주택임대차계약시 주의사항

주택임대차계약시 주의할점에 대하여 아래 문제와 답식으로 예제를 많이 적어놓았습니다/.

제가 실무로 있다보니 겪게 되는 문제들입니다.
앞으로 계속 이런식으로 글을 작성하려 합니다.
많은 도움이 되시리라 믿어 의심치 않습니다.

이번시간에는 집을 구할때 즉 주택임대차계약 채결시에 유의할 사항에 대하여 알아보겠습니다.

문) 주택소유자와 임대차계약을 체결할때 주의하여야 할 사항은 무엇이 있을까요?

답)첫째, 등기부등본을 통한 저당권등 담보권의 설정 여부, 가압류, 압류, 가처분등기 및 가등기의 경료 여부등을 확인하여햐 합니다.
둘째, 등기부상 드러나지 않은 우선변제권  있는 소액임차인, 확정일자부 임차인의 유뮤를 확인합니다.
셋째, 임대차계약서상에 확정일자인을 받아 두어야 합니다.

그럼 계약을 하고 나서 보증금을 떼이지 않는 방법으로는 무엇이 있을까요?

문) 주택임차보증금을 떼이지 않으려면 어떻게 해야 하는것인가요?

답) 첫째 보증금이 떼이지 않을 주택을 골라서 계약해야 합니다.
너무 당연한말이지요? 위에 설명해두었던  주택임대차계약 체결시 유의할 사항을 잘 보시면 고를수 있습니다.
둘째 권한있는 임대인과 계약을 체결해야 합니다.
만약 임대인이 사정상 계약장소에 못오게 되어 대리인이 온다면 대리인의 인적사항과 임대인의 위임장, 본인여부를 확실하게 확인합니다.
셋째 주택임대차보호법 등에서 정한 요건을 갖추어서 계약 이후의 변동에 대응 할수 있어야 합니다.
주택임대차 보호법은 계속 시간이 날때마다 다루고 있으니 참고하시면 됩니다.

문)보증금을 떼이지 않을 집은 어떤 집일까요?
답) 임차하려는 집에 근저당권설정, 전세권설정, 가등기, 가압류, 가처분, 다른 선순위 임차인 등이 없어야 합니다.
이런 문제가 있는 집을 계약할 경우에는 채무와 그 집의 가치를 비교하여 판단해야 합니다.
아주 보수적으로 접근해서 대출등 채무가 50%이내의 집이라면 안전다하다고 할수 있습니다.

문) 그렇다면 보증금을 떼이지 않을 집을 어떻게 판단할수 있을까요?
답) 보증금 보다 매매가격이 큰 주택을 골라서 계약합니다.
그리고 근저당권설정, 전세권설정, 가등기, 가압류, 가처분, 다른 선순위임차인등이
있는 주택은 가능하면 피해야 합니다.
현실에서 이런한 주택을 구하기는 어려우므로 계약을 하더라도 먼저 보증금의 대항력, 우선순위 등과 주택의 시가를 비교하고, 주택의 경매가격에서  먼저 등기된 근저당설정, 가압류 등을 공제하고도 보증금을  받을수 있는 집어야 안전합니다.

문)그렇다면 계약하지 말아야 하는 집은 어떤 집인가요?
답) 그 주택에 처분금지가처분등기 혹은 가등기가 되어있는 집, 선순위 우선변제권이 있는 채무와 일반채무의 합과 보증금의 합이 집의 가격보다 많은 집은 계약하지 알아야 합니다.
보증금 중 일부라도 떼일 가능성이 있는집은 계약을 피하거나 좀더 생각해보셔야 합니다.

문) 임대차계약은 누구와 해야 안전한건가요?
답) 부동산등기부등본을 확인하고 특별한 사정이 없는한 등기부등본상의 소유자와 임대차계약을 해야 합니다.
그렇지 않으면 복잡한 법률문제가 발생할수 있고, 임차보증금을 돌려 받지 못할 상황이 생길수도 있기 때문입니다.

문)임대인은 반드시 주택의 소유자여야 하나요?
답) 반드시 임차주택의 소유자이어야 하나, 특별한 경우 적법한 임대권한이 있는 자와 임대차계약을 하여도 된 경우가 있습니다(판례) 그러나 문제를 복잡하게 만들지 않으려면 소유자와 계약하도록 하는것이 좋습니다.

문) 임대인이 나오지 못하여 대리인과 계약을 할 경우에는 어떻게 해야 하나요?
답) 임대인이 직접 발급받은 인감증명과 위임장을 받고 임대차계약을 해야 합니다.

문)주택소유자의 친척을 주택소유자로 잘못 알고 그와 임대차계약을 체결하고 임대차계약서에 확정일자를 갖추었는데, 임대차기간 만료시 주택소유자를 상대로 임대차보증금을 반환을 청구하면서 주택소유자의 친척을 임대인으로 보고, 주택소유자의 친척이 소유자를 대리하여 임대차계약을 체결하였음으로 주택소유자가 임대인이라고 할수 있을까요?
답) 당사자를 잘못 알고 계약한 경우 특별한 사정이 없는 한 소유자에게 임차보증그을 청구할 수 없습니다. 임차인은 임대차보증금의 안전한 회수를 위하여 주택인도, 주민등록과 임대차계약서상의
확정일자 구비 외에 임대인에게 소유권이 있는지 여부를 확인해야 하기 때문입니다.(부산지법 2005나12916 판결)

문) 전 세입자(임차인)와 계약을 해도 되는건가요?
답) 전 세입자와 계약을 하면 건물소유자에게 대항할 수 없게 될수 있습니다.
그러므로 전 세입자가 게약을 하자고 하더라도 반드시 건물 소유자와 계약을 하도록 해야 합니다.

문)등기부상 소유자는 아니지만 실제 건물의 소유자와 계약을 해도 되나요?
답) 등기부상 소유자와 계약하는 것이 안정하고, 건물의 실제 소유자가 따로 있다면 등기부상 소유자를 임대인으로 하고, 실제 소유자를 연대보증인으로 하여 계약을 체결하는 것이 안전하다 할수 있습니다.

문) 임대인이 외국에 있기 때문에 대리인과 계약할 경우에는 어떻게 해야 하나요?
답) 임대인 본이이 외국주재 한국대사관이나 영사관에서 위임달 등을 발급 의뢰하여 대사관이나 영사관에서 보내온 위임장을 받고 대리인과 계약할수 있습니다.
하지만 현실적인것은 그렇게 하는게 좀 어렵다는것을 알고 계시면 됩니다.

도움이 되셨나요?

앞으로는 더많은 정보를 제공하려고 하니 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.