주택임대차보호법의 대항력에 대하여2

오늘도 지난시간에 이어서 주택임대차보호법상의 대항력에대하여 좀더 이야기를 해보겠습니다.

오늘은 조금 어려운 이야기들이 있으니 천천천히 읽어보세요.

* 공사대금을 받기 위해 주택임대차계약을 체결한 경우 대항력.

문) 저는 공사대금 채권을 확보하기 위하여 주택에 대한 임대차게약을 체결하고 임차부분을 명도 받은 후 전입신고를 하고 실제로 거하지 않는 경우 주택으로 대항력이 인정되는지요?

답) 주택임대차보호법이 제정목적에 타당하지 못하므로 대항력이 인정되지 않습니다.

문) 임차인이 사소한 금액의 원상회복을 하지 않아 건물을 명도한 경우에 1억원 이상의 임차보증금반환거부를 항변권으로 행사할 수 있는지요?

답) 사소한 금액의 정도의 원상회복을 하지 않았다고 보증금반환을 거부하는 것은 판례상 인정되지 않습니다.

문) 임차주택의 강제집행할 경우 집을 비워 주고 경매신청을 해야 하는지요?

답) 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하지 않고도 경매신청을 할 수 있습니다.

* 대항력의 내용.

임대인의 당연승계  : 임차인이 대항력이 있다는 것은 임차주택이 양수인이 임대인의 지위를 당연승계하므로 임대기간 동안 게속 거주할 수 있고 임대기간이 만료되면 양수인으로부터 보증금  반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것을 의미합니다.
양수인은 매매, 증여, 상속, 및 경매, 공매, 공용징수뿐만아니라 미등기인 무허가건물의 소유권을 양수할한 경우도 포함되난 양도담보에 의한 권리취득은 해당되지 않습니다.
대항력이 있으면 임대인의 지위가 양수인에게 당연승계되므로 임차인은 양수인에 대하여만 임대보증금 반환청구를 할 수 있습니다.

* 임차권의 양도와 대항력.

문) 저는 주택소유자인 임대인의 동의를 받아 대항력 있는 임차인으로부터 임차권을 양도받았습니다. 그런데 임차인이 대항력을 취득한후 제가 임차권을 양도받기 전에 임차주택에 관하여 저당권이 설정되고 그 저당권에 기한 경매절차가 현재 진행중에 있습니다. 저는 매수인에 대하여 임대보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 안항도 되는지요?

답) 임대인의 동의를 얻어 대항력을 갖춘 임차인으로부터 적법하게 임차권을 양도받은 경우 임차인의 주민등록 퇴거일부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하였다면 원래의 임차인이 갖고 있던 대항력을 주장할 수 있습니다. 따라서 귀하가  위 요건을 갖추었다면 임차권을 양도받기 전에 저당권이 설정되었어도 그 실행을 위한 경매절차에서 매수한 자로부터 임대보증금을 반환받을 때 까지 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.

문) 대항력을 갖춘 종전 임차인으로부터 적법하게 임차권을 양도받아 대항력의 요건을 갖춘 임차인(임차권 양수인)이 종전 임차인(임차권 양도인)의 대항력으로 제 3자에 대항할 수 있는지요?

답) 대항할수 있습니다. 다만 그 요건으로는 적법한 대항력을 갖추어야 하며 , 그외에도 임차권 양도, 양수에 대한 임대인의 동의가 있어야 하고, 임차권을 양수받은 임차인의 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마쳐야 합니다.

문) 주택임차인이 임차주택을 직접 거주하지 아니하고 임대인의 승낙을 바아 임대주택을 전대하고 그 전차인의 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우 제3자에 대하여 대항력을 취득하는지요?

답) 주택임차인이 임차주택을 직접 거주하지 않고 간접점유하며 자신의 주신의 주민등록을 이전하지 않는 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득합니다.

* 대항요건 구비후 임대주택이 다른 사람에게 양도된 경우.

문) 저는 주택을 임차하여 입주 후 주민등록을 마쳤는데 임대인이 임차주택을 다른 사람에게 양도하였습니다. 이 경우 제가 임차주택의 양수인에게 임차권을 주장할 수 있는지요? 만일 임대기간이 끝난 후 임대보증금을 받환받지 못하고 잇는 사이에 주택이 양도되면 어떻게 되는지요?

답) 귀하는 양수인에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 왜냐하면 주택임차인이 대항요건을 갖춘 후 주택이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것으로 되기 때문입니다. 따라서 귀하는 양수인과 다시 임대차계약을 체결할 필요없이 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나면 양수인으로부터 보증금을 반환 받을 수있습니다. 그리고 임대기간이 끝난 경우에도귀하가 임대보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 계속하는 것으로 보게 되고 그 상태에서 임차주택을 양수한 자는 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 설사 양수인이 명도를 청구하는 경우에도 보증금을 반환받을 때까지는 임차주택을 비워 줄 의무는 없습니다.

문) 임차주택의 대지만을 낙찰 받은 자도 주택임대차보호법 제3조 제2항의 임차주택의 양수인에 해당하는지요?

답) 임대인의 지위를 승계하는 양수인에 해당하지 않습니다. 그러나 대지대금에서 보증금을 우선변제 받을 수 있는 권리는 있습니다.

문) 저는 채권을 보전하기 위하여 채무자인 임ㅇㅇ가 제3채무자인 임대인 정ㅇㅇ에 대하여 가지는 임차보증금반환청권채권을 가압류하여 가압류결정정복이 제3채무자에게 송달되었습니다. 그런데 임대인 정ㅇㅇ가 임대주택을 제3채자인 ㅎㅎㅎ에게 양도한 경우 집행권원을 받아 제3채무자가 김ㅇㅇ로 되어 있는 위 가압류를 제3채무자인 김ㅇㅇ로 하는 압류로 이전 할수 있는지요?

답) 주택임대차보호법 제3조 제2항은 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 거으로 본다"라고 하고 있습니다. 위 규정의 양수인에게는 특별한 제한이 없으므로 상속뿐만 아니라 매매, 증여 및 경매, 공매와 미등기인 무허가건물의 소유권을 사실상 양수한 경우도 포함된다고 할 것입니다. 그러므로 임차인 은 대항력을 가춘 상태에서 임대인 정ㅇㅇ가 다른 제3자인 김ㅇㅇ에게 임차주택을 양도한 경우 임차인에 대하여는 임대인의 지위가당연히 정ㅇㅇ로 당연승게되므로 갑은 이후부터는 양수인인 김ㅇㅇ에 대해서만 임대차보증금반환을 청구할 수있게 됩니다. 위의 경우 임차인이 채권자인 귀하는 임차인의 정ㅇㅇ에 대한 임차보증금반환청구권을 가압류한 후 귀하는 집행권원을 얻어 위 가압류를 본압류로 이전함과 동시에 전부명령을 신청하고자 할때 정ㅇㅇ가 위 주택을 김ㅇㅇ에게 양도함을서 임대인이 김ㅇㅇ로 되었다면 임대인의 지위는 김ㅇㅇ에게 일반적으로승계되었다고 보아야 합니다. 이에 따라 위 가압류는 새로 제3채무자가 된 김ㅇㅇ에 대해 여전히 효력을 미치고 있기 때문에 채권자인 귀하로서는 제3채무자를 정ㅇㅇ가 아닌 김ㅇㅇ로 한후 신청원인에 승계 등 사실을 기재함과 동시에 위 사실을 소명하는자료인 임차주택의 부동산등기부등본을 함께 제출하면 이전신청에 대한 결정을 받을 수 있을 것입니다.