주택임대차보호법의 대항력에 대하여4

주택임대차보호법의 대항역에 대하여 계속 이야기 하고 있습니다.

오늘은 그 4번째 이야기로 대항력에 대하여 계속 알아보도록 하겠습니다.

대항역은 전입신고와 점유의 단순한 방법으로 강력한 힘을 발휘하는 것입니다.

* 임차주택의 양도담보권자가 임대인의 지위를 승계하는  경우.

문) 임차인이 소유자 갑으로부터 주택을 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤는데 갑은 위 상태에서 을의 동업계약상의 채무를 담보하기 위하여 을 앞으로 소유권이전등기를 경료하였습니다. 이 경우 을에 대하여 을이 임차주택에 관한 임대차계약상의 임대인의 지위에 있음을 전제로 그 보증금을 반환을 구할 수 있는지요?

답) 양도담보권자는 주택임대차보호법 제3조 제3항의 임차주택의 양수인에 해당하지 아니하므로 이를 전제로 양도담보권자에 대하여 임차보증금 반환청구를 할 수 없습니다.

* 1,2번 근저당권설정등기 사이의 대항력을 갖춘 임차권의 효력.

문) 저는 1번 저당권이 설정되어 있는 주택을 임차하여 2번 저당권자보다는 앞서는 대항력을 갖추었으나 2번 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 1번 저당권이 소멸한 경우 제가 임차권의 효력을 경락인에 대하여 주장할 수 있는지요?

답) 임차인이 매수인에 대하여 대항력을 행사하기 위하여는 주택임대차보호법상의 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 1번 저당권설정등기 전에 갖추어야만 하는데 2번 저당권자보다는 앞서서 주민등록이 되었으나 1번 저당권이 설정된 후에 주민등록이 되었기 때문에 그 임차권의 효력을 매수인에 대하여 주장할 수 없습니다. 

다만 임차인이 대항요건 이외에 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었다면 경매절차에서 배당요구를 하여 매각대금 중 1순위 근저당권자의 변제에 충당하고 나머지 금액에서 2번 근저당권자보다 우선하여 임차보증금의 변제를 받을 수 있을 것입니다.

* 근저당설정등기가 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 임차권의 효력.

문)저는 임차보증금 3천만원에 주택을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 마쳤는데 그 당시에 이미 위 주택에 국민은행을 근저당권자로 한 채권최고액 금3천만원의 근저당권설정등기가 경료되어 있었고 다시 위 은행으로부터 채권최고액 금5천만원의 근저당설정등기가 경료되어 있었습니다.  

그 후 임차부동산에 대하여 다른 집행채권자의 신청에 의하여 강제경매개시결정이 되고 그 절차가 진행된 결과 위 부동산이 매수인 갑에게 경락되었습니다. 이러한 경우 저는 임차권으로써 매수인이 갑에게 대항할수 있는지요?

답) 근저당권설정등기와 제3의 집행채권자의 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 주택임차권이 있는 경우에 임차인이 매수인에게 대항할 수 있다고 한다면 매수인은 임차권의 부담을 지게 되어 부동산의 경매가격은 그 만큼 떨어질 수 밖에 없고 이는 임차권보다 선행한 담보권을 해치는 결과가 되어 설정당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않게 되므로 임차인의 임차권은 매수인에게 대항할 수 없습니다. 

다만 임차인이 대항요건 이외에 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었다면 경매절차에서 배당요구를 하여 매각대금 중 1,2순위 저당권자의 변제에 충당하고 나머지 금애게 제3의 집행채권자보다 우선하여 임차보증금의 변제를 받을 수 있을 것입니다.

* 대항력을 갖춘 임차인이 전세권설정등기까지 경료한 경우 대항력.

문) 저는 대항력을 췯그한 임차인으로서 전세권설정등기까지 마쳤으나 그 사이 근저당권설정등기가 경료되었습니다. 이 경우 임차인 명의의 전세권설정등기가 선순위의 근저당권 실행에 따른 경락으로 인하여 소멸된다 하더라도 그 때문에 주택임대차보호법 소정의 규정에 의하여 확보된 대항력마저 상실하게 되는지요?

답) 상실하지 아니합니다. 왜냐하면 임차인 명의의 전세권설정등기는  선순위의 근저당권의 실행에 따른 경락으로 인하여 말소됩니다. 그러나 그때문에 임차인이 위 전세권설정등기 전에 건물소유자와 전세계약을 맺고 주민등록전입신고를 함으로서 확보된 대항력마저 상실하게 되는 것은 아닙니다. 따라서 임차인은 경매절차에서 그 대항력에 기한 권리를 행사할 수 있습니다.

* 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 주택을 임차한 경우.

문)저는 소유권을 취득하였다가 해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 대항요건이 주택의 인도와 주민등록을 마쳤습니다. 이경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?

답) 보호를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 임대차 당시 임대인에게 소유권이나 기타 적법하게 임대할 권리가 없었다거나 사후에 그러한 임대권원이 해제조건의 성취 등으로 소급적으로 소멸되었다면 그 임차인은 가사 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추었다 하더라도 소유자에 대하여 자신의 임차권을 대항할 수 없습니다. 

그러나 임대차계약 후 임대목적물에 관한 매매 등의 계약이 해제되어 임대인의 목적무에 대한 처분권원이 소급적으로 소멸된 경우에는 계약해제로 인하여 제3자의 권리를 해하지 못하도록 규정하고 있는 민법 제548조 제1항 단서 조항 소정의 제3자(계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 계약목적물에 관하여 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항용건을 구비한 자를 말합니다.)에 당해 임차인이 해당되는지 여부에 따라 다르라고 할 것입니다.