오피스텔 투자에서 성공하는 방법에 대하여

오피스텔은 아파트보다 낮은 투자금액으로 높은 임대수익을 얻을 수 있는 가장 대중적이고 대표적인 투자형 부동산입니다. 주택법이 적용된느 아파트와 달리 오피스텔에는 건축법이 적용되기 때문에 주거지역 외 입지가 좋은 상업지역에 건축이 가능합니다. 또한 청약통장이 필요없으며 전매제한 등 청약규제가 적용되지 않는 장점이 있습니다.

그러나 오피스텔은 전용률이 낮고 취득세와 중개보수가 아파트보다 높으며 분양가 면적기준이 공급면적(전용면적 + 주거공용면적)으로 적용되는 아파트와 달리 계약면적(전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적)으로 적용됩니다. 그결과 분양가가 낮아 보이는 착시효과가 있으므로 수익률과 분양가의 적정성을 충분히 따져보는 것이 좋습니다.

다른 투자형 부동산도 마찬가지지만 오피스텔투자에서 가장 중요한 것은 수익률과 공실 관리 입니다. 월세임대수익률은 연금형 부동산의 가치를 판단하는 척도입니다. 수익률이 낮아진다는 것은 가치가 떨어져 향후 매도할 때 손해를 볼 수 있다는 의미이기에 수익률이 중요한 것입니다. 예전에는 오피스텔 수익률이 6% 정도 나왔지만 최근 저금리의 영향으로 5% 이상만 나와도 좋은 수익률이라고 할 수있습니다.

강남 등 매매 가격이 강세인 지역의 오피스텔의 수익률도 5%를 넘기기가 쉽지 않습니다.

그래서 대부분의 분양관계자들이 수익률 5~6% 정도의 월세임대료를 받을 수 있다고 브리핑을 하거나 계약체결이 완료된 임대차계약서를 보여주면서 투자자들의 계약을 유도하는 경우가 많습니다. 물론 수익률이 그렇게 유지되는 경우도 있지만 2년 후 임대료가 하락하거나 최초 계약한 임대료가 높게 책정되어 현실화되는 경우 임대료 하락에 대한 손실과 임대수익률 하락에 따른 가치 하락이 이중고를 겪을 가능성도 있습니다. 따라서 주변 오피스텔에 형성된 동일한 면적기준 임대료를 먼저 확인하고 예상 임대수익률을 계산해 보는 것이 좋습니다.

수익률과 더불어 공실 관리도 역시 중요한 부분입니다. 아무리 수익률이 높아도 임차인이 나간 후에 다른 임차인을 빨리 구하지 못해서 공실기간이 길어지면 그 기간 동안에 월세임대료를 못 받고 관리비는 계속 발생하면서 손실이 눈덩이처럼 커질 수 있기 때문입니다. 매매가 대비 적정 임대수익률의 임대료를 맞출 수 있는 임대수요가 충부한지, 현재 임차인이 나간 후 현재 임대료와 비슷한 수준의 임대료를 낼수 있는 새로운 임차인을 빨리 구할 수 있는지도 현장조사도 반드시 확인해야 합니다.

또 최근에 투자형 부동산 인기가 높아지면서 오피스텔 공급물량도 덩달아 늘어나고 있어서 옥석을 가리기 위한 보다 꼼꼼한 분석이 필요합니다.

오피스텔의 가격은 계약면적이 아닌 전용면적(제곱미터)당 가격으로 확인할 필요가 있습니다.

오피스텔의 경우 아파트와 다르게 건축법의 적용을 받기 때문에 분양가면적에 주차장 등 기타공용면적이 포함된 계약면적(전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적)이 적용됩니다. 오피스텔의 전용률(계약면적 대비 전용면적의 비율)은 아파트보다 낮기 때문에 오피스텔의 면적을 일반 아파트처럼 생각해서 분양가격을 오판하는 경우가 많습니다.

보통 아파트의 전용률은 70~80% 수준이지만 오피스텔의 전용률은 50% 수준이고 50% 이하도 많으므로 계약면적만 본 후에 아파트보다 가격이 저렴하다고 판단하면 안됩니다. 반드시 전용면적당 가격으로 환산해 입주연도가 비슷한 주변 아파트 가격과 비교해서 가격거품을 판단해야 합니다.

구분	오피스텔A	아파트 B
매매가	2억7500만원	4억원
계약면적 / 공급면적	84㎡(25평)	84㎡(25평)
전용면적	40㎡(12평)	59㎡(18평)
전용률(전용면적 / 공급면적)	48%	70%
전용면적당 가격(매매가격 / 전용면적)	688만원/㎡	679만원/㎡
전용 84㎡ 환산가격 (전용면적X전용면적당가격)	5억7900만원	5억7천만원

예를 들어 위의 표에서 보듯이 계약면적 84㎡(25평)의 매매가 2억7500만원인 오피스텔 A와 공급면적 84㎡(25평) 매매가 4억원인 아파트B가 있다고 할때 아무리 오피스텔보다 아파트가 좋다고 해도 같은 84㎡인데 가격 차이가 1억원 이상 난다면 당연히 오피스텔이 더 좋다고 생각할 수도 있습니다. 그런데 오피스텔 A의 전용면적은 40㎡(12평)로 전용률이 48%에 전용면적당 가격이 688만원인 반면 아파트B의 전용면적은 59㎡(18평)로 전용률이 70%에 전용 면적당 가격은 679만원으로 아파트가 더 좋은 가격조건입니다. 

