상가투자 성공방법 좋은 상가 고르는 방법

무슨 일이든 시작이 중요하듯이 상가점포 역시 처음 분양받을 때가 중요합니다. 신축상가 분양현장에는 상가 영업사원들이 점포를 분양하기 위해 눈에 불을 켜고 호객행위를 합니다. 인터넷이나 전화를 이용한 벌떼 분양 홍보를 하는 경우도 있는데 분양관계자가 말하는 대로만 된다면 투자에 실패하는 사람이 없겠지만 현실은 생각처럼 그렇게 되는 경우가 많지 않습니다.

특히 신도시 상가분양의 경우에는 주변이 모두 공사중이어서 주변시세를 확인하기 어려운 점을 이용해 분양가 대비 수익률 5~6%에 해당하는 임대료 보장조건을 내걸거나, 선계약한 임대차계약서를 보여주면서 안심시키는 경우가 많습니다. 이때는 임대료 시세가 시장원리에 따라 형성되기 전이라서 임차인들도 울며 겨자 먹기 식으로 시장을 선점하기 위해 분양관계자가 제시한 임대료에 임대차계약을 하거나 분양회사에서 1~2년간 임대료를 보조해 주는 경우도 간헐적으로 발생하고 있습니다.

분양가가 합리적인 수준이었다면 크게 문제되지는 않겠지만 분양가가 고분양가였다면 고분양가의 5~6% 수익률에 맞춘 임대료 역시 높은 수준일 것입니다. 결국 상가가 완공되고 임차인이 점포를 운영하면서 임대료가 현실화되어 임대료 인하 요구를 하면 임대인은 임대료를 인하해주면서 수익률 하락에 따른 상가가치 하락의 손실을 보게 됩니다.

물론 계약기간이 남아 있는 경우에는 임차인의 임대료 인하 요구를 거부해도 됩니다. 그렇다 해도 고분양가로 임대료가 높게 책정되어 영업마진율이 낮아지고, 임들어하는 임차인의 요구를 무조건 거부하면 결국 계약만기 시점에 계약을 해지하고 폐업을 하게 될 위험이 있습니다. 새로운 임차인을 구하더라도 현실화된 임대료로 계약할 수 밖에 없기 때문에 적정 임대료 수준의 인하 요구를 거부하기는 현실적으로 어렵습니다.

예전에는 내수경기가 좋고 장사도 잘 되어서 임대료 인상으로 상가분양을 받아 투자자들이 재미를 많이 보았습니다. 하지만 최근에는 상가분양가격이 많이 상승했고, 내수경기 침체로 장사도 어려운 상황인지라 상가분양으로 큰 재미를 보기가 쉽지는 않습니다.

그래서 상가점포를 분양받는 경우넨느 주변 시세를 꼼꼼하게 확인하고 비교분석해 봐야 합니다. 신도시의 경우 모두 공사를 하고 있어서 주변 시세를 확인하기 어렵다면 해당 신도시와 비슷한 수준의 다른 신도시 상가의 매매가와 임대료 수준을 확인해보는 것도 좋습니다.

주변 5~10km 반경 내에 있는 다른 상가점포도 조사해서 비교 분석하는 방법도 있습니다.

또한 신규 분양상가는 완공하고 2년이 지난 재계약 시점에 임대료가 현실화되는 경우가 많기 때문에 차라리 2년이나 4년 정도 기다렸다가 가격 거품이 빠진 상가점포를 급매물이나 경매로 잡는 것도 좋은 방법입니다. 물론 경매가 아무리 저렴한 상가점포를 잡았다 할더라도 건물 자체에 문제가 있거나 상권 자체가 죽어간다면 그냥 하지 않는 것이 낫습니다.

그러면 어떤 상가를 선택해야 상가투자에 성공할수 있을까요?

1. 유효수요가 풍부해야 하고 흐름방향 및 속도가 중요합니다.

유효수요라 함은 실질적으로 상가에 유입되어 소비를 일으켜주는 수요를 말합니다. 탄탄한 고정 유효수요가 뒷받침되는 상가는 안정적인 임대수익 확보의 기본이 되며 공실률을 줄일 수 있습니다. 보통 아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대 정도면 편의점 하나 정도가 돌아갈 수 있는 유효수요는 된다고 할 수 있습니다.

