주택임대차보호법의 적용대상및 보호대상에 대하여

이번시간에는 주택임대차보호법의 보호대상에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
문답식으로 여러가지 경우에 대하여 이야기 할테니 그냥 한번 쭉 읽어보세요.

문) 주식회사 등 법인이 직원들의 기숙사용으로 아파트를 임차하고 직원명의로 주민등록 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우 대항력과 우선변제권이 인정되는지요?

답) 법인은 대항력과 우선변제권은 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법은 자연인인 무주택자의 주거안정을 입법목적으로 하고 있고 법인은 본래 대항용건의 하나인 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라 그 직원 명의로 주민등록을 마쳤다고 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 볼수 없기 때문입니다.(대법원 1997.7.11 선고 96다7236 판결)

문) 국내에 체류하는 외국인이 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 어떻게 해야 하나요?

답) 출입국관리법에 의해 임차주택으로 체류지변경신고가 되어 있고, 주택의 인도를 받는 등 대항요건을 갖춘 후 확정일자를 받으면 보호받을수 있습니다.(서울지방법원 1993.12.6 선고 93가합 73367 판결)

문) 저는 일본국적의 외국인으로 주택을 임차하여 입주하였으나 주민등록법상의 전입신고를 할 수 없기 때문에 주택소재지를 신체류지로 하는 전입신고를 하였습니다. 이러한 경우 주민등록을 갖추지 못하였는데 주택임대차보호법상 주택임차인으서 보호받을 수 있는지요?

답) 보호받을 수 있습니다. 왜냐하면 출입국관리법은 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 외국인등록을 하여야 하고 등록 외국인이 체류지를 변경한 때에는 신체류지에 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 주민등록법 시행령에는 외국인등록을 하면 된다는 내용을 규정하고 있으므로 귀하의 경우에는 대항요건의 주민등록을 갖추었다고 볼 수 있기 때문입니다.

그러면 이번에는 주택임대차보호법의 적용대상에 대하여 알아보겠습니다.

주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용건물(주택)을 적용대상으로 합니다. 주거용  건물과 비주거용건물의 구분은 현재 일상생활을 하는데 사용되느냐 하는 사실상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고 공부(등기부, 건축물관리대장)상의 용도를 기준으로 판단할 것은 아닙니다. 건물의 드기 건축허가 여부와는 무관합니다. 주거용건물인지 여부의 판단시점은 계약체결시입니다.
주택임대차보호법은(특별법)에 있는 규정은 민법(일반법)에 우선적용하며, 규정이 없는 것은 민법의 규정이 적용됩니다.

* 공부상(등기권리증, 건축물대장등) 용도가 주거용이 아닌 곳에서의 주거일경우 적용대상에 대하여.

문)저는 건축물대장상의 용도는 공장으로 되어있지만 현재 내부구조를 변경하여 주거로 사용하고 있는 건물을 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤습니다.이러한 건물도 주택임대차보호법의 적용을 받을수 있는지요?

답) 불법, 무허가, 미등기건물을 불문하고 적용을 받습니다. 어떤 건물이 주택임대차보호법의 적용이 댓아이 되는 주거용건물인지 여부는 등기부, 건축물대장 등 공부상 표시만을 기준으로 할것이 아니라 사실상 주거로 사용하고 있는지 여부를 기준으로 결정합니다.
따라서 공부상 용도가 상가, 공장으로 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거영으로 용도 변경된 건물을 귀하가 임차하여 그곳에서 일상생활을 영위하면서 사실상 주거로 사용하고 있다면 주택임대차보호법이 적용됩니다.
만약 다가구용단독주택에서 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도 변경하여 사용하고 있는 경우도 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 주택임대차보호법을 적용을 받습니다.

* 주택의 일부를 점포로개조한 경우 적용대상.

문) 저는 현재 주택의 일부를 구멍가게로 개조한 건물을 임차하여 입주와 동시에 전입신골르 마치고 그곳에서 거주하면서 구멍가게를 경영하고 있습니다. 이러한 건물도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요?

답) 적용을 받을 수 있습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제2조 단서는 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 같은 법이 적용된다고 규정하고 있기 때문입니다. 그러나 귀하의 주장과는 달리 건물중 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된 용도 등을 참작할 때 오히려 비주거용건물의 일부를 주거로 사용하고 있는 경우라고 판단된다면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수도 있습니다.

* 비주거용건물의 일부를 주거로 사용하는 경우 적용대상.

