상가임차권등기명령에 대하여

 

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

 

오늘은 상가임가차권등기명령에 대하여 알아보겠습니다.

상가임차권등기명령 신청제도는 임대인이 상가보증금을 돌려주지 않는 경우 임차인이 임대인에게 요구할수 있는 정당한 권리입니다.

상가를 임대하여 영업을 하고 계약종료와 더불어 가장 중요한 것은 임대인에게 보증금을 돌려받는 것입니다.

하지만 간혹 임대인이 새로운 임차인이 구해지지 않아서 돈이 없다거나, 당장은 돈이 없어서 보증금을 돌려줄수 없다는 변명으로 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 

임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때를 대비하여 상가임대차보호법에서는 여러가지 규정을 두고 있는데 가장 선행시 되어야 하는것이 대항력과 우선변제권입니다.

 

 

 

 

 

대항력에 대하여는 아래를 참고하세요.

 

사업자등록 및 대항력의 효력1.

사업자등록 및 대항력의 효력2.

사업자등록 및 대항역의 효력3.

 

 

 

우선변제권에 대하여는 아래를 참고하세요.

 

상가임대차보호법중 우선변제권이란?

 

 

 

대항력이란 임대목적물이 임대인의 사정에 의하여 매매가 되거나 경매 혹은 다른 사정으로 다른사람에게 소유권이 넘어갔을 때 새로운 소유권자에게 대항할 수 있는 권리입니다.

대항력이 발생되기 위해서는 사업자등록과 점유하면 가능합니다.

 

우선변제권이란 임대목적물이 임대인의 사정에 의하여 매매가 되거나 경매 혹은 다른 사정으로 다른사람에게 소유권이 넘어갔을 때 나보다 먼저 그 건물에 임차하여있는 다른 임차인이나 담보로 설정되어 있는 설정권자보다 더 먼저 배당받아 보증금을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

우선변제권은 대항력에 관할세무서에서 확정일자를 받으면 취득할수 있습니다.

 

대항력과 우선변제권은 임대인이 보증금을 주지 않을 때를 대비하여 약자인 임차인이 임대인에 대비하여 효력이 있으나 부족한 부분이 있습니다.

다름이 아니라 대항력과 우선변제권은 모두 새로운 건물주를 상대로 효력을 발생하는것이지 원래의 임대인이 보증금을 주지 않을 때는 다른 방법이 없습니다.

 

보증금을 돌려주지 않고 있는 임대인을 상대로 할수 있는 가장 효율적인 법적 절차가 바로 "임차권등기명령"입니다.

 

상가임대차보호법 제6조 제1항에 따르면 

" 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할수 있다" 고 나와 있습니다.

 

 

임차권등기명령 신청제도란? 

계약기간이 만료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 임차인의 단독 신청만으로 건물의 등기부등본에 "임차권등기"를 표시하는 것입니다.

등기부등본에 가압류나 압류, 저당권 등기가 잡히는 것처럼 임차권등기가 공개적으로 설정되는 것입니다.

 

이러한 임차권등기가 가지는 효력은 생각보다 굉장히 강력합니다.

우선 임차권등기가 경료되면 사정에 의하여 영업장을 폐업하거나 다른 곳을 이전, 이사를 가더라도 앞에서 설명한 대항력과 우선변제권이 유지되는것입니다.

즉 임차인이 임대목적물에 대하여는 이사를 가던지 건물주가 바뀌든, 경매가 진행되던 여전히 보증금에 대해서 우선적인 권리가 계속 유지되고 있는 것입니다.

 

또한 건물 등기부에 임차권등기가 경료되어버리면 서류상으로 현 건물주가 보증금을 주지 못하고 있고, 만약 누군가가 그 건물을 산다면 그 보증금 역시 본인이 부담해야 하기 때문에 건물의 가격이 떨어지고 건물의 거래가 잘 이루어 지지 않을 것입니다. 임대인들이 가장 싫어하고 무서워하는 것이 본인 건물의가치 하락입니다.

 

그리고 임차권등기가 경료되어 버리면 신규 임차인은 소액임차인으로서 보증금을 보호 받을 수 있는 우선변제권 등의 권리를 인정받을 수 없게 되어 신규 임차인들도 새로운 계약을 꺼리기 때문에 임대인 입장에서는 상당히 압박을 받을수 밖에 없습니다. 저희 부동산에 오시는 손님들에게도 임차권등기가 설정되어 있는 건물이나 상가에는 될수 있으면 계약을 하지 않는게 좋다고 말하곤 합니다.

 

임차권등기명령 신청은 임차인 단독으로 진행할수 있습니다.

임대인의 동의가 필요없습니다.

인지대(2천원), 송달료(약2만원), 등록세(약7천원)등 대략적으로 4만원도 안되는 매우 저렴한 비용이 소모됩니다.

법원은 임대인이나 임차인 주소가 아닌 건물이 소재한 곳을 관할하는 법원에 신청합니다.

 

 

임차권등기명령 신청에 필요한 서류는 다음과 같습니다.

1. 임차권등기명령 신청서.

2. 임대차계약서.

3. 부동산등기부등본(건물).

4. 주민등록등본.

5. 내용증명 등입니다.

내용증명에는 계약기간이 종료된 이후 임대인이 보증금을 돌려 주지 않음을 입증해야 하는데 이 때 임대인에게 보증금을 제대로 청구하였고 그럼에도 불구하고 임대인이 거절했다는 점과 관련된 내용증명 부분은 준비를 잘 하여야 합니다.

 

* 상가임차권등기명령.

 

문) 계약이 종료되어 다른곳으로 점포를 옮기고자 하나 임대인이 임차보증금을 돌려주지 않는 경우 어떻게 해야 하는지요?

 

답) 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 임차권등기가 경료된 것을 확인한 후 점포를 옮겨야 하며, 보증금을 반환하기 위해서는 임대인을 상대로 임대차보증금반환 청구의 소 또는 지급명령을 신청하여 판결 등을 받은 후 임대인의 재사에 강제집행을 하면 받을 가능성이 있습니다.

 

문) 상가임차권등기명령에 의한 임차권등기를 하면 어떤 효력이 있는가요?

 

답) 대항력 및 우선변제권을 취득하게 되고, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니하게 됩니다.

임차권등기가 경료된 건물을 이후에 임차한 임차인은 최우선변제를 받을 수 없습니다.

 

 

문) 임차인은 임차상가의 경매나 공매시에 배당순위나 보증금에 대하여 이의가 있으면 어떻게 해야 하나요?

 

답) 임차인 등 이해관계인은 경매시에는 법원에 공매시에는 체납처분청구 이의신청을 할 수 있습니다.

 

문) 건물을 임차한 경우 대지에도 임차권의 효력이 있는가요?

 

답) 대지에도 효력이 있습니다.

 

문) 이해관계인 이의신청을 어떻게 하는가요?

 

답) 법원 또는 체납처분처에 이의신청을 하고, 이의신청일로부터 7일 이내에 임차인을 상대로 한 소재기증명서를 경매법원 또는 체납처분처에 제출하면 당해 소속의 종결시까지 이의가 신청된 범위 안에서 임차인게 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하면, 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분하게 됩니다.