토지의 용도변경, 토지의 지목변경, 토지의 용도지역변경

1. 토지의 용도변경이란?

토지의 용도변경이란 법이 처음 지목으로 결정한 주용도 이외의 용도로 바꾸어 사용하는 것을 말합니다.

광의로는 목적외 일시사용도 포함됩니다. 대체로 토지를 용도변경하려면 법이 정한 전용 혹은 사용승인의 절차를 밟아 심사를 받은 후에 타용도로 전환하는 것이 원칙으로서, 그렇지 않으면 토지의 무단점용이 되어 불법행위가 됩니다.

* 용도지역? 용도지구? 용도구역?

모든 토지가 다 용도변경이 되는 것은 아니며, 법은 29개 지목 중 농지와 임야와 초지등 일부분에만 전용을 예정하고 있습니다.

나머지 공장용지, 창고용지, 학교용지, 철도용지, 수도용지, 체육용지, 묘지 등등은 국가의 행정재산이거나 또는 이미 그 용도가 분명하여 그 상태로 이용 중에는 전용이 안됩니다.

도로, 구거, 하천, 광천지, 염전 등은 용도변경이 사실상 어렵습니다. 반면 대지와 잡종지는 용도가 다양하여 별다른 전용절차 없이도 그 상태로 자유로이 사용하거나 바로 건물을 지을 수 있습니다.

법으로 전용절차를 규정하는 것으로는 전, 답, 과수원 등 농지에 대한 농지전용과 임야에 대한 산지전용 그리고 목장용지인 초지의 전용 등 세가지가 있습니다. 그리고 전용을 허가(또는 신고)해 주는 경우에는 허가 후 일정기간은 타 용도로의 변경을 제한하며, 만일 그 기간 중 용도변경을 하려면, 별도의 용도변경 승인을 받도록 하고 있습니다.

예컨데 농지를 전용하여 농업인주택을 짓거나 축사의 경우 5년간은 다른 용도로 변경하여 쓸 수 없습니다. 만일 그 기간 중 타 용도로 사용하려면 관계관청의 별도 허가나 승인을 받아야 하는 것입니다. 마찬가지로 임야에 대해 산지를 전용하여 건물을 짓거나 식물원을 조성한 경우에는 허가 후 5년간은 원래의 전용목적대로 사용해야 할 것입니다.

단기간의 광물이나 골재채취, 물건적치나 진입로 사용, 가설건물의 설치 등의 용도변경은 토지의 목적외 일시사용 혹은 타용도 일시사용으로 기간을 정해 별도의 허가를 받아 사용할 수 있습니다. 이런 경우에는 전용의 절차나 지목의 변경 없이 사용하거나 사용기간이 만료되면 원래 상태로 복구하여 토지 본래의 용도로 이용하게 되는 것입니다.

2. 토지의 지목변경이란?

토지의 용도변경이 지목의 변경까지 가져오는 법적절차를 지목변경이라고 합니다. 개발사업을 하는 이들이 가장 많은 관심을 가지는 부분의 하나가 바로 지목변경입니다. 그 이유는 두가지로 요약할 수 있습니다.

첫번째는 토지를 이용하거나 개발하는 과정에서는 대부분의 경우 필연적으로 지목변경이 일어나기 때문입니다. 전원주택을 지으려면 우선 전원주택 부지로 쓸 농지를 구입하게 됩니다. 이 농지에 농지전용을 받아 전원주택을 짓게 되면 주택이 들어서게 되는 토지부분은 대지로 지목변경됩니다. 진입로나 단지 내 도로부분은 도로로 바뀝니다.

논을 주차장으로 만들면 답이 잡종지 혹은 주차장용지로 바뀌며, 밭을 농지전용하여 물류창고로 만들면 밭이 창고용지가 됩니다.

산지를 개간하면 임야가 전으로 지목변경되고 지방도로변의 산지를 벌채하고 깎아서 산지전용 후 주유소를 만들면 임야는 주유소용지가 됩니다.

이처럼 토지 위에 건축물 혹은 구축물을 짓는 경우에는 건물 준공 후에 그 건물이 들어서는 부지의 지목이 건물의 주된 용도에 따라서 지목변경이 일어납니다. 이처럼 토지는 그 주 용도가 바뀜으로서 그 결과로 지목이 변경되는 것이지, 용도변경이나 건물이 없이 먼저 지목만을 바꿀수 없는 것이 원칙입니다.

지목변경의 두 번째 이유는 자기가 보유하는 토지의 가치를 올리기 위해서입니다. 즉 토지의 활용도를 높인다던가 토지의 가격을 올리려는 목적으로 의도적으로 지목변경을 합니다. 토지는 지목에 따라서 그 위에 할 수 있는 용도가 다르고, 이 용도는 각종 토지공법에 세부적으로 규제하고 있기 때문에, 일단 지목이 정해지면 그에 따라 활용도와 토지의 가격이 크게 차이가 납니다.

일반적으로 대지와 잡종지로 되어 있는 토지가 가장 비싸지만, 수도권에서는 주유소용지, 공장용지, 창고용지가 오히려 대지보다 비싼 경우도 많이 있습니다. 이에 비하여 농지인 밭과 논은 대지의 삼분의 일 이하로 싸기도 합니다. 또 통상 임야는 농지보다 절반 이하로 저렴하기도 합니다. 그래서 농지를 대지로 바꾸나면 토지릐 가격은 많이 오르기 때문에 지목변경을 하는 것입니다.

임야를 대지나 창고용지로 지목변경을 한다면 토지의 가격은 몇배 이상 오를것이라고 예상할수 있는 것입니다.

이것이 지목변경을 하는 이유입니다.

임야를 싼 값에 사서 산지전용 한 후 전원주택부지로 만들어 분할하여 개별매각 한다면, 전용비와 부대비용을 제외하고도 상당한 수입을 기대할 수 있는 것은 바로 이런 이치라고 보면 됩니다.

토지의 지목변경은 개인이 마음대로 할 수 있는 것이 아니라, 지적법에 따라 요건에 맞아야 하고 법정절차를 밟아야 합니다.

3. 토지의 용도지역변경이란?

토지의 용도변경제한과 유사한 용어로 용도지역 변경이 있습니다.

용도지역은 국토계획법에서 국토를 용도에 따라 분류한 것을 말합니다. 국토계획법은 전국토를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 4개 지역으로 나눕니다. 이 같은 용도지역은 각기 지을 수 있는 건축물의 종류와 범위는 물론 건폐율과 용적률을 달리합니다.

말하자면 개발이나 이용조건이 서로 다른 것입니다. 

준공업지역을 상업지역으로 변경하는 등 용도지역 간에 변동을 줄수 있다면 토지소유자의 입장에서는 매우 유리하고 편리할 것입니다.

그러나 용도지역 변경권한은 국가에게 있습니다.

일반인으로서는 용도지역이 변경되는 토지에 투자하던지, 그에 인접한 지역을 고를 것이 좋고, 역세권 토지, 시가화예정용지의 토지가 용도지역 변경이 예상되는 대표적인 경우입니다.

오늘은 토지의 용도변경, 토지의 지목변경, 토지의 용도지역변경에 대하여 알아보았습니다.

모든 행위들이 토지의 가치를 상승시키기 위해서 하는 행위들입니다.

토지의 용도변경, 토지의 지목변경들을 잘 활용하셔서 토지의 가치를 높이기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.