토지투자의 특성에 대하여

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

지난시간에는 토지의 특성에 대하여 알아보았습니다.

* 토지의 특성에 대하여

토지의 특성에는 부동성, 영속성, 연속성, 토지의 권리는 상하에 미치는점, 무한한 개발가능성, 유지비용이 안든다고 이야기 했습니다.

토지의 특성을 이야기 한 이유가 토지투자를 잘하기 위해서 입니다.

그러면 이번시간에는 토지투자의 특성에 대하여 알아보겠습니다.

일반인들은 토지투자를 어렵게 생각합니다. 또한 주변에서 보면 아파트나 상가중개는 잘하면서도 토지는 어려워 하는 공인중개사분들도 많이 보았습니다.

왜 그럴까요?

토지투자는 법적규제가 바탕을 이루며, 매우 복잡한 매카니즘에 의해 움직이기 때문입니다.

우선 토지의 기본 지적행정과 토지규제가 매우 다양합니다. 거기다가 현실적인 토지시장의 마켓팅과 거래양상도 매우 혼란스럽습니다.

세법의 규정과 각종 개발제한규제도 복잡할 뿐 아니라 정책에 의해서 수시리 변화되고 있기 때문입니다. 토지 재테크 또한 책 한두권 읽었다고 될수 있는 일도 아닙니다. 그래서 토지는 어려운 것입니다.

그래서 준비한 토지투자의 특성에 대하여 간단하게라도 설명을 드리는 것이 좋을 것 같아서 이렇게 준비해 보았습니다.

토지투자의 특성은 다음과 같은 것들이 있습니다.

1. 토지투자는 미래가치를 추구하는 것입니다.

모든 투자가 미래의 불확실성 속에서 후일 증가되는 가치를 노리는 것이겠지만, 토지의 경우는 더욱 심합니다.

토지투자는 장기간을 요하는 것이 때문이니다. 토지투자는 미래를 내다보고 장기투자를 해야 한다는 것입니다.

그러나 미래는 항상 불안하고 토지투자도 이런 불확실한 요소를 잘 정리하여 포인트를 잡고 투자를 해야 합니다.

그리고 토지의 미래를 예측하는 것이 전혀 불가능한 것은 아닙니다. 토지투자에도 어느 정도는 확실한 일정한 법칙이 숨어 있는 것입니다.

토지투자는 이러한 미래예측방법을 익혀야 합니다. 이것을 흔히 '좋은 토지 고르는 요령'이라고 할수 있습니다.

좋은 토지란 결국 먼 훗날 토지의 가격이 오를 수 있는 '돈되는 토지'라고 할수 있습니다.

* 좋은 토지를 고르는 방법에 대하여

* 좋은 땅 좋은토지 돈되는 땅 사는 방법

2. 토지투자는 장기간을 요구합니다.

토지의 값이 오르는 기본요인은 여러가지가 있겠지만 경기변동이나 환율, 이자율, 유동성 등 경제학에서 말하는 일반적인 환경요인에 의한 영향력은 오히려 약한 편입니다. 우리나라에서는 토지의 공개념에 따라 국가정책과 지자체의 개발의지 등이 오히려 더 큰 요인이 됩니다.

그리고 토지를 에워싼 환경요인은 준비기간을 비롯하여 오랜 기간의 리드 타임(time- lag)이 필요합니다. 어느정도 숙성기간이 지난 후에 토지가 소재한 지역 및 주변환경의 변화로 비로소 토지가격이 움직이는 것이 일반적입니다.

원하는 시기에서의 투자회수도 용이하지 않습니다.

그래서 토지투자는 통상 3~5년의 장기간을 요구하는 것입니다. 토지투자자는 이 정도의 시간은 버틸 수 있는 자금력과 지구력이 필요합니다.

3. 토지투자는 국가정책과 규제에 의해 많은 영향을 받습니다.

토지는 기본적으로 토지 공개념에 의해 많은 규제를 받아오고 있습니다.

특히 우리나라에서는 토지는 복잡한 토지공법과 세법에 중복하여 둘러싸여 있습니다.

