상가경매시 주의사항 : 입찰을 피해야 하는 상가에 대하여

부동산 시장의 침체기와 더불어 경매에 관심이 있으신 분들이 많아지셨습니다.

특히 주택시장의 강력한 규제때문에 수익형 부동산 즉 상가쪽에 관심이 높아지고 있습니다.

하지만 상가를 경매로 낙찰받았다고 해서 무조건 높은 수익을 올릴수 있는 것은 아닙니다.

최근 서울지역의 상가낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)을 보면 78.2%로 1년전 낙찰가율 47.3%에 비하면 상당히 높은 비율로 관심이 집중되고 있다는 것을 알수 있을 것입니다.

하지만 상승한 낙찰가율과는 달리 상가 낙찰률(경매건수 대비 낙찰건수)은 20%대에 그쳤습니다.

최근 아파트 낙찰률이 50%라는 점을 감안하면 상가 낙찰률은 매우 저조한 편입니다.

그래서 오늘은 좋은 상가, 즉 돈이 되는 상가를 경매로 받는 방법에대하여 알아보겠습니다.

경매는 물건분석을 잘해야 성공하는 투자가 되는 것입니다.

잘못된 물건분석을 하면 시간과 돈을 모두 잃는 것이기 때문에 물건분석은 중요한 것입니다.

1. 입찰을 피해야 하는 상가 : 상권이 죽은 상가.

간혹 경매물건을 보면 유찰의 횟수가 굉장히 많고 가격또한 주변시세보다 정말 낮은 금액의 상가들이 나오는 경우가 있습니다.

경매의 초보자들이 실수하는 이유중 하나가 주변시세보다 싸기 때문에 경매에 참여해서 낙찰을 받는 것입니다.

경매뿐만이 아니라 모든 부동산을 거래할때는 직접 현장을 가보고 주변을 둘러보아야 합니다.

최근 사무실에 찾아온 손님중 한분이 경매컨설팅에서 낙찰받은 물건에 대한 상담을 하러 오신적이 있는데 컨설팅 업체에서는 낙찰수수료를 받기위해 그리 좋지 않은 물건을 높은 가격에 낙찰받아 고민하신 손님이 계십니다.

이제야 직접 확인안한 본인을 탓하지만 결국 손해는 낙찰자가 지는 것입니다.

경매를 진행하기 전에 반드시 직접 경매참여하려는 물건을 파악하기 바랍니다.

2. 입찰을 피해야 하는 상가 : 장기간 공실상태인 상가.

한때 복합쇼핑몰이란게 우후죽순식으로 많이 생겼던 적이 있습니다.

물론 지금도 그러고 있습니다.

복합쇼핑몰의 상권은 대분분 유동인구가 풍부한 지역을 선택해서 상가를 짓고 분양을 하지만 실제로 상가운영상태를 보면 장사가 안되는 매장들이 많습니다.

그렇다 보니 복합쇼핑몰 구분상가가 경매물건으로 나온경우 장기간 공실 상태인 점포가 많고 낙찰후에 미납관리비 폭탄을 맞아서 울상을 짓는 경매 참여자들이 늘고 있습니다.

참고로 상가 낙찰자는 미납관리비 전액을 부담할 필요는 없고, 최근 3년치 공용부분 관리비만 내면 되기 때문에 관리비 액수도 정확하게 분석해보시는 것이 좋습니다.

3. 입찰을 피해야 하는 상가 : 승계 받아야 하는 권리 유무.

공실이 아니라 영업중인 상가라면 임차인이 등기사항증명서 상 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 '선순위 임차인'인차인 인지도 확인해야 합니다.

'선순위 임차인'이 있는 경매물건을 낙찰받을 경우, 낙찰자가 선순위 임차인의 임차보증금을 인수해야 하고 임차인의 권리금 회수에도 협조해야 하는 등 제약을 받게 됩니다.

때문에 이런 물건은 여러 번 유찰될 가능성이 높습니다.

간혹 임차인 정보 칸에 '미상'으로 기록될 경우가 있는데, 이때에는 실제 현장조사등을 통해서 임차인 여부를 파악한 후 입찰에 참여하는 것이 좋습니다.

4. 입찰을 피해야 하는 상가 : 토지와 건물 중 건물만 매각하는 경우.

가끔 경매물건을 보면 '건물만 매각'이라고 나오는 경우가 있습니다.

집상건물 내 구분상가이지만 이런 물건이 나오는 이유는 당초 건물 건립시 부속토지를 매입하지 않고 토지소유자와 사용계약을 맺은 경우입니다.

이런 물건들은 토지 사용에 제한이 있어서 여러번 유찰이 됩니다.

경매진행시 건물만 경매가 진행되는 상가를 낙찰 받기 전에는 토지소유주와 토지사용료에 관한 관계를 정확히 파악해야 합니다.

건물의 가격이 낮다고 건물만 낙찰받을경우 토지사용료가 높다면 수익률이 낮아지기 때문입니다.

토지별도등기 인수조건으로 나온 상가건물은 권리분석에 더욱 주의를 해야 합니다.

토지등기부에 근저당권이나 압류등이 설정돼 있다면 소유권 이전시 추가 비용이 늘어나기 때문입니다.

상가가 경매에 나왔다는 것은 그만큼 상가에 문제가 있는경우가 많습니다.

상식적으로 생각해서 장사가 잘되는 상가는 경매로 나오기 전에 매매가 이루어지는 경우가 많습니다.

만약 경매에 나온다고 해도 경쟁또한 치열하고 고가에 낙찰이 이루어집니다.

상권도 좋고 선순위 임차인도 없어 낙찰로 권리관계가 깨끗하게 정리될수 있는 물건이 계속해서 유찰되고 있다면 건물 자체의 다른 문제를 생각해봐야 합니다.

건물에 하자부분이 있는지, 건물이 불법건축물인지, 혹은 낙찰을 받았을 경우 다시 임대를하기 쉬운지등을 파악하여 경매에 입찰하여야 합니다.

가격만 보고 입찰하는 것보다는 정확한 권리분석을 먼저하고 경매에 참여하시기 바랍니다.