확정일자에 대하여2

지난시간에 확정일자에 대하여 알아보았습니다.

이번시간에도 확정일자에 대하여 좀더 알아보겠습니다.

확정일자는 굉장히 중요한 것입니다.

간단하지만 강력한 힘을 갖기위한 준비이기 때문에 반드시 확정일자를 받아서 소중한 보증금을 지키시기 바랍니다.

* 경매신청등기입등기 후 확정일자를 부여받은 경우 효력.

문) 임차인이 임차주택에 관하여 경매신청기입등기가 경료된 후에 임대차계약서상에 확정일자를 부여 받았습니다. 이 경우  그 효력은 어떻게 되는지요?

답) 확정일자부 임차인으로서 우선변제를 받기 위하여는 반드시 경매신청기입등기 이전에 확정일자를 갖출 필요가 없습니다. 

따라서 경매신청기입등기가 경료된 이후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 집행권원 없이 배당받을 수 있고, 선순위 담보권자나 압류, 가압류채권자에게 우선할 수 없지만 후순위 담보권자나 기타 일반채권자보다는 우선하여 배당받을 수 있습니다.

* 확정일자부 계약서 분실시 구제방법.

문) 저는 주택임대차계약서에 확정일자를 받아 보관하던 중 부주의로 분실하고 말았습니다. 

만일 현재 거주하고 있는 임차주택에 관한 경매절차가 개시되는 경우 배당요구를 하려면 계약서가 필요하다고 하는데 어떠한 구제방법이 있는지요?

답) 귀하께서는 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수 없습니다. 

왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면 단순히 주택임대차게약서에 확정일자를 찍어줄 뿐이고 보증금액수등 그 계약서의 내용을 확인한 후 그에 관한 자료를 남겨두지 않기 때문입니다. 

따라서 현재 귀하가 선택할 수 있는 최선의 방법은 계약서를 다시 작성하여 현재의 시점에서 새로 확정일자를 부여받아 새로 받은 일자를 기준으로 우선변제권 여부를 가려햐 할 것입니다.

* 확정일자부 임차인이 일시적으로 주민등록을 이전한 경우.

문) 저는 주택을 임차하여 입주 및 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자를 받았으나 임대기간 중에 개인사정으로 일시 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 최근에 다시 전입신고를 하였습니다. 

계약서에 확정일자를 다시 부여받아야 하는지요?

답) 귀하는 확정일자를 다시 부여 받을 필요는 없습니다. 그러나 주민등록을 전출한 시점에 우선변제권을 상실하였다가 재 전입신고를 한 때에 다시 우선변제권을 취득하게 됩니다. 

따라서 주민등록을 다시 전입한 때를 기준으로 후순위 담보권자에 대하여는 우선하지만 귀하가 일시 주민등록을 이전한 사이에 설정된 저당권자 등 다른 담보권자에 대하여는 후순위로 됩니다.

* 임차인이 대항력과 우선변제권을 동시에 가지는 경우 동시이행항변권.

문) 대항력과 우선변제권을 동시에 가지고 있는 주택임차인이 경매절차에서 보증금전액을 배당받지 못할 경우, 매수인에게 잔액으로 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지요?

답) 동시이행의 항변권을 행사하여 보증금 전액을 받을 수 있습니다.

문) 대항력과 우선변제권을 동시에 갖고 있는 임차인이 보증금전액을 배당받지 못한 경우, 잔액으로 후행 경매절차 우선변제권을 행사할수 있는지요?

답) 우선변제권은 배당요구로 소멸하고, 임차보증금을 받을 때까지 임대차관계의 존속 등으로 대항력을 행사할 수 있습니다.

문) 주택의 임차인이 주택인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 받은 경우에 우선변제권의 발생시기는 어떻게 되나요?

답) 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 우선변제권과 대항력이 발생하게 됩니다. 

따라서 위 세가지 요건(입주, 주민등록, 확정일자) 중 가장 늦은 날을 기준으로 우선변제순위가 정해집니다. 

그리고 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권이나 가압류 압류등기, 가등기등이 행해지고 , 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신 소유자에게 대항할 수 없습니다.

* 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 보증금을 배당받지 못하여 복적물을 계속 점유하는 경우 손해배상책임 여부.

문) 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 임대차종료 후 보증금전액을 배당받지 못하여 동시이행의 항변으로 목적물을 계속 점유하는 경우 손해배상책임이 있는지요?

답) 불법점유가 아니므로 손해배상책임이 없습니다.(대법원 1998.7.10 선고98다15545 판결)

* 임대차게약서에 동, 호수의 기재가 없는 경우 우선변제권을 주장할 수 있는지 여부.

문) 임대차계약서에 아파트의 용도지번과 용도만 기재되어 있고 전유부분의 동, 호수 기재가 없는 경우 우선변제를 받을 수 없는지요?

답) 이에 대해 대법원 판례는 "주택임대차보호법 제3조의 2 제2항에 의하면 주택임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제 받을 수 있고 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 '임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는것을 방지하는 취지'일뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 이와 같이 임대차계약서에 임대차목적물을 표시하면서 주택임대차보허법 제3조의 2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다" 라고 하였습니다.( 대법원1999.6.11 선고99다7992 판결). 그러므로 위 사안의 경우 유효하게 확정일자 있는 임대차계약서의 요건을 구비하였다고 볼수 있을 것이며, 또한 임대차계약을 갱신한 경우에는 그 내용에 대하여 다시 확정일자를 받으면 유효하게 확정일자 있는 계약서로서의 요건을 갖추게 된다고 하겠습니다.