이것이 토지공부와 토지 투자를 하기 힘든 원인중의 하나로 되었습니다.

하나의 토지에 붙어 있는 대 여서 개의 규제 중에 하나라도 걸리게 되면 개발이 안되거나 제한을 받음은 물론이고 그에 따라 토지의 가격도 떨어지고 매매도 잘 되지 않습니다.

4. 토지는 일전적으로 투자회수가 늦습니다.

토지는 아파트와 같은 일반인이 흔히 접할 수 있고 친숙한 투자대장은 아닙니다.

아파트나 상가, 건물등을 매매해본 사람들은 많지만 토지를 매매해본 사람은 그 사람들에 비해서 굉장히 소수일것입니다.

에를 들자면 아파트는 생필품이라 구하고 파는게 쉽지만 토지는 사치품이라 사기도 팔기도 어렵다고 생각하면 될것입니다.

토지는 생활에 꼭 필요한 것만은 아니라는 의미입니다. 그러나 가격으로 비교해 본다면 실제로 서울의 아파트값은 지방의 토지의 가격에 비하면 몇 배가 되기도 합니다.

그렇게 상대적으로 싼 지방토지지만 토지는 통상 여윳돈으로 투자하게 되기 때문에 거래가 쉽지 않은 것입니다. 

즉 수요층이 두텁지 않으며, 실수요자의 구매력은 아파트와 비교할 수 없이 약하기 때문입니다.

토지는 대개 전원주택, 주말농장, 공장용지, 창고용지 등 특수한 실수요자가 필요로 하는 경우와 매매차익만을 노리는 순수한 투자자로 구분할수 있을 것입니다. 이 중에서 실수요자의 구매력은 더욱 소수이고, 구매력의 강도도 미미합니다. 이것이 토지거래가 일반화되지 못하는 요인이 되는 것입니다. 그 결과 투자회수가 더딜 수밖에 없는 것입니다.

또 과거의 추세를 보면 부동산경기가 침체기에서 회복되는 단계는 제일 먼저 아파트고, 그 다음에는 주상복합등에 이어서 단독주택과 토지순으로 되어 있어 투자회수에 있어서도 순위가 밀립니다.

그렇기 때문에 토지투자가 다른 부동산에 비해서 약건은 비인기인것입니다.

5. 토지는 가격민감도가 둔하며, 가격탄력성이 적습니다.

토지거래도 경재재의 거래로서 수요공급의 경제원칙에 따르지만 약간의 특이성을 가지는데 이 특성을 이해해야 합니다. 

즉 토지는 지역에 속해 있는데, 지방에 따라 토지가격은 오를 때는 상향평준화를 이루어 전 지역이 비슷한 가격으로 올라 붙습니다.

반면에 토지의 가격이 내릴때는 일정 선에서 머무르는 특성을 가지는데 이를 하방 경직성이라고 합니다.

토지의 가격이 떨어지지 시작하면 우리나라 토지시장의 경우, 내놓았던 토지를 거두어들어거나 혹은 일정금액 이하로는 팔지 않겠다는 식의 마지노선을 형성합니다.

이 지역 토지는 이 수준 이하로 팔수 없고, 또 팔리지 않아도 어느 땐가는 오른다는 확신 때문입니다. 지역에 따라 '땅값 불패신화'가  뿌리깊은 곳이 많습니다. 이런 지역에서는 경제학에서 말하는 수요공급의 원칙은 잘 통하지 않습니다. 

그래서 이런 시기와 이런 지역에서는 두가지 투자 포인트가 나옵니다.

첫번째는 같은 가격 혹은 비슷한 가격의 토지들 중에서 진짜 좋은 토지를 고르는 기술이 필요합니다. 여기서 돈되는 토지를 고르는 요령이 필수적인 것입니다.

둘째는 이런 지역에서는 급매물을 찾거나 직거래 등으로 더 싸게 살수 있는 길이 있다는 사실입니다. 좋은 루트를 가진다면 토지를 시가나 호가보다 훨씬 싸게 살수 있는 길이 있습니다. 이것이 토지투자 선수들의 숨겨진 비법 중의 하나입니다.