갭투자란 무엇일까요?

지금도 서점이나 인터넷에 떠도는 책재목중에 '나는 갭투자로 집을 몇백채 샀다'는 식의 책들이 많이 보입니다.

그런 책의 재목들을 보면서 나도 저렇게 해서 부자가 되고 싶다고 느끼시는 분들이 많으실겁니다.

그래서 오늘은 갭투자에 대하여 알아보겠습니다.

그럼 갭투자가 무엇인지 부터 알아보아야 하겠지요?

갭투자란 주택의 전세가격과 매매가격의 차이(GAP)를 이용한 투자방식으로 전세가와 매매가가 적을수록 유리한 투자방법입니다.

즉 거래시세가 3억인 아파트가 있는데 전세보증금이 2억6천이라고 하면 투자금은 4천만원만 있으면 3억짜리집을 살수 있는 것입니다.

추후 이 아파트의 시세가 오르면 팔아서 시세차익을 노리는 투자방법입니다.

그렇기 때문에 전세와 매매가의 차이가적을수록 유리하다고 하는 것입니다.

하지만 갭투자에 성공하려면 한가지 조건이 있습니다.

매매가는 계속올라야 하고 전세가는 떨어지면 안되는 것입니다.

그렇기 때문에 부동산 상승기에는 돈을 벌수 있는 확률이 높은 것입니다.

요즘같이 부동산이 불경기일때에는 위험한 투자방법입니다.

만약 대출을 받아서 갭투자를 한다고 하면 저금리일수록 이자비용만 조금 지출하면 되고 추후에 집값이 많이 오른다면 정말 적은돈으로 투자를 할수 있는 것입니다. 하지만 반대로 아파트값이 내려가고 전세값도 주춤한다면 매매차익은 고사하고 원금손실의 위험도 있는 것입니다.

갭투자를 많이 하는 이유는 우리나라에만 있는 독특한 전세제도 때문입니다.

월세는 많은데 전세가 귀하기 때문에 전세금은 올라가고 전세세입자는 많기때문에 그런 집들을 구하기 쉽기때문입니다.

또한 요즘 조금 금리가 오르기는 했지만 저금리가 시대이기 때문에 부동산 투자수요가 증가하고 있습니다. 시중에 돈을 투자할 곳이 많지 않기 때문입니다.

하지만 갭투자는 앞서 이야기 했듯이 부동산 경기가 좋을 때는 높은 수익률을 가져갈수 있지만 부동산 시장이 위축되고 경기가 않좋아지면 부동산의 가격조정이 들어오기 때문에 신중하게 접금해야 합니다. 갭투자로 샀다가 전세로 내놓은 주택의 집값이 떨어질 경우 '깡통전세(집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 상황)로 전략할 수 있기 때문입니다.

계속된느 대출규제와 금리인산, 경기 침체 등으로 부동산시장의 위축이 우려된느 상황이라 무분별한 갭투자는 더욱 주의해야 합니다.

그러면 갭투자에 성공하려면 어떻게 해야 할까요?

갭투자라는게 전문가가 아닌 일반인도 얼마든지 할수있을 정도로 간단해 보여서 많은 분들이 갭투자를 하고 있는 것이 사실입니다.

전세를 활용한 갭투자의 특성상 갭투자는 전세수요가 많고 집값대비 전세값 비율이 높은 지역에서 하는 것이 기본이라고 인식되어 있습니다.

전세가율이 높다고 하면 일단 자기 자본이 적게 들어간다는 점과 전세가가 높기 때문에 매매가도 올라가 상승요지가 높기 때문입니다.

그렇기 때문에 전세가율이 높은 지역을 찾아서 투자하는 것이 조금더 유리할수 있는 것입니다.

하지만 무조건 전세가율이 높은 지역만 찾아서 투자한다고 성공하는 것은 아닙니다.

전세가율을 밀어 올리는 요인은 다른아닌 전세난, 따라서 그 지역에 전세난에 영향을 줄수 있는 미래 공급 예정 물량이나 지역 내의 개발호재, 임대수요등을 고려해야 합니다.

만약 주변에 새아파트들이 대거 들어오거나 신도시가 생길경우 그만큼 전세 수요가 줄어 '역전세난'이 발생할수 있는 소지가 생기고 그로 인해서 집값하락이 발생할수도 있기 때문입니다. 입주물량이 어느정도 있더라도 전세수요가 이를 뒷받침하면 크게 문제될것은 없습니다.

갭투자에 성공하려면 너무 큰평수나 고급아파트보다는 소형평수, 소형아파트를 노리는 것이 좋습니다.

점차 1~2인 가구가 늘어나기 때문에 그들에 대한 수요는 계속되기 때문입니다.

원래 갭투자라 함은 기존 아파트를 대상으로 투자하는 경우가 많았는데 요즘은 신규아파트 집값이 상승률이 높다 보니 분양을 받아 프리미엄도 얻고 전세를 끼고 갭투자하여 시세 차익을 노리는 투자자들도 생겼습니다.

지금은 부동산 불경기고 앞으로도 얼마나 장기화 될지 모르는 일입니다.

정부의 대출규제와 금리인상, 정책의 변경등으로 부동산시장에 악재가 계속되고 있지만 우리나라 사람들은 아직도 믿을건 부동산이라는 믿음이 남아있습니다. 그렇기 때문에 갭투자를 할경우에 단기간이 아닌 장기투자로 접근해고 자금계획을 분명히 하고 들어가는 전략이 필요합니다.

즉 요즘같이 부동산 경기가 좋지 않고 단기적으로 수익을 창출하기 어려운 상황에서는 실수요의 마음으로 장기적 관점에서 접근하는 것이 필요합니다. 최근의 아파트 트렌드에 맞춰서 역세권의 소형 아파트를 분양받아 장기적인 갭투자로 접근하는 것도 하나의 방법이 될수 있습니다.