주택임대차보호법상의 대항력의 조건들

지난시간에 이어서 주택임대차보호법중 대항력의 요건들을 문제와 답식으로 좀더 알아보겠습니다.

경우의 수가 너무 많아서 앞으로도 좀더 이야기 할예정입니다.

많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

천천히 읽어보시면 많은 도움이 될것이라 자신있게 말할수 있으니 꼼꼼히 읽어보세요.

* 주민등록상에 동, 호수가 누락한 경우 보호여부.

문) 주민등록 전입신고는 정확하게 하였으나 임대차계약서에 아파트 동, 호수가 누락한 경우 대항력은 인정되나요?

답) 주민등록상의 주소는 정확하나 확정일자를 받은 임대차계약서의 주소가 사실과 다른 경우 판례는 " 임대차계약서는 주민등록과 달리 임대차의 존재사실을 제3자에게  공시하는 것이 아니므로 임대차 목적물 표시에 아파트의 명칭이나 동,호수가 누락되었더라도 확정일자의 유효한 요건을 갖추었다" 고 하므로(대법원 1999.6.11 선고 99다7992 판결) 대항력이 인정된 다고 할 수 있습니다.

* 두 필지 위에 건축된 다가구용 단독주택에 전입신고한 경우의 공시효과.

문) 저는 아파트, 연립주택 등과 같은 공동주택의 경우에는 " ㅇㅇ동 3-1, 3-2" 등과 같이 여러 지번에 걸쳐서 지어진 아파트 주소임에도 불구하고 주소 표시를 소홀히 하여 "ㅇㅇ동 3-2, 또는 ㅇㅇ동 3-2"와 어느 1필지로만 기재한 경우 유효한 공시방법이 되느지요?

답) 건축법이 제2조 제1항 제1호와 같은 법 시행령 제3조 제1항은 "1채의 건물이 2필지 이상의 대지에 걸쳐서 건축된 경우에는 이를 하나의 토지로 본다" 라고 하였으므로 하나의 번지로만 주민등록을 했더라도 유효한 공시방법으로 볼 수 있습니다.

문) 저는 신축된 다가구용 단독주택 중 1실을 임차하여 입주한 후 등기부를 열람해보니 위 주택이 ㅇㅇ동 3-1, 3-2 두필지 위에 축조되어 있는 사실을 발견하게 되었습니다. 이러한 경우에 주민등록표에 주택소재지의 위 양 지번 중 하나인 3-1 만 기재되어 있어도 주택임대차보호법의보호를 받을수 있는지요?

답) 보호받을 수 있습니다. 왜냐하면 건축법 제2조 제1항 제1호, 같은 법 시행력 제3조 제1항은 "한채의 건물이 2필지 이상에 걸쳐 건축된 경우에는 하나의대지로 보도록 규정하고 있고, 행정관서에서도 위와 같은 경우에 주민등록상에 한 필지의 지번만을 기재하고 있으므로 주택의 대지만 여러 필지 지번 중 하나만 기재한 주민등록도 유효한 공시방법이 라고 할 수 있기 때문입니다.

* 임차주택에 입주한 후 전입신고 전에 저당권이 설정된 경우 대항력.

문) 저는 주택을 임차하여 입주한 후 사정이 생겨 며칠이 경과한 후에 주민 등록전입신고를 하기 전에 임대인이 은행에서 돈을 차용하면서 저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 임대인은 이 주택 이외에는 특별한 재산 없이 사업을 하는 사람인데 만일 저당권실행을 위한 경매절차가 실시된다면 제가 임차주택을 경락받은 사라에게 대항할 수 있는지요?

답) 대항할 수 없습니다. 왜냐하면 저당권설정등기 전에 주택의 인도 및 주민등록을 모두 갖추어야만 주택임차인이 매수인에 대하여 대항력을 취득하는데 귀하의 경우는 저당권이 설정된 후에 전입신고를 하였기 때문입니다.

