세입자가 속썩일때 대응방법에 대하여

임대인 입장에서 가장 속이 상할때는 언제일까요?

집값이 내려갔을때 일까요? 아닙니다. 이야기를 해보면 세입자가 속썩일때 입니다.

내려간 집값이야 언젠가는 오르겠지만 계약기간이 남아있는 세입자가 속을 썩일때는 정말 힘들다고 합니다.

그래서 오늘은 임대인 입장에서 세입자가 속썩일때 해결방법에 대하여 알아보겠습니다.

1. 계약기간이 남았는데도 이사간다고 우기는 세입자.

계약기간이 남아있다면 보증금은 돌려주지 않아도 법적으로 문제될것은 없습니다.

세입자입장에서는 보증금을 받아서 이사를 가야하겠지만 임대인입장에서는 당장 그럴 필요가 없습니다.

그래서 신규 임차인을 구한다음 보증금을 반환하여도 문제될것은 없습니다.

그럼 여기서 다시하나 질문을 드리겠습니다.

계약기간 종료전에 새로운 임차인에게 계약을 하고 이사를 갈때 부동산수수료는 누가 내는것이 맞을까요?

법적으로는 계약기간중이라고 해도 임대인이 수수료를 내는 것이 맞습니다.

수수료라는 것이 임대인과 임차인(신규임차인)이 내야하는 것이기 때문에 기존의 임차인은 낼 의무는 없습니다.

하지만 임대인 입장에서는 계약기간이 종료되어서 보증금을 반환하면 되기때문에 굳이 수수료를 내면서까지 중간에 새로운 계약을 체결할 필요를 못느끼는 것입니다. 그렇기 때문에 법적으로는 임대인이 내는 것이 맞지만 기존 임차인이 본인의 편의를 위해서 내는 경우가 되는 것입니다.

그럼 다시 질문하나 하겠습니다.

계약기간이 3개월정도 남은 상태에서 이사를 간다고 통보하고 새로운 임차인과 계약을 다시 작성하였다면 이때는 어떻게 될까요?

판례(98나55316판결)에 따르면 계약서 특약에 만기전 이사하면 중개수수료를 지불한다라는 기재가 없다면 계약종료 2~3개월 전에 이사가는 것은 정상적인 계약의 종료로 보고 임대인이 중개보수를 지불해야 한다라고 나옵니다. 하지만 이럴경우에도 임차인이 내는 경우가 많습니다.

2. 계약기간이 종료되었는데도 퇴거를 하지 않는다면?

위의 경우와는 반대의 경우입니다. 과연 계약기간이 끝났는데도 이사를 가지 않고 버틴다면?

이럴경우 임대인 입장에서는 정마 미치고 환장할 노릇일것입니다. 다행히 월세라도 잘 내고 있다면 다행이지만 그렇지 않을때는 어떻게 할까요?

세입자와 이야기를 잘해서 계약서를 다시 작성하는 방법이 있습니다.

계약서상에 앞으로 몇기분의 월차임을 미납시 퇴거하겠다는 것을 정확하게 기재하세요.

그리고 만약 이를 어실시 명도소송을 하시면 됩니다.

시간이 오래걸리기 때문에 소송까지 가는것은 서로가 피곤하지만 그래도 계약서를 다시 작성한다는 것은 세입자에게 어느정도 심리적인 압박을 가할수 있는 방법중 하나입니다.

여기서 하나 주의할점은 계약서 작성시 임대차기간을 1년으로 하는 계약을 작성하였는데 세입자가 1년이 지나자 주택임대차보호법의 이야기 하며 2년을 거주할 것을 주장할때는 어떻게 해야 할까요?

이럴경우에는 계약서상에 1년을 명시하였지만 주택임대차보호법에 따라 최소 2년의 계약기간을 보장해주어야 합니다. 2년 미만의 임대차계약을 작성하였다고 하여도 주택임대차보호법상 최소한 2년의 기간을 보장해주어야 합니다.

3. 월세를 자꾸 연체하거나 밀리는 세입자가 있다면?

많은 분들이 계약서 작성시 월세금액만 기재하는 경우가 있고 월세미납에 따른 지체상금이란 것을 잘 모르시고 계십니다.

쉽게 이야기 해서 월세를 미납하였기 때문에 그에 따른 이자를 받는다고 생각하시면 됩니다.

월세가 밀렸다고 집에 찾아가서 강제로 받을수 있는 방법은 없습니다.

그렇기 때문에 계약서 작성시 지체상금을 특약으로 넣어서 혹시 밀릴수 있는 월세에 대한 손해를 보존하기 바랍니다.

처음 계약을 할때는 계약서에 작성을 안하였다면 재계약을 하면서 추가로 특약에 넣으셔도 되고 아니면 다시 계약서를 작성하셔도 됩니다.

이상으로 세입자들이 속을썩일때 어떻게 해야 할까에 대하여 알아보았습니다.

더 궁금하신점은 언제든지 문의주세요.