서류로 보는 토지,현장에서 보는 토지, 서류와 현장에서 안보이는 토지 보는법

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

토지투자를 위해서는 많은 서류들을 확인하고 현장을 확인해야 합니다.

하지만 이론과 현실이 틀리듯이 서류만 가지고 확인할수 있는것들이 있고 현장에 가야만 확인할수 있는것이 있습니다.

때로는 서류나 현장에서도 확인할수 없는 것들도 있습니다.

그래서 이번시간에는 부동산 서류를 통해서 알수 있는 정보들과 현장에서 알수 있는 정보들, 그리고 서류와 현장에서 알수 없는 그런것들을 아는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

1. 토지서류로 확인할 수 있는 사항들.

- 토지(임야)대장 : 소재지, 지번, 지복, 면적, 소유자, 개별공시지가 등

* 토지(임야)대장 발급 및 토지대장 보는법

* 토지대장과 임야대장에 관하여

- 지적(임야)도 : 모양, 방향, 경계, 축적, 지적상도로(맹지확인), 구거, 산지구분등

* 지적(임야)도 발급 방법및 보는 방법에 대하여

* 지적도와 임야도

- 토지이용계획확인서 : 지목, 용도지역, 개별규제, 거래규제등

* 토지이용계획확인서 발급방법 및 확인하는 방법

- 토지등기부등본 : 예고등기, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 저당권, 지상권, 지역권, 전세권, 소유자, 신탁등기등

* 등기부등본 열람 및 발급방법에 대하여

* 등기부등본이란 무엇이며 등기부등본을 보는 방법

- 건축물대장 : 소재지, 구조, 용도, 면적, 소유자, 건폐율, 용적률 등

* 건축물대장 발급 방법에 대하여

- 기타 확인할 내용 : 토지대장과 등기부의 면적 비교, 토지대장과 등기부의 소유자 비교등

2. 현장답사로 확인할수 있는 사항들에 대하여.

- 공부상 확인내용과 현장과의 일치여부, 토지 함몰여부, 경계선, 협오시설, 주변현황등 확인.

- 농지 : 농작물 경작현황, 불법형질 변경여부, 지상물 존재확인등.

- 임야 : 토임여부, 경사도, 지상수목의 수종, 묘지가 있는지 확인, 천연보호림 여부등을 확인.

- 진입도로 : 현황도로여부, 맹지일경우 도로연결가능성, 도로폭, 도로소유자등을 확인.

- 도로저촉 : 접도구역여부, 도로구역현황등 확인

- 하천저촉 : 하천구역지정현황, 제방도로등 확인.

3. 서류와 현장답사로도 알수 없어 추가로 확인해야 하는 사항들에 대하여.

- 장기도시계획 : 토지전망, 도로계획, 개발계획, 시가화예정용지등 확인.

- 지구단위계획, 개발행위제한구역, 건축제한구역인지 해당 고시확인.

- 토지경계와 면적 : 토지측량을 통해서 확인.

- 유치권 : 점유권리유무, 가장점유자, 간접점유 성립여부등 확인

- 법정지상권 : 지상물의 상태, 건물형태 건물유지 및 건축시기등 확인

- 분묘기지권 : 분묘개수 상태, 유연고묘와 무연고묘 구분, 분묘소유자등 확인.

- 제시외 물건 : 건축물대장 존재 및 등기여부, 지상물 건축시기 및 소유자(건축주)등 확인.

- 문화재보호구역 : 문화재 지표조사 및 발굴조사 가능성등 확인.

- 도로, 하천, 구거 점용허가여부 : 점용허가지, 점용기간, 점용료, 점용허가승계가능여부, 점용허가서등 확인.

- 농지취득자격증명 : 필요여부, 현황농지여부, 농지불법전용여부 이행강제금 부과여부등 확인.

- 농지(산지)전용중인 토지 : 용도변경제한기간(5년) 경과여부, 허가명의변경 가능성, 농지(산지)전용허가일자 전용허가 기간 내인지 여부호가인.

- 산지의 입목소유권 : 입목등기와 명인 방법유무, 입목상태확인등 

- 광업권 : 광업권자, 채석허가권 유무, 광업권 유효기간등.

- 목장용지(초지) : 초지조성허가 여부, 허가년월일(25년 경과 여부), 초지전용 가능성등 확인.

- 건축물의 용도변경 : 용도변경 가능성여부 등 확인.

- 건축 중인 건물 : 건축상태(건축물인정 가능 여부), 건축완공의무기간(2년)내인지 여부, 용도변경 가능성등 확인.

- 공장 : 공장등록증 유무, 공장코드 확인.

토지투자를 하면서 실수하는 부분이 서류와 현장답사는 완벽하게 했는데 서류나 현장답사로 파악하기 어려운것들이 문제가 되는 것입니다.

이런것들은 경험에서 확인할수 있는 것들이 많아서 초보투자자들에게는 정말 어려운 것들이 많습니다.

천천히 읽어보시면 정말 많은 도움이 될거라고 확신합니다.

감사합니다.