전세를 월세로? 월세를 전세로? 전세전환율이란???

우리나라에만 있는 특별한 주택제도 중에 전세라는것이있습니다.

월세는 일정금액의 소액(?)보증금을 지불하고 매달 얼마씩의 임대료를 내는 것입니다.

그에 비해 전세는 일정금액을 한번에 내고 계약기간이 종료될때 까지 생활하는 것입니다.

금리가 높지 않은 요즘같은 때는 집주인들이 전세보다는 월세를 선호하는 것이 당연하고 많이 그렇게 하고 있습니다.

그런데 만약 월세로 임대차계약중 계약기간이 종료되자 주인이 전세로 전환한다고한다면? 혹은 반대로 전세로 있다가 월세로 전환한다고 하면 어떻게 해야 할까요?

금액은 어떻게 정해야 할까 하는 생각들을 한번쯤은 해보셨을 것입니다.

전세로 거주한다면 매달 월세가 지출이 안되기 때문에 가게경제에는 도움이 될지 몰라도 요즘같이 주택 매매가격이 전세금보다 낮아지는 속칭 '깡통전세'가 발생되면서 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생되고 있습니다. 이럴경우 무엇보다 선순위 임차인일지라도 시세 대비 전셋값이 너무 높다면 굳이 전세를 고집하지 말고 보증부월세(반전세)로 전환하는 것이 보증금을 지키기에 안전합니다.

전세를 월세로 바꾸거나 월세를 전세로 바꿀대 꼭 알아두어야 하는 것이 있는데 '전월세전환율'이라는 것입니다.

이비율이 높으면 상대적으로 전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미이며 낮으면 반대입니다.

예를 들어 보겠습니다.

전세 1억원하는 아파트를 보증금 천만원에 월50만원의 월세로 전환한다고 하면 전월세전환율은 다음과 같이 계산할수 있습니다.

50만원 X 12개월 / (1억-천만원)  X 100 = 6.6%입니다.

그런데 이 아파트를 반전세8000만원에 월세 20만원으로 전환한다면 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

20만원 X 12개월 / (1억 - 8천만원) X 100 = 12%입니다.

이해가 가시는 지요?

주택임대차보호법에서는 전월세 전환율 상한기준을 정해 두었습니다.

주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율.

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율.

위와 같이 법령으로 전월세 전환율을 상한기준을 정해두었습니다. 임차인들은 해당 주택이 정부에서 정한 전월세전환율 상한선을 넘지 않는지 잘 따져봐야 합니다.

주택임대차보호법 제7조 제2항은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 월차임은  그 전환되는 금액에 10%, 기준금리 4배수 중 낮은 비율을 곱한 범위를 초과할 수 없다, 라고 규정해 임대인이 과도한 수준의 월세를 요구하지 못하도록 하고 있습니다. 현재는 전월세 전환율의 상한선은 5%입니다.

그러면 전세의 월세전환을 예로 들어보겠습니다.

문) 현재 전세로 1억원에 있는 아파트를 2년후에 보증금 2천만원에 월세로 전환한다고 하면 받을수 있는 월세는 얼마일까요?

답) 일단 5%의 인상금액은 1억에 X 5% = 5백만원입니다.

1억(기존전세) + 5백만원(전월세 상한금액) = 1억 5백만원입니다.

1억5백만원 X 5% / 12개월 = 437,500원까지 가능하다는 계산이 나옵니다.

그럼 반대로 월세를 전세로 전환하는 것을 계산해 보겠습니다.

문) 현재 보증금 3천만원에 월40만원인 아파트를 2년 후에 5%인상하여 순수 전세로 전환시 받을 수 있는 전세금액은?

답) 월세를 전세로 계산하는 방법은 전세를 월세로 변경하는 것보다 쉽습니다.

보증금 + ( 월세 X 100 ) = 전세환산가능금액입니다.

즉 3천만원 + (40만원 X 100 ) = 7천만원이 됩니다.

결론적으로 말하면 임대인 입장에서는 전세를 월세로 전환하면 특별히 문제가 없으나, 월세를 전세로 전환하면 제값을 받을수 없다는 계산이 나옵니다. 그렇기 대문에 최초 월세를 놓은 경우는 계속 월세를 놓는것이 좋습니다.

이상으로 월세를 전세로, 전세를 월세로 전환하는 방법에 대하여 알아보았습니다.