건축행위가 일정기간 제한 금지되는 경우에 대하여

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토지를 매매해서 건축을 하려고 하면 생각보다 제약이 굉장히 많습니다.

용도지역에 맞게 건폐율, 용적률등 확인해야 할것들이 참 많습니다.

서류상으로 확인해야 하는 것들이 있고 직접 현장을 가봐야 알수 있는것들, 혹은 서류나 현장에서도 확인이 불가능해서 직접 확인해봐야 하는것들도 있습니다.

* 서류로 보는 토지, 현장에서 보는 토지, 서류와 현장에서 안보이는 토지 보는법

토지에 건축물을 건축하는 것은 토지용도에 있어 가장 중요한 일입니다.

통상 사람들은 토지 위에 건축물을 지어 활용하고자 땅을 구입하기 때문입니다. 전원주택부지를 사서 전원주택을 짓는다는가, 임야에 창고나 공장, 연수원 등을 짓고, 농지에 농업용창고를 지어 활용합니다. 그러나 우리나라 현행 법 체계상 아무 땅에나 건축물을 지을 수 있는 것이 절대 아닙니다.

국토계획법을 비롯한 건축법, 그린벨트법, 농지법, 산지관리법 등 정교하고 복잡한 토지공법의 체계로 많은 규제를 하고 있는 것이 현실입니다. 건축행위는 대표적인 토지개발행위로서 기본적으로 국토계획법상 개발행위 규제의 대상이 됩니다.

개발행위에는 건축물의 건축물의 건축 이외에도 형질변경, 공작물 축조, 토지분할, 물건적치, 토석채취 등의 유형이 있지만, 이 중에서도 가장 중요하고 규제가 심한것은 건축행위라고 할수 있습니다. 그래서 국토계획법 상 용도지역의 개발가능행위도 건축법 시행령 별표에 나오는 28개 건축물의 종류별로 규제합니다.

건축행위의 규제는 크게 국토계획법 상 용도지역에 의한 규제와 농지법 등 지목별 개별법에 의한 규제, 그리고 그린벨트법, 수도권, 자연공원법, 군사시설보호법 등 개별공적목적에 따른 특별법에 의한 규제로 나누어 볼수 있습니다.

이 이외에도 일정기간 건축행위를 금지하는 지역 구역 지구제도가 있으며, 더 구체적인 개별 건축행위에서는 건축법에서 규정하는 각종 규제가 있습니다.

1. 국토계획법 상 건축제한.

- 용도지역별 건폐율, 용적률의 제한이 대표적인 제한입니다.

- 약 60여개의 용도지역별로 건축물의 종류를 제한 합니다.

- 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구 등 각종 지구에서는 목적에 따라 건축이 제한됩니다.

- 지구단위계획구역, 개발진흥지구 내 토지는 계획에 따른 건축물만 인정되고, 다른 용도의 건축을 할 수 없는 제한이 있습니다.

2. 개발제한구역(그린벨트)

개발제한구역은 그린벨트라고 불려지며, 현재 [개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 법률]에 의해 개발이 광범위하게 제한되고 있습니다.

개발제한구역으로 지정되면 그 구역 내에서의 개발행위는 지목과 용도지역에 관계없이 법이 정하는 개발행위만 허용됩니다.

제한된 개발행위조차도 관계 지자체의 허가를 받아야 하는 경우가 대부분으로, 사실상 그린벨트에서 주민은 주민공동편의시설에 국한하여 개발이 허용되고, 60~70년대식 농림사업을 운영하며 농지와 임야를 현상 보존하는 것을 원칙으로 한다고 해도 과언이 아닙니다.

바다의 그린벨트라고 불리우는 수산자원보호구역도 각종 건축이 규제됩니다.

3. 개발행위허가제한구역(국토계획법)

국토교통부장관, 시, 도지사, 시장 또는 군수의 도시, 군관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 다음의 지역에 대해서는 3년~5년 이내의 기간 동안 개발행위허가를 제한할 수 있습니다. 이 경우 제한지역, 제한사유, 제한대상해위 및 제한기간을 미리 고시하여야 합니다.

- 녹지지역이나 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 자라고 있거나 조수류등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량 농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역.

- 개발행위로 인하여 주변의 환경, 경관, 미관, 문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역.

- 도시, 군기본계획이나 도시, 군관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 그 도시, 군 기본계획이나 도시, 군관리계획이 결정될 경우 용도지역, 용도지구또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 갤발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역.

- 지구단위계획구역으로 지정된 지역.

- 기반시설부담구역으로 지정된 지역.

개발행위허가가 제한내용은 지역과 사유에 따라 다르므로 해당 고시를 찾아 보거나 당해 토지가 소재하는 시, 군, 구청의 도시계획과에 문의하여햐 합니다. 개발행위허가 제한구역 내에서는 건물의 신축이 금지되므로, 투자나 개발에 특히 유의하여야 할 것입니다.

4. 시가화조정구역(국토계획법)

시, 도지사가 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 기가화를 방지하고 계획적, 단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년~20년간 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시, 군관리계획으로 결정할 수 있습니다.

시가화조정구역으로 지정되면 도시, 군계획사업의 경우 외에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위에 한정하여 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수의 허가를 받아 그 행위 할 수 있습니다. 구체적으로 시가화조정구역에서 할수 있는 행위의 범위는 국토계획법시행령 제24조 및 제25조에 나와 있습니다. 

실제 시가화조정구역을 지정한 예로는 영종도지역 외에는 없습니다.

- 농업, 임업 또는 어업용의 건축물 중 대통령령으로 정하는 종류와 규모의 건축물이나 그 밖의 시설을 건축하는 행위.

- 마공동시설, 공익시설, 공공시설, 광공업 등 주민의 생활을 영위하는 데에 필요한 행위로서 대통령령으로 정하는 행위.

- 입목의 벌채, 조림, 육림, 토석의 채취, 그 밖에 경미한 행위.

5. 건축허가제한구역(건축법)

국토교통부장관은 국토관리를 위하여 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, 문화재보존, 환경보전 또는 국민경제를 위하여 특히 필요하다고 인정하여 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 2~3년 이내로 제한할 수 있습니다.

이 경우에는 의견을 청취한 후 건축위원회의 심의를 거쳐야 합니다.

6. 개별법에 의한 건축제한.

자연공원법(자연공원구역), 수도법(상수원보호구역, 공장설립제한 승인지역), 철도법(철도용지), 도로법(도로구역, 접도구역), 하천법(하천구역), 수도권정비계획법(수도권3권역), 군사기지 및 군사시설보호법(통제보호구역, 제한보호구역, 비행안전구역), 학교보건법(절대 상대정화구역), 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률(가축사육제한지역) 등 개별법에 의한 건축규제는 헤아릴수 없이 많이 있습니다.

농지에는 농업진흥구역, 임야에는 보전산지, 초지법에 의한 목장용지 건축제한 등 지목에 따른 규제가 있습니다.

* 농업진흥구역이란?

* 농지와 농업진흥구역에 대하여.

* 내땅인데 내 맘대로 할수 없는 농업진흥구역안의 토지.

* 산지중 보전산지와 준보전산지에서 할수 있는 행위들에 대하여

* 보전산지와 준보전산지에 대하여

이번시간에는 건축행위가 일정기간 제한 금지되는 경우에 대하여 알아보았습니다.

건축이 가능하다고 하더라고 특별한 경우에는 건축을 제한 할수도 있으니 이런 부분에 대하여도 알아두시는 것이 좋을 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.