유효수요의 흐름방향 즉 동선도 중요합니다, 유효수요가 풍부해도 유효수요가 다른 방향으로 흘러간다면 그림의 떡일 뿐입니다. 

그래서 아파트 정문과 후문, 지하철과 버스정류장의 위치를 확인해 유효수요가 어떻게 이동하는지 방향을 분석하면 성공확률을 높일 수 있습니다. 또한 유효수요가 흘러가더라도 속도가 빨라서 소위 흘러가는 자리의 상가라면 과감하게 버려야 합니다.

2. 가급적 1층이 좋습니다.

상가점포는 가급적 1층 점포를 선택하는 것이 좋습니다. 

1층 점포는 2층 이상인 점포보다 분양가나 매매가격이 높고 임대수익률이 다소 낮기는 하지만, 1층은 유동인구 흐름상 2층 이상 상가점포보다 장사가 잘 되고 권리금도 높게 형성되어 있습니다. 그래서 계약이 연장될 가능성이 높고, 공실이 생겨도 새로운 임차인을 발리 구할 수 있기 때문에 안정적인 임대수익을 확보할 수 있습니다.

같은 1층이라도 점포 위치에 따라 임대료 차이가 날 수 있기에 가급적 유동인구 유입이 용이한 입구나 엘리베이터, 에스컬레이터 가까이에 있는 점포가 좋습니다. 간판효과가 좋은 전면이 넓은 점포나 코너자리라면 홍보효과를 극대화할 수 있고, 임대료도 더 받을 수 있으며, 업종 선택의 범위도 더 넓습니다. 이런 장점을 고려하면 분양가가 더 높더라도 자금이 된다면 코너 자리의 1층 점포를 선택하는 것이 유리합니다.

약국자리 지정점포는 같은 건물의 1층 점포 자리중에서도 1~2억 정도 더 비싸게 분양가를 책정하는데  그만큼 약국이 들어면 임대료를 더 높이 받을 수 있기 때문에 비싸도 자리 값을 합니다. 다만 약국은 병원이 들어와야만 존재의 이유가 있기에 병원이 확실히 입점하는지 한번 더 확인해야 합니다. 이왕이면 약을 많이 받는 소아과, 내과, 이비인후과, 가정의학과 등의 병원들이 입점해 있는 건물의 1층 약국 자리면 더욱 좋습니다.

3. 2층 상가점포는 적합한 업종이 중요합니다.

1층이 아닌 2층 이상 중층  상가점포를 분양받거나 매입하는 경우에는 1층보다 유동인구 유입에 제한적인 만큼 음식점, 학원, 사무실들 적합한 업종이 입점했을 대 임대료를 잘 내면서 운영할 수 있는지 확인해야 합니다.

3.3㎡당 가격은 1층 대비 2층이 7~80%, 3층은 6~70%, 4층이 5~60%, 5층이상은 4~50%수준으로 형성되어 있지만 1층의 전용면적이 26~66㎡(약 8~20평)인 데 반해 2층이상 중층 상가점포의 전용면적은 66~16㎡(약 20~50평)정도 또는 그 이상으로 면적이 넓으므로 분양가격 총액은 결코 1층보다 저렴하지 않습니다.

그래서 분양가격을 낮게 보이기 위해 4~5층임에도 분양면적을 전용면적 50㎡(약15평)이하로 작게 분할해서 분양하는 경우가 많습니다.

그러나 1층도 아닌 작은 5층 상가에 적합한 업종을 찾기는 쉽지 않아서 옆 점포와 병합해 사용할 임차인을 찾아 임대차계약을 하는 경우도 많습니다. 그럴 경우 임대인은 2~3명인데 임차인은 1명이어서 재계약 시점이 되면 의견 차이로 어려움을 겪기도 합니다.

4. 적정가격 분석은 전용면적으로 계산해야 합니다.

상가는 오피스텔처럼 건축법을 적용받아서 분양가면적을 주차장등 기타공용면적이 포함된 계약면적(전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적)이 적용됩니다. 이에 따라 상가의 전용률(공급면적 대비 전용면적의 비율)은 대략 50%수준으로 주택법상 공급면적( 전용면적 + 주거공용면적)이 적용되는 아파트의 전용률 7~80%보다 상당히 낮은 수준입니다. 이런 전용률의 차이를 감안해 분양가를 판단해야 합니다.