이를 국민주택규모 전용면적 84㎡로 환산해 게산해보면 오피스텔A가 아파트B보다 더 비싸다는 것을 알 수있습니다. 오피스텔은 아파트보다 선호도가 낮기 대문에 전용면적당 가격은 오피스텔이 아파트보다 낮은 것이 정상입니다.

관리비가 높으면 임차인들이 부담을 느끼고 공실이 생길 가능성이 높아지기 대문에 관리비도 공실 관리 측면에서 중요합니다. 

일반매매의 경우에는 관리비를 확인하면 되지만 분양의 경우에는 당장 확인할 수가 없으니 오피스텔의 호실 수가 많아서 관리비 부담을 낮출 수 있는지, 반대로 공용 관리비를 많이 차지하는 수영장이나 헬스장 같은 시설들이 있어서 관리비 상승요인이 있는지 분양계약 전에 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

오피스텔은 굳이 로얄층을 선택할 필요가 없습니다. 아파트는 가격이 조금 더 높더라도 로얄층을 잡는 것이 향후 매매할 때나 임대를 줄때 유리합니다. 하지만 오피스텔은 로얄층이라 해도 저층과 임대료 차이가 별로 나지 않고 매매가격은 저층이 그래도 조금더 저렴해서 오히려 저층이 수익률이 더 높을 수 있으므로 임대수익률이 중요한 오피스텔은 전략적으로 저츨을 선택하는 것도 고려할 만합니다.

오피스텔 투자시 주의해야 할점들은?

오피스텔투자에서 주의해야 할 점은 오피스텔은 주택이 아니기에 같은 6억원 이하 전용면적 85㎡ 이하도 취득세율이 1.1%가 아닌 4.6%가 적용됩니다. 중개수수료도 9억원 초과 주택과 동일한 0.9%이하로 적용되기 때문에 주택보다 취득비용이 더 높아집니다. 대부분 2년 기간의 아파트와 달리 오피스텔의 임대기간은 2년이 안되는 경우도 많아서 임차인들의 손 바뀜이 자주 일어나기도 합니다.

또 오피스텔을 주거용으로 사용하면 양도세 주택 수에 포함되어 오피스텔과 주택을 각각 보유하고 있으면 1가구 2주택이 됩니다. 그러면 주택은 비과세를 받을 수가 없습니다. 다만 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되어 1주택 비과세요건을 충족하면 양도세 비과세가 가능합니다.

건축법상 오피스텔은 주택이 아니라 업무시설로 구분되는데 주택이 아니라는 것은 주택 청약시 주택에 포함되지 않기 때문에 오피스텔을 보유하고 있어도 청약할 때 아무런 제약이 없습니다. 세법에서는 오피스텔이 무조건 업무용이 아니라 용도에 따라서 주거용과 업무용으로 구분됩니다. 오피스텔을 업무용으로 사용하면 부가가치세 매입세액의 환급이 가능하고, 양도세 주택 수에서 포함되지 않아서 오피스텔과 주택을 각각 보유하고 있으면 주택은 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 업무용 오피스텔은 주택이 아니기에 1주택 비과세요건을 충족했더라도 양도세 비과세를 받을 수 없고 일반세율이 적용되며, 오피스텔 임대료에 대해서는 부가가치세와 소득세 납부 의무가 발생합니다.

가끔씩 계약서 특약사항에 세압자의 전입신고를 금지를 명시하는 경우가 있습니다. 그런데 이렇게 명시해도 아무런 법적 효력이 없고 세입자가 전입신고를 한다면 막을 명분은 없기 때문에 주거용으로 사용한다면 속편하게 주택임대사업자를 등록하는 것도 고려할 필요가 있습니다. 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔을 구분하는 기준은 2003년 2월 국세청에서 나온 주거용 오피스텔의 주택판정지침을 참고하면 됩니다. 구체적인 애용은 다음과 같습니다.

1. 주민등록상 전출입 기록이 있는 오피스텔 : 단순히 업무용으로 오피스텔을 사용하는 사람들은 주민등록을 옮기지 않기 때문입니다,

2. 미성년 자녀와 함께 거주하는 오피스텔: 자녀들과 함께 생활하는 오피스텔을 업무용으로 볼수 없기 때문에 취학 통지서나 학적부상 주소 등을 근거로 미성년 자녀가 거주하고 있는지를 가를 방침입니다.

3. 전기, 전화료 등 공과금 영수증도 판단 기준 : 같은 면적의 일반 사무실에서 내는 공과금 수준과 비교하기 위함입니다.

4. 구독하는 신문이나 잡지 종료도 점검기준 : 구독하는 신문이나 잡지 종류가 사업자등록증에 표시된 업종과 별다른 관계가 없으면 실제 기능을 주거용으로 볼수 있기 때문입니다.

5. 기타 오피스텔 소유자의 은행게좌나 의료보험 기록을 점검 : 실제 거주 여부를 판정하기 위해서입니다.