* 임차주택의 입주 및 전입신고와 근저당설정이 같은 날 이루어진 경우 대항력.

문) 주택 세입자의 주택입주 및 주민등록 전입신고와 근저당권설정등기가 같은 일자에 이루어진 경우 대항력이 있는건가요?

답) 대항력은 주택입주와 전입산고가 이루어진 다음날부터 효력이 있으므로 이경우 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차주택의 입주 및 전입신고를 한 다음날 근저당권설정등기가 된 경우 대항력.

문) 주택의 세입자가 주택인도를 받고, 주민등록 전입신고를 한 다음날에 1순위 근저당권설정등기가 된 경우 대항력이 있는지요?

답) 임차인의 대항력은 주택인도와 주민등록 전입신고를 한 다음날부터 대항력이 있고 다음날은 0시부터 대항력이 있게 됩니다.(판례) 따라서 근저당이 아무리 빠르다 할지라도 다음날 0시 이후이므로 임차인은 대항력이 있습니다.

* 주택매매 후 매수인이 임차한 경우 대항력.

문) 주택의 소유자가 주택을 매도한 후 매수인으로부터 다시 이를 임차한 경우 대항력의 취득시기는 언제가 되는지요?

답) 주민등록에 의하여 표상하는 점유관계가 임차권에 의한 점유임을 제3자가 알수 있는 때이므로 임대차계약시가 아니고 소유권이전등기시부터 대항력을 취득하게 됩니다.( 대법원 2000.2.11 선고99다59306 판결, 1999.4.23 선고 98다32939판결)

* 가압류등기가 된 주택을 임차한 경우 대항력.

문) 저는 가압류등기가 된 집을 임차하여 입주한 후 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 그 후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판경을 받아 임차주택에 관한 강제경매신청을 하였습니다. 제가 그 강제경매절차에서 임차주택을 매수한 사람에게 대항할 수있는지요?

답) 대항할 수 없습니다. 왜냐하면 귀하가 가압류등기시보다 나중에 대항요건을 모두 갖춘이상 매수인에게 대항할 수 없기 때문입니다. 다만 귀하가 확정일자가 갖추었다면 선수위 가압류채구너자보다 우선변제를 받을 수는 없지만 채권액에 비례하여 평등배당을 받게 됩니다. 예컨데 주택의 매각대금이 8천만원, 순순위 가압류채권자의 채권액이 6천만, 귀하의 임차보증금이 4천만원인 경우 가압류채권자가 4800만원(8000 X 6/100), 귀하가 3200만원(8000 X 4/100)을 각각 배당받게 됩니다.

* 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가들기나 처분금지가처분이 된 주택을 임차하여 대항요건을 갖춘 경우 대항력.

문) 저는 주택을 임차하여 입주 및 전입신고를 마쳤는데 그 당시에 이미 임차주택에 다른 사람 명의로 소유권이전청구권 보전의 가등기가 되어 있었습니다. 그런데 그 후 가등기권자가 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 마친 후 저에게 명도를 요구하고 있습니다. 임대보증금의 반환을 받지 못한 채 무조건 비워 주어야 하는 것인가요?

답) 대항력이 없어 무조건 집을 비워 주어야 하고 임대보증금은 종전 소유자인 임대인으로부터 반환받을수 없습니다.
왜냐하면 귀하가 가등기경료시보다 나중에 대항요건을 갖춘이상 설사 가등기에 기한 소유권이전의 본등기시보다는 앞선다 하더라도 본등기를 경료한 작에 대하여 대항할 수 없기 때문입니다. 이것은 처분금지가처분권가 본안소송에서 승호화정판겨을 받아 소유권이전등기를 경료한 경우에도 마찬가지입니다. 그러나 반대로 만일 임차인이 대항요건을 구비한 후에 가등기가 경료된 경우에는 본등기를 경료한 자에 대하여 대항할 수 있습니다.