1층계약면적 66㎡, 전용면적 33㎡ 상가점표의 분양가가 4억이라면 계약면적3.3㎡당 2천만원으로 괜찮다고 할수도 있지만 전용면적 33㎡의 3.3㎡당 가격은 4천만원인 셈입니다. 분양현장에서는 면적을 커 보이게 하려고 대부분 공급면적 기준으로 홍보하는 경우가 많으므롤 반드시 전용면적으로 계산해 비교 분석하는 것이 좋습니다.

5. 테마상가점포는 피하는 것이 좋습니다.

패션전문상가, 한방약재 전문상가 등 테마상가가 한때 유행했던 적이 있습니다. 이런 특화된 업종이나 업종제한을 받는 상가점포는 피하는 것이 좋습니다.

모든 업종이 가능한 상가점포도 임차인을 구하기가 점점 어려워지고 있는 마당에 임차인의 업종을 스스로 제한하는 상가는 잘 되면 특화가 되어 좋지만 자칫하면 공실 가능성이 높아져 임대료를 제대로 받기 어려울 수도 있으므로 태마상가점포는 추천하지 않습니다. 강남에소도 서공하기 힘든 것이 바로 테마상가입니다.

6. 좋은 임차인을 만나는 것도 복입니다.

좋은 임차인을 만나는 것은 정말 중요하고 큰 복입니다. 임대료를 내지 않고 연체하면서 속을 썩이거나 계약기간이 남았음에도 임대료를 낮춰달라고 요구하거나, 계약기간 중에 나가겠다고 하면 임대인입장에서는 여간 골치 아픈 일이 아닙니다.

계약전에 반드시 해당 상가점포의 임대차계약 내용과 임차인의 상황까지 파악해보는 것이 좋습니다. 곧 계약이 만료될 예정이라면 게약연장 의사가 있는지 알아보고, 새로운 임차인을 구해야 한다면 쉽고 빠르게 구할 수 있는지도 확인하는 것이 좋습니다.

현재 임차인이 운영하고 있는 가게가 장사가 잘 되는지도 알아봐야 합니다. 임차인의 권리금이나 인테리어 비용이 많이 들어갔거나 장사가 잘되어 권리금이 높은 임차인의 경우에는 계약 연장이 반드시 필요하기 때문에 공실 가능성이 낮고 적당한 수준의 임대료 인상 요구도 쉽게 수용할 가능성이 높습니다. 하지만 임대인과 임차인의 관계는 서로 존중하고 도움이 되는 동반자적인 관계이기 때문에 주변 시세보다 터무니 없는 수준의 임대료 인상을 요구하거나 권리금을 인정해 주지 않는 행위는 결코 바람직하지 않습니다.

7. 임대료 인하 요구는 신중히 하는것이 좋습니다.

임차인이 장사가 안되어 도저히 현재 임대료를 낼 수 없다고 임대료 인하를 요구하는 경우 임대인 입장에서는 정말 신중해야 합니다. 임대료를 인하하기는 쉽지만 한번 인하하면 다시 인상하는 것은 너무 힘들기 때문입니다. 예를 들어 월 150만원의 임대룔르 받다가 120만원으로 30만원을 인하해줄 경우 수익률이 5.14%에서 3.6%로 떨어지게 되고 이렇게 3.6%로 떨어진 수익률은 결국 가치 하락으로 이어집니다.

문제는 임차인의 이런 임차료 인하 요구에 대해 무조건 거부할 경우 임차인이 월세를 입금하지 않거나 계약만기시 연장을 포기하고 폐업을 하게 될 수도 있어서 인하 요구를 완전히 외면하기도 쉽지 않다는 데 있습니다. 이럴 경우 우선 주변 시세와 분위기를 확인해서 현재 임대료와 동일한 수준으로 다른 임차인을 구하는데 문제가 없다면 굳이 인하요구를 들어줄 필요는 없으나, 현 임차인이 계속 영업하는 것이 더 유리하다면 임대료를 인하해주는 것이 좋습니다.

