토지보상금의 종류와 토지보상금을 노리는 투자전략

토지투자의 하는 이유는 돈을 벌기 위해서입니다.

토지뿐만이 아니라 그 어떤 투자도 결국은 돈을 벌기 위해서 하는 것이라고 생각할수 있습니다.

일반적으로 토지투자를 하는 유형은 그 목적에 따라 몇가지로 나눌수가 있습니다.

1. 잘팔릴 수 있는 토지를 가급적 싸게 사서 오르면 적당한 시기에 처분함으로서 중단기 매매차익을 얻는방법.

2. 귀농, 귀촌 등을 위해 필요한 토지를 구입하거나, 주말 농장, 전원주택 등을 마련하여 이용하면서, 나중에 전부 팔거나 남은 토지를 처분하여 이득을 얻는 방법.

3. 재산축적이나 상속의 목적으로 당장은 개발이 어렵고 저렴한 큰 토지를 사서 묻어두고, 장기적으로 기다리다 이익을 얻는 방법.

4. 약간의 하자가 있는 토지를 싸게 구입하여 토지리모델링을 한뒤 길과 모양을 좋게 하여 분할 매각하여 이익을 얻는 방법.

5. 분양이 가능한 지역을 잡아 전원주택, 창고, 공장등을 지어 팔아서 개발차익을 내거나 임대료 수익을 챙기는 방법.

6. 개발예정지 혹은 개발예상지를 선점 구입하여, 토지수용에 따른 보상금으로 차익을 노리는 방법.

물론 위의 유형이외에도 더 많은 토지투자유형이 있을수 있습니다.

결국은 시세차익을 노리는 방법을 선택하는 것이고 그 방법의 선택은 본인이 하는 것입니다.

위의 방법과는 또 다른 방법중 하나인데 토지보상금을 생각하면서 토자하는 방식입니다.

즉 토지보상금을 노리고 토지투자를 하는 것입니다.

토지를 매매해서 전매차익이 어렵거나 장기간이 소요되는 경우에, 단기간에 보상이 이루어 질 것으로 예상되는 지역의 토지에 투자하여, 보상금을 받아 투자차익을 남기는 방법입니다.

대규모 공단이나 아파트 등의 개발지역과 도로공사가 예상되는 지역에 많이 볼 수 있으며, 이 때 단순보상보다는 영업보상이나 지장물보상을 함께 노리는 방법으로 많이 하고 있습니다.

토지보상가 산정 기본원칙은 다음과 같습니다.

토지 및 물건 등에 대한 보상가격은 기본조사를 바탕으로 작성된 토지조서 및 물건조서를 기초로 하여 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의거 공인된 2인의 감정평가업자(토지면적의 1/2 이상의 토지소유자와 토지소유자 과반수의 동의를 얻은 경우 감정평가업자 1인 추가 가능)가 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 합니다. 토지보상기준은 원칙적으로 다음의 공식에 의하여 산축한 금액을 보상액으로 합니다.

토지보상가격 = (비교표준공시지가 X 시점수정 X 지역요인 X 개별요인 X 기타요인 ) X 토지면적

토지보상기준은 사업에 따라 약간씩 다르지만, 원칙적으로 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 및 관련지침에 따라 다음의 기준에 산출한 금액을 보상액으로 합니다.

1. 토지보상

3개(또는2개) 감정평가기관이 공시기준일 비교표준지 공시지가를 기준으로 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 지가변동률, 생산자 물가상승률 및 가대상토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가합니다.

토지평가는 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적인 상황을 기준으로 하며, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적인 가치나 그 토지 등을 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 않습니다.

2. 지장물보상

건축물 등의 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 및 이전의 난이도, 기타 가격형성상의 모든 요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정되고 이전이 현저히 곤란하거나 이전비가 취득가격을 초과한 경우에는 취득가격으로 평가한 금액으로 보상합니다.

수종, 수령, 수량이나 식수된 면적, 그 관리상태 등 모든 요인을 고려하여 이식으로 인한 손실을 평가한 금액으로 보상합니다. 임야상의 소나무 및 잡목 등 자연수목은 토지보상액에 포함되므로 이식보상에서 제외합니다.

