토지등기부등본과 토지대장의 비교 및 차이점

많은 사람들이 토지등기부등본과 토지대장이 별 차이가 없다고들 생각하지만 사실은 그렇지 않습니다. 

간단하게 말하자면 토지등기부등본은 토지의 소유권에 관한 확인 사항이 나와있는 공부이고, 토지대장은 지적 사항에 관한 사항이 있는 공부사항입니다.

* 토지등기부등본 알아보기.

* 토지등기부등본 발급방법

토지등기부등분은 표제부, 갑구, 을구의 3개의 칸으로 나뉜다고 보시면 됩니다. 원래 등기번호란까지 하여 4개로 나누는 것이 원칙이지만 표상으로 나타나는 것은 표제구, 갑구, 을구이므로 각각을 구분해서 살펴보겠습니다.

표제부는 토지나 건물을 표시하거나 주소(지번), 용도 등을 표시하는 것으로 지적법과 건축법에 준거하여 작성합니다.

곧 표제부는 해당 물건으 표시임과 동시에 해당 부동산의 얼굴인 것입니다.

토지등기부등본 표제부는 '건물의 경우는 건축법상 28개 용도'와 '토지의 경우에는 28개 지목' 그리고 면적 주소, 지번을 기재하는 것입니다.

즉 공부를 기준으로 하여 '토지는 토지대장'에서 '건물은 건축물관리대장'을 근거로 하여 작성해 놓는 것입니다.

집합건물(공동주택 등)은 표제부가 2장으로 되어 있습니다.

앞의 표제부는 건물전체의 내역과 토지의 전체 면적을 표시하며, 뒤의 표제부는 전유부분의 지분권을 표시합니다.

갑구에는 무조건 소유권만을 기재합니다. 등기할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등의 권리가 있는데, 이중에서 '소유권을 갑구' 에 나머지 '5개권리(지상, 지역, 전세, 저당, 임차권)는 을구'로 보내버리는 것입니다.

또한 소유권과 관련 있는 권리로는 가압류, 가등기, 예고등기, 환매등기, 경매개시결정압류등기 등이 있는데 이것들은 모두 소유권과 관계가 있기 때문에 갑구에 기재합니다.

등기부 갑구는 소유자와 관련된 각종 권리들의 표시입니다. 갑구에는 소유권과 관련된 내용들이 있는데 소유자와 여기에 맞서는 자, 또는 이해가 걸린 사람들이 강제로 처분을 금지해 놓는다거나 채권 확정이 될 때까지 가압류 등을 해놓음으로써 소유자의 소유권 행사에 영향을 미치느 각종의 설정과 변경 등이 행해집니다.

경매로 나온 물건의 대부분은 갑구에 상당히 많은 권리들이 설정되어 있는데, 소유자와 관계가 있습니다.

이중에는 가등기나 예고등기, 처분금지 가처분과 같은 무시무시한 권리들이 잠복해 있으므로 세심한 확인이 필요합니다.

소유권 보존등기는 최초로 하는 등기이고 보전등기 이후는 모두 이전등기라 합니다.

을구는 소유권 이외의 권리를 표시합니다. 등기능력이 있는 6개 권리(소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 저당권) 중 '소유권은 갑구'에 나머지 '5개 권리는 등기부 을구'에 기재합니다. 따라서 을구에는 '소유권 이외의 권리에 관한 사항' 이라고 적어 놓은 것입니다.

을구에 있는 권리와 관련 있는 권리는 갑구가 아닌 을구에 기재합니다.

을구에 표시되는 사항은 소유권 이외의 권리입니다. 을구에는 이 물건이 네 것이냐? 내것이냐 같은 소유권에 대한 권리라기보다는 그 외 각종 사용이나 이용상의 권리 혹은 교환가치 등의 변경과 설정 등을 기재해 놓습니다. 임의 경매의 발단이 되는 담보물권 등은 여기 을구에 기재 되는 것이 일반적입니다.

우리 민법은 소유 등에 관한 권리를 등기부에 올려놓아야 그 권리를 보호래 주고 인정합니다. 하지만 권리라고 모두 등기부에 올릴 수 없으며 등기할 수 있는 권리는 모두 6개 밖에 안됩니다. 특히 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권등은 등기할 수 있으나 점유권, 유치권, 분묘기지권, 법정지상권 등은 등기 능력이 없는 권리입니다.

그런데 등기 능력이 있는 6개 권리 중 소유권은 등깁 갑구에, 소유권 이외의 권리인 5개 권리의 등기는 등기부 을구에 등재합니다.

소유권 즉 소유자의 행동과 관련 있는 가압류, 가처분, 예고등기, 가등기, 경매 개시 결정은 당연히 소유권과 관계가 있으므로 갑구에 등재됩니다.

예를 들면 저당권 권리만 갖고 있는 자가 저당권 외에는 아무 재산도 없을 때 그 사람에게 돈받을 사람은 매우 막막할 것입니다. 이때 채구너자는 할 수 없이 저당권에 가압류를 할 수 밖에 없고 그 경우는 채무자의 저당권에 가압류를 하게 되므로, 저당권이 있는 을구에 가압류가 기재됩니다. 만약 소유권이 있다면 채무자의 소유권에 가압류하게 되므로 그런 경우는 등기부 갑구에 가압류가 등재되는 것입니다.

* 토지대장 알아보기.

* 토지대장 발급및 토지대장 보는법

토지대장은 토지의 현황을 명확하게 하기 위하여 토지의 소재지, 지번, 지목, 지적 및 소유자의 주소 등을 등록하는 공부입니다.

여기서 토지의 현황이라 한것을 주의 깊게 봐야 할 것입니다. 

토지등기부등본만 확인한 다음에 매수를 할 경우 자칫 낭패를 볼 수 있기 때문입니다.

즉 토지등기부등본의 면적과 토지대장의 면적이 다를 수 있기 때문입니다. 이럴 경우 면적은 토지대장의 면적이 인정됩니다..

대장상의 면적이 등기부등본상의 면적보다 큰 경우에는 별 문제될게 없지만 대장상의 면적이 더 작으면 손해가 발생하기 때문입니다.

이제 서류의 중요성을 인식할 수 있을 것입니다. 꼭 알아야 할것을 요약해 보면 다음과 같습니다.

1. 지번은 일치하는지확인.

2. 지목이 서로 다른 경우라면 토지대장상의 지목이 우선적용됩니다.

3. 면적이 다른 경우에도 토지대장사의 면적이 우선적용됩니다.

4. 소유자가 다른 경우에는 토지등기부등본상의 소유자가 우선적용됩니다.

결국 토지등기부등본은 소유권을 확인하는 서류, 토지대장은 지적 사항을 확인하는 서류라고 보시면 될것입니다.