양도차익 계산시 인정되는 필요경비

언제나 즐겁세 사는 써니퍼니입니다.

오늘은 양도소득세를 낼때 양도차익 계산시 인정되는 필요경비에 대하여 적어보겠습니다.
소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)는 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말합니다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액과
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용,화해비용, 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제회한 금액입니다.
[공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등의 협의 매수 또는 수용되는 경우로서그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용, 화해비용등의 금액을소 그 지출한 연도의 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액, 이경우 증액보상금을 한도로 합니다.
3. 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한비용으로
[개발이익환수에 관한 법률]에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자과 양도자가 서로 다른경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말합니다).
[재건축초과이익 환수에 관한 법률]에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말합니다).
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로써 기획재정부령이 정하는것입니다.

소득세법시행규칙 제79조 양도자산의필요경비 계산 - 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각 호의 비용을 말합니다.
1. 하천법. 댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 드의 사업비용입니다.
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용입니다.
3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비입니다.
4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한경우의 그 도로로 된 토지의 가액입니다.
5. 사방사업에 소요된 비용입니다.
6. 제1호 내지 제5호의 비용과유사한 비용입니다.

* 양도차익 계산시 필요경비로 인정되는 비용인 자본적지출액이란 다음과 같습니다.
자본적 지축액은 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비로서 다음의 것을 포함합니다.
1. 본래의 용도를 변경하기위한 개조비용입니다.
2. 에리베이터 또는 냉난방장치의 설치비용입니다.
3. 빌딩 등의 피난시설등의 설치비용입니다.
4. 재해 등으로 인하여 건물. 기계 설비등의 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로 이용가치가 없는 것의 복구비용입니다.
5. 기타 개량, 확장, 증설 등 제 1호내지 제4호호와 유사한 성질의 것입니다.

* 자본적 지출의 예시로는다음과 같습니다.
자본적 지축액에 해당하기 위해서는 양도자산의 "용도변경이나 개량 또는 이용편읠르 위해서 지출한 비용"으로서 이로 인해 "해당 부동산을 사용할 수 있는 기간이 늘어나거나 자산가치가 현실적으로 상승해야 한다"는 두 조건을 충족해야 합니다.
이와 관련하여 법령에 구체적으로 어떤 항목이 이에 해당하는지느 명시하고 있지 않으나 필요경비로 인정되는 자본적 지출의 범위를 보면 다름과 같습니다.
1. 주택의 이용편읠르 위한 발코니 샤시비용입니다.

2. 방 등 확장공사비입니다.
3. 난방시설 교체비입니다.
4. 토지조성비입니다.
5. 산힘복구설계비입니다.

* 양도차익 계사시 필요경비로 인정박기 위해서는 법적증빙서류를 받아 보관하여야 합니다.
자본적 지출의 필요경비 인정요건이 보완되었습니다.(제163조 제3항)
세원 양성화를 유도하기 위하여 양도차익 계산시 필요경비로 인정되는 자본적 지출과 관련하여 신용카드매출전표, 세금계산서 등 증빙서류를 수취, 보관한 경우에만 필요경비로 인정하도록 합니다.
(2016.2.17 이후 지출분부터 적용합니다)

* 양도차익 계산시 필요경비로 인정되지 아니하는 비용(수익적 지출)은 다음과 같습니다.

- 수익적 지출의 예시 : 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 부동산의 가치를 상승시킨다기 보다느 부동산의 본래의 기능을 유지하기 위한 유지비, 즉 수익적 지출에 해당하는 다음의 비용은 필요경비에 산입되지 않습니다.
1. 벽지 또는 장판 교체비용.
2. 싱크대 또는 주방기구 교체비용.
3. 외벽 도색작업비용.
4. 문짝이나 조명 교체 비용.
5. 보일러 수리 비용.
6. 옥상 바수 공사비.
7. 하수도관 교체비.
8. 오수정화조설치 교체비.
9. 타일 및 변기공사비.
10. 파손된 유리 또는 기와의 대체비용.
11. 재해를 입은 자산에 대한 외장 복구 도장 및 유리의 삽입비용.

