임대차계약서 작성시 주의해야 할 사항들에 대하여

임대차계약서를 작성할때는 정말 조심해야 할것들이 많습니다.

바빠서, 귀찮아서, 시간이 없어서등등 이러한 이유로 계약서를 대충작성한다고 하면 나중에 소중한 보증금을 돌려받지 못하는 경우들이 생길수도 있습니다.

그래서 오늘은 임대차계약서 작성시 주의해야 할점들에 대하여 몇가지 알아보겠습니다.

문) 임대인과 직거래로 계약을 체결하고 임대인이 계약서를 작성하였습니다.

계약서상의 주소를 지번까지만 적고 호수는 적지 않았습니다. 그 상태로 확정일자를 받고 전입신고를 하였는데 대항력이 인정되나요?

답) 만약 공동주택일경우 대항력이 없다고 보아야 할것입니다.

등기사항전부증명서를 발급받았을때 각 세대별(각 호수별)발급이 가능하면, 즉 집주인이 서로 다르게 되어 있다면 해당 주택은 공동주택으로 공동주택에 확정일자를 받고 전입신고를 마쳤다고 하여도 대항력이 없습니다.

계약서를 다시 작성후 수정된 계약서로 다시 확정일자를 받기 바랍니다.

문) 급하게 임대차계약서를 작성하느냐고 도장이 없어서 지문을 찍었는데 효력이 있는 계약서인가요?

답) 날인은 지문을 포함하는 포괄적인 개념이므로 도장이 없을때에는 지장을 찍어도 상관이 없습니다.

문) 임대차계약기간중에 사정상 주소지를 잠깐 다른곳으로 옮긴적이 있는데 확정일자를 다시 부여받아야 하나요?

답) 확정일자는 다시 부여받지 않아도 됩니다. 그러나 대항력을 주민등록을 전출한 시점에 한번 상실하였다가 재전입신고를 한 다음날 0시부터 다시 취득하신 것이 되는 것입니다.

만약 주민등록을 전출한 기간에 해당 주택에 근저당권 등이 설정되었다면 그 권리는 임차권에 우선하게 됩니다.

그렇기 때문에 정말 특별한 사정이 아닌다음에는 다른곳으로 전입신고를 안하시는게 좋습니다.

문) 신축 다세대주태에 임대차계약을 체결하는데 준공검사 전이라 건축물대장이 없어 건물에 실제 표시된 대로 가동 101호라고 써넣고 임대차계약서를 작성했습니다. 그리고 전입신고를 마치고 확정일자도 받았습니다. 그런데 준공검사 후 건축물대장이 작성되면서 가동이 A동으로 변경되었고 등기사항전부증명서에도 A동 101호로 확인이 됩니다. 이럴경우 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는건가요?

답) 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 함게 대항력의 취득요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시의 방법으로써 마련된 것입니다. 즉 주민등록이 공부상의 동표시와 일치하지 않는 이 경우에는 주택임대차보호법이 요구하는 유효한 공시방법인 주민등록에 해당하지 않기 때문에 해당 법률의 보호를 받을 수 없습니다. 주민등록을 A동 101호로 정정한 뒤에야 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

문) 기존 임대차계약이 종료가 되어 가는 시점에서 임대인과 재계약을 하는데 보증금의 증액과 월세도 조금 올리는 조건으로 재계약을 하기로 했습니다. 집주인은 공인중개사사무실에 가서 계약서를 작성하면 수수료를 내야하니 기존 계약서에 증액된 보증금과 월세, 연장기간만 적어서 재계약을 하자고 하는데 문제가 없을까요?

답) 상관없습니다. 단 임대차계약서 여백에 '이전 계약의 재계약'이라는 취지를 명확히 표시하고 당사자가 서명이나 날인을 하면 됩니다.

그리고 그렇게 수정한 게약서에도(이미 확정일자를 받은 계약서) 확정일자를 받을 수 있습니다.

문) 다가구주택에 임대차계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 마친 임차인입니다.

계약서를 확인해보니 주소를 지번까지만 적었고 호수를 적지 않았는데 대항역의 취득을 위해서 계약서를 다시 작성해야 할까요?

답) 다가구주택은(다세대와는 다릅니다) 구분소유가 불가능한 건물입니다. 따라서 임차인은 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유 부분의 표시까지 기재할 의무나 필요는 없습니다. 즉 현재 온전히 대항력을 취득한 임차인이므로 다시 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.

* 다세대와 다가구의 차이점

이상으로 임대차계약을 할때 주의할점에 대하여 알아보았습니다.

계약서는 항상 꼼꼼히 신경쓰고 잘 확인해보실 바랍니다.