다.

토지에 있어서는 지역과 입지가 모든 검토의 출발점이 됩니다. 따라서 토지투자에 있어서는 그 지역에 대해 잘 알수록 좋습니다.

현재의 토지의 가격과 주민들의 움직임을 잘 파악할 수 있고 장래의 개발계호기이나 정보를 신속하고 정확하게 입수할 수 있기 때문입니다.

2. 토지의 규제.

토지에서 공법상 규제와 거래에 대한 제한이 굉장히 많습니다.

토지에는 무수한 공법상 금지와 제한이 거미줄 같이 얽혀 있습니다. 아파트와 상가는 일단 건물이 올라서고 나면 건축법 등 관리상의 문제와 사법상의 권리관계만 주의하면 됩니다. 건축 당시에 이미 그 부지가 되는 토지에 대한 공법적 검토가 끝나 있기 때문입니다.

그러나 토지는 지금 어떠한 용도로 당장 쓸 수 있는 것이며, 앞으로는 어떻게 주변이 변하여 어떤 다른 용도로 활용되어 갈 것인지를 분석하고 예측하는 능력이 필요합니다. 토지규제는 그 토지의 개발가능성을 결정하고 토지의 가격에 영향을 미치기 때문입니다.

3. 토지의 전망.

부동산을 크게 주거용, 상가 및 토지로 삼분하자면 이 각 분야는 그 본질가치를 달리합니다.

주거용은 주거목적으로 실수요가치를 우선으로 하며, 쾌적성, 편이성, 안정성 등이 중요합니다.

상가는 수익목적으로 수익률이 가장 중요하며, 따라서 상권과 입지, 고정인구 및 유동인구의 고객분석, 아이템, 권리금 및 임차료와 경쟁업체의 존재 등을 중시합니다.

이에 반해서 토지는 미래가치가 그 본질이라고 할수 있습니다.

현재의 용도 및 개발가능성도 유용하지만, 장래 개발 및 주변환경의 변화로 토지의 가격이 오르고, 토지의 개발가능성이 높아져 토지의 가격이 오르는 것이 가장 중요하기 때문입니다.

* 토지 투자시 토지를 보는 눈 높이는 10가지 방법 

1. 토지에 대한 목적을 분명히 합니다.

토지를 매수하는 목적이 투자, 중개, 컨설팅, 개발, 경매 중 어느 것인가를 분명히 합니다. 토지를 보는 눈은 목적에 따라 달라집니다.

2. 목적에 적합한 토지인지 입지를 봅니다.

행정구역, 위치, 접근성과 소요시간, 각종 교통편과 도로폭, 포장등 도로사정, 주변환경등등을 확인합니다.

3. 대상지의 자연현황을 파악합니다.

토지의 모양과 토지가 방향, 토지의 지질, 수목의종류, 토지의 이용현황과 지상물들을 확인합니다.

4. 건축허가가 가능한 도로를 확인합니다.

지적상 도로의 유무, 현황도로의 유무, 맹지인 경우 맹지탈출 계획등을 확인합니다.

5. 대상지를 목적에 맞게 개발할 수 있는지 공법적 규제를 검토합니다.

법정지목과 현황지목의 일치여부, 국토계획법 상 용도지역확인, 지목변경, 용도변경 등등  토지의 활용을 검토합니다.

6. 토지의 소유자, 임차인, 담보등 권리제한 현황을 분석합니다.

토지소유자, 토지임차인, 토지의 담보현황, 지상권, 분묘기지권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 여부, 소송중인가 등등을 확인합니다.

7. 대상토지에 목적사업의 개발가능성과 개발행위 인허가 가능성, 사업타당성 검토.

8. 토지의 가격에 대한 적정성을 조사 평가합니다.

시세, 실거래가, 공시지가, 경매, 보상, 담보가격등등을 알아봅니다.

9. 구입 매각 개발시 세금과 부담금 비용을 알아봅니다.

구입검토 시 취득록세, 측량 설계 인허가 비용, 매도시 양도소득세, 비사업용토지인, 개발시 개발부담금, 농지보전부담금, 대체산림자원조성비, 산지복구비등등을 알아봅니다.

10. 토지의 미래를 에측해 봅니다.

도시장기계획, 도로개설계획, 신도시, 개발계획등을 알아봅니다.

이상으로 토지의 기본인 토지의 입지, 토지의 규제, 토지의 전망과 토지를 보는 눈을 높이는 방법에대하여 알아보았습니다.