다만 임대료 인하폭은 임차인의 요구를 그대로 수용하기보다는 서로 협의해 절반 수준으로 인하하거나 아니면 임대료를 영구 인하하지 않고 기간을 정해서 6개월이나 1년 동안 한시적으로 인하해 주는 것도 좋은 방법입니다. 2015년 메르스가 한참 유행하던 시절 일시적으로 내수경제가 얼어붙으면서 많은 임차인들이 힘들어했고 임대인들도 이런 상황을 감안해 임대료를 인하해준 경우가 많았습니다. 

무작정 임대료를 인하해준 임대인들은 경제가 정상화되어도 임대료를 올리기 힘들었지만 일시적으로 3개월이나 6개월간 임대룔르 인하해준 임대인들은 수월하게 임대룔르 정상화 시킬수 있었습니다.

8. 상권이 성장하거나 안정된 곳이 좋습니다.

지하철역이 개발되거나 대규모 산업단지가 조성되거나 토로가 뚫리는 등 개발이 진행되면서 인구가 늘어나고 있는 성장 지역의 상권일수록 장사가 잘되고 공실률이 낮아 계약연장시 임대료 인상이 가능하기 때문에 유리합니다.

반대로 성장은 하지 못하더라도 현재 상태를 유지는 해야 하는데 해당 지역의 상권 자체가 죽어가거나, 지금은 괜찮지만 향후 악영향을 받을 수 있는 요인이 있다면 원점에서 다시 검토해야 합니다. 예를 들어 큰 회사가 있어서 장사가 잘되는 곳이었지만 2~3년 후 이전 계획이 있다면 피하는 것이 좋고 임대인이라면 매도를 서둘러야 합니다.

또한 1~2년은 장사가 잘되다가 인근에 새로운 상가건물이 신축되면서 수요가 분산되면 공실이 생기거나 임대수익률이 낮아지는 경우도 빈번히 발새하기에 인근에 추가로 경쟁 상가건물이 건축되어나 상권에 영향을 줄 요인이 있는지도 잘 확인해야 합니다.

9. 고객의 접근성이 좋은 상가가 좋습니다.

오르막 경사가 있거나 큰 도로 때문에 섬처럼 고립되는 등 고객들이 이용하기 불편한 상가점포는 피하는 것이 좋습니다.

가까운 거리임에도 통행량이 많은 도로가 있고, 횡단보다가 멀리 있거나 육교가 있으면 보기에는 가까워보여도 흐름이 단절되기 때문에 좋지 않습니다.

또한 경사도와 큰 도로가 없어도 사람들이 잘 지나다니지 않는 자리나 유동인구가 엄청나게 많은데도 불구하고 그냥 지나가버리는 소위 흘러가는 자리는 피해야 합니다. 유동인구가 많다고 좋은 것이 아니라 유동인구의 진행속도가 느리고 소비를 위해 동선이 머무를 수 있는 입지의 상가점포가 좋습니다.

10. 시너지효과를 낼 수 있는 업종이 모여 있으면 좋습니다.

임대료가 높은 업종 중 하나인 약국은 해당 건물에 병원이 많이 입점해 있을 수록 좋습니다. 특히 약을 많이 타는 소아과, 내과, 이비인후과, 가정의학과 등의 병원이 입점하면 더 좋습니다.

수학, 영어, 미술 등 다른 과목의 여러 학원이 입점해 있으면 좋고, 동일 과목의 학원이 중복 입점해 있어도 경쟁이 치열하다는 단점보다는 시너지효과의 장점이 더 큽니다. 식당도 한식, 중식, 일식, 분식, 양식이 골로루 분포해 있으면 금상첨화입니다. 설사 중복되더라도 여러 식당들이 모여 있으면 일단 그 건물로 거서 골라 먹으면 된다고 생각하기 때문에 모여 있으면 유리합니다.

주변 건물의 상가점포 업종을 잘 활용해도 좋은 시너지효과를 얻을 수 있는데 옆 건물에 스타벅스 같은 고급 커피전문점이 있다면 같은 대형 커피전문점을 입점시켜 카페 거리를 만들 수도 있고, 저가형 커피전문점을 입점시켜 가격대별 시너지효과를 얻을 수도 있습니다.

이것이 고급 커피전문점인 스타벅스 옆에 중저가의 이디야나 빽다방등이 많이 있는 이유이기도 합니다.