토지분할이란 무엇이며 토지분할절차에 대하여

토지분할이란 무엇일까요?

말그대로 토지를 나눈다는 뜻인데 토지를 분할하는것도 마음대로 할수 있는건 아닙니다.

절차와 방법에 따라서 토지를 분할해야 하는데 이번시간에는 토지분할에 대하여 이야기 해보겠습니다.

전원주택 단지를 개발할 때에는 통상 넓은 한 필지의 임야에 대한 산지전용허가를 받아 대단지 토목공사를 합니다.

이때에 기초설계단계에서부터 진입도로와 단지 내 도로를 뽑고, 200평에서 500평 정도의 크고 작은 여러 필지로 나눈 단지 배치도를 작성합니다. 단지 완공 후에는 단지에 출입하는 진입도로와 단지 내 도로 그리고 분양예정지인 각 전원주택지는 각기 한 필지로 나누게 됩니다.

공사 전에는 한 필지였던 임야가 여러 필지로 나누어져, 대부분은 대지로 분할되고 일부는 도로로 바뀝니다. 토지의 분할이 이루어지는 것입니다.

또한 개인이 전원주택을 지으려 약 500평정도의 관리지역의 토지를 매수해서 집을 짓는 경우라면 통상적으로 주택을 지을 부지 200평정도를 농지전용을 받아 대지로 전환하고 농가주택을 지으며 그 부지는 준공 후 대지로 바뀌게 됩니다. 나머지 300평은 그대로 농지로 남아 텃밭이나 기타 용도로 사용합니다. 500평이 었던 토지가 200평의 대지와 300평의 농지로 분할되는 것입니다.

만약 여러명이 공유지분으로 소유하고 있는 경우의 토지가 있을수도 있는데, 부모가 사망하여 상속받은 임야나 농지는 여러 명의 자식들에게 공동으로 상속하여 공유자가 됩니다. 또 2인이상이 공동으로 투자하여 하나의 필지인 토지를 구입하면 공유자가 됩니다.

이와 같은 공유토지인 경우 그 상태로 다시 팔수도 있으나, 필요하다면 전원 합의 하에 각기 자기 지분으로 토지를 쪼개어 나누어 가질수 도 있습니다. 이 때 이것을 공유물의 분할이라고 하며, 토지분할의 특별한 유형이 됩니다.

분할은 이와 같이 토지구입 및 개발활용에 있어서 자주 있는 일로서 토지리모델링의 대표적인 방법입니다. 토지분할은 현실적으로 토지를 효과적으로 투자하고 쉽게 매각할 수 있으며, 또 단독 토지소유권을 확보하여 각자가 유용하게 쓸 수 있는 유용한 방법이 되고 있습니다.

토지분할의 절차는 다음과 같습니다.

토지의 분할이란 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말합니다. 토지를 분할할 수 있는 자는 원칙적으로 토지소유자에 한합니다. 지적법 상 지적분할을 신청할 수 있는 경우는 토지소유자가 소유권이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우와 토지이용 상 불합리란 지상경계를 시정하기 위한 경우에 한합니다.

토지소유자가 토지분할을 하고자 하는 때에는 지적소관청 즉 지적공부를 관할하는 특별시장, 광역시장, 구청장 및 군수에게 토지분할 신청서와 분할허가신청서 및 지적측량성과도를 제출하고, 그 외 토지분할의 합리적인 사유를 소명하여야 합니다.

또한 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 다르게 된 때에는 60일 이내에 의무적으로 소관청에 토지분할을 신청하여야 합니다. 그래서 토지분할을 하려면 먼저 분할 측량을 해야 합니다.

* 토지의 분필등기란?

토지의 분할등기는 부동산등기법 상 분필등기라고 하며, 토지의 변경등기에 속합니다. 토지의 변경등기란 토지등기부의 표시란에 기재된 등기사항이 변경된 경우에 하는 등기로서 분할등기의 경우에는 토지의 지번, 지목과 면적 등이 바뀌는 변경등기이므로, 토지소유자는 분할이 있는 때에는 1월이내에 의무적으로 변경등기를 신청하여야 합니다.

* 토지분할 허가제란?

토지의 분할은 국가의 입자에서 보면 때루는 토지이용의 비효율화를 야기하고, 토지행정의 번잡을 초래하며, 토지투기의 수단으로 악용되므로 이를 소유자의 자유의사에만 맡길 수는 없습니다. 따라서 토지분할은 일단 모두 허가를 받아야 하는 개발행위의 내용에 포함되어 있으며, 특히 필요 이상으로 잘게 쪼개는 것을 금하는 건축법이 있습니다.

개발제한구역의 토지와 농업진흥구역 내의 농지에 대하여는 분할면적의 하한선을 따로 두고 있습니다. 

토지분할의 허가심사기준은 국토계획법 등에서 구체적으로 상세히 규정하고 있습니다.

오늘은 토지분할에 대하여 알아보았습니다.

토지분할도 마음대로 할수 있는것이 아니라 허가를 받아서 해야 하는 행위이기 때문에 잘 알아보시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.