주택임대차보호법상의 대항력과 대항요건에 대하여

주택임대차보호법상 대항력과 대항요건에 대하여 다양한 사례를 알아보겠습니다.

천천히 읽어보세요.

많은 도움이 되실겁니다.

*대항력이란 대항요건인 주택인도와 주민등록이 되어있어야 대항력이 생깁니다.

1. 주택임차인은 등기 없이도 주택의 인도와 주민등록만으로 대항력을 취득합니다. 

2. 주택임차인의 대항력은 인도 및 주민등록을 마친 다음날부터 발생합니다.

3. 주민등록 전입신고를 먼저하고 이사를 나중에 했다면 이사한 다음날에 대항력을 취득하게 됩니다.

4. 입주나 전입신고 전에 저당권, 가압류, 압류등기, 가등기 등이 설정되어 있다면 임차인은 새로운 소유자에 대한 대항력을 얻을수 없다.

5. 대항력은 소액임차보증금과 직접관계가 없으며, 경매신청등기 전에 대항력을 갖추고 있으면 소액보증금 중 일정금액에 대해서는 선순위 채권자보다 우선변제받을 수 있습니다.

문) 저는 주택을 임차하여 가족과 함께 입부하여 거주하고 있으나 사정이 있어서 처와 자녀만 주민등록 전입신고를 하고 임차인인 저는 전입신고를 하지 못했습니다. 이러한 경우도 대항요건을 갖추었다고 할 수 있는지요?

답) 할 수 있습니다. 왜냐하면 임차인의 처나 자녀와 같이 임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족만이 주민등록 전입신고를 하여도 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록을 마친 것으로 볼 수 있기 때문입니다. 주택임차인은 등기 없이도 주택의 인도와 주민등록만으로 대항력을 취득하며, 대항력은 인도 및 주민등록을 마친 다음날부터 발생합니다.

문) 저는 주택을 임차하여 처, 자녀, 동생 등 가족과 함께 입주하였으나 저의 주민등록은 사정에 의하여 다른 곳에 그대로 둔 채, 저의 동생을 세대주로하고 저의 처와 자녀를  그의 동거가족으로 하여 전입신고를 마쳤다가 그 후 저의 주민등록까지도 위 주소지에 전입신고를 마쳤습니다. 이경우 대항요건을 갖추었다고 할수 있나요?

답) 대항요건을 갖추었다고 할 수 있습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하므로 임차인의 처나 자녀와 같이 임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족만이 전입신고를 하여도 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록을 마친 것으로 보고 있습니다.

문) 임차주택에 가족이 함께 임차하였다가 필요에 의해 임차인 본인만 다른곳으로 전출하였는데 경락 등의 경우에 대항력이 인정되나요?

답) 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀등 가족의 주민등록을 포함하므로 대항역이 있습니다.

(주택임대차보호법 제3조 제1항 , 대법원 1996.1.26 선고 95다30338 판결)

* 일시적으로 주민등록을 이전한 경우의 대항력.

문) 저는 주택을 임차하여 주민등록전입신고까지 마치고 거주하던 중 사정이 생겨서 가족 전원의 주민등록만을 다른 곳으로 일시이전을 하였다가 다시 전입을 하였습니다. 그런데 그 사이에 저당권이 설정되고 그에 따른 경매가 실시되어 현재 경락인 저에게 집을 비워 줄 것을 요구하고 있습니다. 임대보증금의 반환을 받지 못한 채 무조건 비워 주어야 하는 것인가요?

답) 애항력이 없으므로 매수인에게 무조건 집을 비워 주어야 합니다. 왜냐하면 귀하와 같이 임대기간 중에 주민등록을 옮기면 비록 그집에서 가족과 함께 계소 거주하고 있었다고 하더라도 대항력을 상실하고 그후 다시 전입신고를 하더라도 그 때부타 새로운 대항력이 다시 발생하므로 그 사이에 저당권이 설정되면 그에 기한 경매절차에서의 매수인에게 대하여 임차권을 주장할 수 없기 때문입니다.

다만 귀하가 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 본인의 주민등록만을 일시적으로 옮겼다면 대항력을 상실하지 않기 때문에 매수인에게 임대보증금의 반환을 요구 할 수 있습니다.

문) 저는 주택을 임차하여 가족과 함께 주택의 인도와 주민등록을 마치고 거주하던중 사정이 생겨 가족들의 주민등록은 그대로 둔채 본인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮겼다가 임차주택이 경매개시결정의 등기가 경료되자 다시 임차주택의 주소지로 전입신고를 하였습니다. 이경우 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지요?