3. 입목 및 과수목

보상법에서 지장물로 취급하는 수목은 관상수, 수익수, 묘목, 입목(조림된 용재림 또는 이와 유사한 자연림, 연료림), 죽림 등으로 분류하며, 조경용으로 식재된 수목을 포함한 보상대상 수목은 공통적으로 그 수종, 수령, 수량을 조사합니다.

임야 상에 자연적으로 성장하고 있는 잡목은 토지에 화체평가하므로 별도의 물건으로 작성하지 않습니다.

4. 권리보상.

광업권, 어업권에 대하여는 권리소멸에 따른 보상금을 광업법과 수산업법에서 정하는 기준에 따라 토지보상금과는 별도로 지불합니다.

국유지나 공유지를 적법하게 개간하였을 때에는 개간비를 지불하고 수확하기 전에 수용한 토지에 심은 농작물이 있을 경우 그 작물에 대하여도 보상금을 지불합니다.

5. 영업보상.

사업인정고시일 이전부터 일정한 장소에서 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 행하고 있는 영업으로서, 관례법령에 의한 허가, 면허 신고등을 필요로 하는 경우에는 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업을 보상대상으로 합니다.

사업시행으로 인하여 휴업하는 경우 휴업기간(원칙 : 3개월 이내)의 범위 내에서 휴업기간 중의 영업손실액과 시설이 전비 등을 평가한 금액으로 보상합니다.

폐업보상의 경우에는 2년간의 영업이익을 보상하게 되나 폐업보상에 해당되는지의 여부는 소유자의 폐업의사에 따라 결정되는 것이 아니고 다음의 요건에 해당되어야 합니다.

- 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우.

- 다른 장소에서는 당해 영업의 허가를 받을 수 없는 경우.

- 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시, 군, 구의 장이 인정하는 경우.

6. 영농보상.

사업지구 내에 편입된 농지에 도별 연간 농가평균농작물수입의 2년분을 영농손실액으로 보상합니다.

허가 등을 받지 않고 개간한 토지 및 농지가 아닌 토지를 불법으로 형질을 변경하여 경작한 토지는 보상대상이 되지 아니합니다.

농지의 소유자와 실제의 경작자가 다른 경우로서 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민인 경우에는 서로 협의하는 바에 따라 지급하고(협의 불성실시 각 50% 지급), 농지의 소유자가 당해 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우에는 실제의 경작자에게 지급합니다.

여기서 실제의 경작자는 사업인정고시일, 보상계획공고일 당시의 적접한 경작자를 의미합니다.

* 영농손실액을 보상하지 않는 경우.

- 사업인정고시일(개발계획승인고시일)등 이후부터 농지로 이용하고 있는 토지.

- 일시적으로농지로 이용되고있는 토지.

- 타인 소유의 토지를 불법으로 점유하고 경작하고 있는 토지.

- 농민(농업법인 및 농업인)이 아닌 자가 경작하고 있는 토지.

- 토지보상이후 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지.

- 2년이상 경작하고있지 아니한 휴경지.

7. 축산보상.

축산업 등은 영업손실보상을 준용(휴업손실액, 시설이전비, 가축운반비)하여 보상하며, 기준마리 수 이하인 경우에는 시설 및 가축이전비만 지급합니다.

- 축산법 제20조의 규정에 의하여 신고한 부화업 또는 종축업.

- 기준마리 수(닭 200마리, 토끼, 오리 150마리, 개, 돼지, 염소 20마리, 소 5마리, 사슴 15마리, 꿀벌 20군을 말함)이상의 가축을 기르는 경우.

- 기준마리수 미만의 가축을 기르는 경우로서 가축별 기준 마리수에 대한 실제 사육마리수의 비율을 합계가 1이상인 경우.

이상으로 토지보상금의 종류와 토지보상금에 대하여 알아보았습니다.

약간은 편법일수도 있지만 토지투자의 한방법이기 때문에 알아두시면 좋을것 같아 한번 이야기 해보았습니다.

투자가 아니라도 현재 가지고 있는 토지가 보상을 받을수 있는지도 확인해 보시면 좋을것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.