* 오피스텔에 설치하는 비품 구입비의 필요경비 해당 여부 : 오피스텔에 비품(TV, 냉장고, 에어컨,  가스레인지, 식탁등) 구입비는 임대수요에 충족하고 임대조건을 유리하게 하기 위해 설치한 임대비용으로써 자본적 지출분으로 볼수 없습니다.

* 내장공사시 필요경비 여부 : 필요경비로서 지출하였다는 비용이 건물의 지하실에 경양식 식당을 경영하기 위하여 그에 필요한 내장고사를 하는데 소요된 비용으로서 건물이 매도됨에 있어서 그 매수인에게는 그 내장시설물이 아무런 쓸모가 없어 매수인이이를 모두 철거하였다면 위 비용은 건물 자체의 객관적 가치 증가를 위하여 지출된 비용이라기 보다는 건물 지하실에서 경양식 식당을 경영하기 위하여 출연한 비용이라 할것이므로 이는 구소득세법 제45조 제1항 제2호, 같은 법시행령 제94조 제2항에 규정한 당해 자산 자체의 필요경비인 '설비비와 개량비'에 해당하지 않습니다.

필요경비로 인정되는 비용에 대하여 적어보겠습니다.
일단 필요경비로 인정되는 비용입니다.
1. 취득세, 등록세, 법무사수수료및 중개수수료.
2. 샷시 설치 및 발코니(거실 방)확장 공사비용.
3.토지초과이득세 및 개발부담금.
4. 상 하수도 배관공사 및 난방시설 설치 교체비.
5. 소유권확보 소송비용, 화해비용.
6. 장기할부조건 연부이자.
7. 입주가 기부금.
8. 경매취득시 유치권 변제금액.
9. 건축허가취소의 행정소송비용.
10. 사해행위소송시 국가화해비용.
11. 경락대금에 불포함된 대항려있는 전세보증금.
12. 토지개량을 위한 자애철거비용 및  불법건축물 철거비용.
13. 묘지이장비(세금계산서)
14. 부동산 매각 광고료.
15. 대신 지급한 매수인 등기비.
16. 매입채권 매각차손금액.
17.취득시 대신 지급한 전 매도인의 양도소득세.
18.취득시 부담한 부가가치세 (비사업용).
19.양수인 부담한 양도자의 연체로.
20. 학교용지 확보 부담금 및 기반시설 부담금.
21. 이축권 취득비용.
22. 세무대행(양도소득세 신고서 작성 등) 비용.
23. 농지조성비 및 전용부담금.

그러면 필요경비로 인정되지 않는 수익적 지출은 무엇일까요?
1.  벽지, 장판, 도색작업, 조명(샹드리에 등)구입비용.
2. 싱크대, 주방기구구입, 교체비용, 방수공사비.
3. 보일러 수리비, 외벽도색작업비용.
4.창문, 유리, 변기, 타일, 정화조, 상하수도관 등 교체.
5.옥상방수칠 비용.
6. 조경수목 가구 비품구입대금.
7.건물의재배복구 비용.
8. 암차안 퇴거보상 비용.
9. 금융기관 대출금 지급이자.
10.경매취득시 세입자 명도비용.
11. 택지초과소유부담금.
12.은행대출시 감정비용, 해지비용.
13.장기할부조건 연체이자.
14. 경매낙찰금 지연에 따른 이자.
15. 매매계약 해약으로 인한 위약금.
16. 경품아파트 원천징수 소득세.
17. 세입자에게 지출한 철거비용.
18. 토지 취득시 학교법인 기부금.
19.아파트 중도금 선납시 할인비용.
20. 취득세의 납부지연 가산세, 연체료.
21. 주택청약예금의 이자상당액.
22. 토지의 하자를 이유로 지급한 비용.
23. 경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보증금.


* 지출규모나 개별 부동산 상황에 따라 달라질수 있습니다.

오늘 내용은 굉장히 많이 실생활에 쓰이고 있는 내용입니다.
양도소득세를 얼마나 절세할수 있냐가 되는 내용이니 꼭 확인해보세요.
한번 읽어보고 어려우면 두번 읽어보세요.