답) 보호를 받을 수 있습니다. 주미등록이라느 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등로글 포함하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록이 이탈이라고볼수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력은 상실하지 아니합니다.(대법운 1996.1.26 선고95다30338 판결)

문) 저는 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마치고 대항력을 취득하였으나 저당권설정등기가 경료된 이후에 가족과 함께 주민등록을 일시 다른곳으로 이전하였다가 다시 원래의 주소지로 재전입하였습니다. 이경우 위 저당권자에게 원래의 대항력을 주장할 수 있는지요?

답) 원래의 대항력을 주장할 수 없습니다. 왜냐하면 주민등록을 일시 다른곳으로 이전한 이상 일단 취득한 대항력은 소멸하며, 그후 다시 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력이 생기기 때문에 근저당권자에게 원래의 대항력을 주장할 수 없습니다.

문) 저는 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마치고 대항력을 취득하여 계속 거주하여 오던 중 사정이 생겨 주민등록을 일시 다른 곳으로 이전하였다가 원래의 주소지로 재전입하였습니다. 그런데 위 주민등록전입 신고후 그 퇴거이전에 설정된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득한 매수인이 집을 비워줄 것을 요구하고 있습니다. 이경우 매수인에 대하여 임차인의 대항력을 주장할 수 있는지요?

답) 임차인은 매수인에 대하여 임차권을 주장할 수 없으므로 무조건 집을 비워줘야 합니다. 또한 임차보증금의 반환받을 수도없을 것입니다. 이 경우 임차인이 임차주택을 계속 점유하고 있었다 하더라도 주민등록을 일시 다른 곳으로 이저한 이상 취득한 위 임차권의 대항력은 소멸하며, 그후 다시 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력이 다시 발생하기 때문에 임차인은 자신의 위 주민등록 전입신고 후 그 퇴거이전에 설정된 근저당권의 실행으로 소유권은 취득한 매수인에 대하여 위 임차권으로 대항할 수 없을 것입니다.

* 임차인이 점유보조자를 통하여 점유하는 경우 대항력.

 문) 저는 지방 출신 대학 1학년생인데 현재 방1칸을 임차하여 전입신고를 하고 입주하여 자취를 하고 있습니다. 그런데 아직 미성년자이기 때문에 지방에 거주하는 부친이 임대차계약을 체결하였습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?

답) 보호를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 임차인인 부친이 귀하를 토하여 주택을 점유하는 것으로 되기 때문에(이러한 경우 귀하는 부친의 점유보조자가 됩니다) 귀하가 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 이상 임차인인 부친이 대항력을 취득하는 것으로 되기 때문입니다. 그러나 그 점유보조자가 성인으로 별도의 세대주인 경우에는 대항력이 인정되지 아니할 수 있습니다.

(서울지법 1998.12.12 선고 98나 25022 판결)

* 전입신고시 착오로 지번이 잘못 기재된 경우 보호여부.

문) 저는 주민등록전입신고를 하면서 착오로 임차주택의 소재지 지번을 잘못 기재하여 주민등록부에 다른 지번이 기재되고 말았습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?

답) 이경우 현재 상태로는 보호를 받을 수 없습니다. 그이유는 임차인이 착오로 전입신고를 잘못하여 다른 지번에 주민등록이 되어 버린 경우에는 주민등록이 실제 지번과 일치하지 아니하여 주택임대차보호법상의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수없기 때문입니다. 따라서 귀하께서는 제3자가 임차주택을 양수받거나 저당권, 가압류, 압류의 등기가 되기 전에 실제지번에 맞도록 주민등록을 신속하게 정정하여야함 그 때부터 비로소 보호를 받을수 있습니다.

* 공무원의 실수로 주민등록표상 지번이 잘못 기재된 경우 보호여부.

문) 저는 임차인으로서 임차건물 소재지 지번으로 전입신고를 올바르게 하였는데 담당공무원의 착오로 주민등록부에 지번 다소 틀리게 등재되고 말았습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지요?

답) 이 경우에는 그 사유가 증명되는 한 임차인은 전입신고를 마친 그 다음날부터 유효하게 대항력을 취득하므로 보호받을 수 있습니다.(대법원  1991.8.13 선고91다18118 판결)

이해가 좀 되셨는지 궁금하네요.

일상생활에서 많이 발생되고 있는 일들입니다.

천천히 읽어 보셨나요?

많은 도움이 되실거라 확신합니다.