확정일자에 대하여 4탄

화정일자에 대하여 몇번 이야기를 해본적이 있습니다.

확정일자는 그만큼 중요하고 앞으로도 계속 이야기를 할 예정입니다.

확정일자를 받는 이유는 보증금을 지키기 위해서입니다.

천천히 읽어보시기 바랍니다.

* 확정일자가 무엇인가요?

* 확정일자에 대하여 2탄

* 확정일자에 대하여 3탄

* 확정일자와 같은 날짜에 수 개의 저당권이 설정된 경우 우선순위.

문) 저는 주택임대차계약을 체결하고 입주와 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자도 받았습니다. 

그런데 우연히 확정일자를 받은 날에 순위1,2,3 저당권이 설정되었습니다. 저와 저당권자들 사이의 우선순위는 어떻게 되는지요?

답) 먼저 임차인이 임대보증금액과 각 저당권자의 피담보채권액에 비례하여 평등배당을 하고, 저당권자 상호간에는 선순위 저당권자가 그 채권액을 만족할 때까지 후순위 저당권자의 배당액을 다 가져갑니다. 

예를 들어 매각대금이 8천만워이고 임차인의 보증금액이 4천만원, 저당권자들의 채권액이 각2천만원이라면 임차인은 3200만원(8000*4/10)을 배당받고 저당권자들의 배당액은 각 1600만원(8000*2/10)이 되지만 실제로는 1,2순위 저당권자가 각2000만원(1600+400)을 배당받고, 3순위 근저당권자는 800만원(1600-400-400)만을 배당받게 됩니다. 

그 이유는 저당권자 상호간에는 우선순위가 분명히 정해지나 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종시점과 저당권설정등기를 경료한 시점의 선후를 정하는 것은 사실상 불가능하기 때문입니다.

* 저당권자에 우선하는 확정일자부 임차인이 여러 명 있는 경우 우선순위.

문) 제가 임차하여 거주하는 주택에는 임차인이 여러 명 있고 각 임차인은 모두 입주와 전입신고를 마친후 확정일자를 갖추었는데 대항요건 및 혹정일자를 갖춘 최정시점이 모두 저당권자보다 우선합니다. 임차인간의 우선순위는 어떻게 되는지요?

답) 임차인별 저당권자에 대한 우선변제권을 인정하되 그들 상호간에는 대항요건 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선순위가 결정됩니다.

* 상환이행판결을 받은 확정일자부 임차인이 경매신청을 하는 경우 우선 변제권의 존부.

문) 제가 주택을 임차하여 입주와 전입신고를 모두 마친 후 확정일자를 받고 거주하다가 임대기간이 끝나자 임대인을 상대로 보증금반환 청구소송을 제기하였으나 임대인이 임차주택의 명도와 상환으로 변제하겠다는 동시이행의 항변을 하여 상환이행의 일부승소확정판결을 받았습니다. 

이제 이 판결을 집행권원으로 강제경매신청을 하려고 하는데 그 경매절차에서도 제가 우선변제권을 행사할 수 있는지요?

답) 행사할 수 없습니다. 

왜냐하면 귀하가 상환이행판결에 기하여 강제경매를 신청하기 위하여는 먼저 임차주택을 임대인에게  명도하였다는 사실을 증명하여야 경매절차가 개시되는데 이를 위하여 귀하가 매각기일 이전에 임대인에게 일단 임차주택을 비워주면 우선변제권을 상실하게 되기 때문입니다. 따라서 결과적으로 귀하는 자신이 신청한 강제경매절차에서는 우선변제를 받지 못하고 일반 채권자와 평등하게 배당을 받을 수 밖에 없으므로 이점을 주의하여야 합니다.

* 먼저 등기한 가압류권자가 있는 경우 주택임차인의 지위.

문) 먼저 등기된 가압류권자가 있는 경우 주택임차인은 어떤 지위에 놓이게 되는지요?

답) 임차인보다 선순위 가압류가 있는 경우에 임차인은 가압류권자에게 대항할 수 없지만 확정일자를 받은 임차인은 "부동산담보권과 유사한 권리"를 가지고 있으므로 임대기간 동안에는 그대로 살 수 있고 보증금도 반환 받을 수 있습니다. 

그렇지만 일단 그 부동산에 대해 경매절차가 들어가면 임차인은 우선변제권은 행사하여 임차보증금의 전부나 일부배당을 받을 수는 있어도 경락인에게 대항할 수 없게 됩니다. 

선순위 가압류권자와 대항력을 갖춘 후순위인 임차인의 보증금 우선변제권이 경합되는 경우에 임차인은 담보권과 유사한 권리를 갖게 되므로 선순위 가압류채권자와 채권액에 비례하여 평등하게 배당을 받게 됩니다. 

이때 양자의 우선순위 결정기준은 확정일자를 부여받은 날을 기준으로 판단하므로 대항요건은 먼저 갖추었어도 가압류 이후 확정일자증명을 받은 경우에는 가압류가 먼저 등기되었기 때문에 임차인은 이에 대항할수 없습니다. 

즉 임차인이 경락인에게 대항할 수 있으려면 임차할때 저당이나 가등기, 가압류 등이 없는 경우이어야 하므로 이미 이러한 제한물권등이 있는 주택을 임차한 임차인은 비록 대항요건과 확정일자를 갖추었어도 후순위에 불과하므로 결국 경락인에게 대항할 수 없습니다.

* 우선변제받을 부동산의 범위.

문) 주택임차인이 주거용 건물에서만 임차보증금을 변제받을 수 있는지, 아니면 대지에서도 우선변제를 받을 수 있는지요?

답) 주택임차인은 주택과 대지 모두에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

* 우선변제권이 있는 임차인이 배당요구하지 않는 경우의 부당이득청구권.

문) 우선변제권이 인정되는 임차인이 경락기일까지 배당요구를 하지 아니하여 배당에서 제외된 경우 배당받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있는지요?

답) 법률상 원인 없는 배당이 아니므로 부당이득반환청구를 할 수 없습니다.