문) 저는 현재 방 2개와 주방이 있는 다방 110㎡을 임차하여 거주하면서 다방을 경영하고 있는데 전체 면적 중 다방영업장 부분이
80㎡이고 주방과 방2개를 합한 주거부분이 30㎡ 정도 됩니다. 이러한 경우에도주택임대차보호법의 적용을 받을 수있는지요?

답) 적용을 받을수 없습니다. 왜냐하면 귀하의 경우에는 비주거용건물 중 일부인 방과 주방을 어디까지나 다방영업에 부수하여 주거목적으로 사용하는 것에 불과하기 때문입니다.

문) 저는 처음부터 여관, 여인숙의 형태로 건축된 건물을 여인숙 경영의 목적으로 임차하여 전입신고를 마치고 방10개중 현관앞의 내실을 사용하면서 여인숙이란 간판을 걸고 여인숙업을 경영하고 있습니다. 이 경우 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는가요?

답) 적용을 받을 수 없습니다. 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제 2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나, 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 취지에 비추어 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 주택임대차보호법 제2조가 말하는 일부라는범위를 벗어나 이를 주거용건물이라 할 수 없고, 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외됩니다.(대법원 1987.4.28. 선고86다카2407 판결)

* 임대기간 중에 비주거용건물을 주거용을 개조한 경우 적용대상.

문) 저는 공부상 점포로 되어 있는 건물을 임차하여 장사를 하다가 영업이 잘되지 아니하여 현재는 주거용으로 내부를 개조하여 거주하고 있습니다.이러한 경우에도 주택임대차보호법을 적용을 받을 수 있는지요?

답) 원칙적으로 적용을 받을 수 없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법이 적용되기 위하여는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용도로 사용 할 수 있어야 합니다. 따라서 귀하의 경우와 같이 계약당시에 점포용 건물이었다면 그 후 임차인이 임의로 주거용으로 개조하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다. 다만 귀하가 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

* 비주거용 건물에서 영업과 주거로 함께 사용하는 경우 적용대상.

문) 근린생활에서 주거 및 인쇄소 경영의 목적으로, 또는 주거 및 슈퍼마켓경영의 목적으로 임차하여 그곳에서 가족들과 함께 일상생활을 하면서 인쇄소 및 슈퍼마켓을 경영하는 경우 주거용 건물에 해당하는지요?

답) 주거용으로 사용하는 면적이 상당한 부분이고, 주거자의 유일한 주거이므로 주거용 건물로 볼 수 있습니다.(대법원 95.3.10 선고 94다52522 판결.)

문) 공부상은 점포이나 절반은 방2개이고 나머지 절반은 홀로 이루어져 있고, 임차인이 가족들과 거주하면서 음식점영업을 하고 그때 외에는 주거용으로 사용하는 경우 주거용 건물인가요?

답) 실제 영업할 때 외에는 주거용으로 사용하여 왔다면 주거용 건물에 해당한다고 볼 수 있습니다.(대법원 1996.5.31 선고 96다5971 판결)

* 임차주택이 미등기건물인 경우 적용대상.

문) 제가 현재 미등기 주택을 임차하여 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받아 두었는데 이런경우 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할수 있는지요?

답) 미등기건물 또는 무허가건물이라도 주택인 이상 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 따라서 귀하의 경우에도 입주 및 전입신고하고 확정일자를 받아 두면 후에 임대인 명의로 소유권보전등기가 경료되는 저당권이 설정되어 경매되더라도 저당권자에 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있습니다. 그러나 임대인이 소유권을 취득하지 못하면 보증금을 보호받지 못 할 수도 있으므로 임대차계약을 체결하기 전에 귀하에게 임대하느 사람이 실제소유자(건축허가서의 신축자, 분양계약자)인지 분앵대금을 확실하게 납부하고 있는지, 분양권에 가압류가 되어 있지는 않은지 등 소유권을 취득할 수있는지 여부를 확인 할 필요가 있습니다.

* 비닐하우스의 경우 적용대상.

문) 비닐하우스도 주택임대차보호법이 적용되는지요?

답) 토지 임대차계약서에 농업용으로만 기재하였으면 보호받을 수 없습니다.주거 및 넝업으로 기재되었으면 적용이 가능하다고 볼수 있습니다.

이번시간에는 주택임대차보호법의 적용대상및 보호대상에 대하여 알아보았습니다.
실제 이런문제들로 많은 다툼이 있습니다.
임차인은 보증금을 못받은 경우들도 있습니다.
소중한 재산을 보호하기 위해서 잘 읽어보세요.
여러분에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.