신규 아파트 전세들어갈때 주의해야 할 사항들은?

이사를 한다는 것은 정말 해야 할일들이 많습니다.

알아봐야 할것들도 많고 준비해야 할것들도 많이 있습니다.

일반적으로 기존에 있는 주택에 이사를 들어갈경우에는 집상태와 소유권문제등을 확인하면 되지만 신규아파트 즉 분양받아서 처음 입주하는 아파트에 전세로 들어간다고 하면 확인해봐야 할것들이 조금 더 많습니다.

왜냐하면 입주예정인 새 아파트는 분양자, 즉 집주인이 바로 아파트의 실질적 소유권을 갖고 있는 것이 아니기 때문입니다.

아파트가 준공되면 일단 시행자의 명의로 소유권 보존등기가 되고 집주인이 소유권이전등기를 해야 집주인이 실제 주인이 되는 것입니다.

그렇다면 계약을 하기 위해서 가장 먼저 해야 할 일은 무엇이 있을까요?

1. 분양계약서 원본을 확인합니다.

위에서도 잠깐 이야기를 했듯이 분양받은 아파트는 아직 등기가 되지 않아서 등기부등본을 확인할수가 없습니다.

집주인 본인 확인을 위해서는 분양계약서 원본을 통해서 본인을 확인해야 합니다.

만약 분양계약서의 인적사항과 신분증의 인적사항이 다르다면 계약을 보류하시는게 좋습니다.

2. 분양권의 내용을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

계약금은 얼마를 지불하였고 중도금이나 대출금은 얼마인지, 분양대금 미납은 없는지등을 확인해봐야 합니다.

통상 계약금은 분양금액의 10%를 지급하지만 간혹 5%정도만 지불한 경우도 있습니다. 

권리상의 문제나 분양대금 미납시에는 소유권이전등기가 정상적으로 이루어지지 않기 때문에 건설사나 조합을 방문해 이상이 없는지도 직접 확인해 보시고 계약하시는 것이 좋습니다.

3. 전세 계약금 및 잔금을 지급시에는 꼭 집주인의 계좌로 입금하여야 합니다.

분양계약서를 확인하고 분양권의 내용을 확인하여서 전세계약을 진행하려고 한다면 전세보증금에 대하여 분양계약서 원본상의 명의자에 통장에 입금하여야 합니다. 그래야 나중에 효력도 있고 다른 사람명의의 통장으로 입금을 하면 차후에 문제가 발생되었을때 보증금에 대한 보장이 어렵게 됩니다. 꼭 분양계약서 원본상의 이름으로된 통장에 입금을 하시기 바랍니다.

4. 대출금액에 따라 전세금은 변동이 있을수 있으니 대출금액을 확인해야합니다.

이 일을 하면서 분양받은 아파트를 현찰주고 사는 경우 딱 1번 보았습니다. 대부분이 계약금 10%를 내고 나머지 60%정도는 대출을 받고 30%정도 잔금을 내고 입주하는것이 보통의 분양 아파트 입주방법일 것입니다. 대출금이 60%가 있다는 것은 그만큼 전세금을 많이 받을수 없다는 의미입니다.

집주인이 전세금을 받아서 대출을 모두 상환한다면 모를가 대출금을 남겨둔 상태에서 전세를 준다고 하면 전세금액은 낮아질수 밖에 없는 것입니다.

전세금과 대출금을 합한 금액이 집값의 70~80%를 넘어간다면 추후 문제발생의 소지가 있기 때문에 이런 아파트에는 전세를 안들어 가는 것이 좋습니다. 아니면 계약서 작성시 집주인에게 대출금은 언제까지 상환한다는 특약을 적어서 보증금을 지키는 방법도 있습니다.

5. 계약서를 작성하면 바로 전입신고와 확정일자를 받는것이 좋습니다.

주택임대차보호법에 의하면 미등기 건물도 적용대상이 되기 때문에 계약서를 작성후 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것이 보증금을 보호할수 있는 수단이 될수 있습니다.

미등기 건물이기 때문에 전세권설정은 안되지만 전입신고와 확정일자로 우선 변제권을 얻을수 있습니다.

그렇기 때문에 추후 집에 문제가 생겨 경매로 넘어간다고 해도 보증금을 보호받을수 있는 권리가 새기기 때문에 반드시 전입신고와 확정일자를 받으시기 바랍니다.

6. 주변 전세물건에 대하여도 확인해보세요.

꼭 새집에 들어가야 한다면 어쩔수 없지만 새 아파트 입주가 시작되면 주변의 주택에서는 새 아파트보다 저렴한 전세주택들이 나오기 시작합니다. 새 아파트에 비하여 저렴한 비용으로 입주할수 있는 주택들이 많이 나오기 때문에 주변 주택에 대하여 알아보시는것도 적극 추천해 드리겠습니다.

이상으로 분양받은 새 아파트에 전세로 들어갈때 확인해봐야 하는것들에 대하여 알아보았습니다.

새 아파트는 등기확인이 어렵기 때문에 분양계약서 원본확인 잊지마시고 대출현황과 계약금 지불시 꼭 분양계약서 원본의 명의자에게 입금하는것 정도는 기억하고 계시기 바랍니다.