주택임대차보호법의 대항력의 요건들

어제에 이어서 오늘도 주택임대차보호법의 대항력에 대하여 다시 한번 이야기 해보겠습니다.

* 착오로 잘못된 전입신고를 정정한 경우 보호여부.

문) 어떤 이유로 전입신고가 착오로 잘못 등재되었으나 사후에 이를 발견하고 관계 공무원이 주민등록표상의 주소란에 착오정정 혹은 착오로 전입기재 된 지번에서 실지 지번으로 다시 전입하는 형식을  취하는 것과 같은 "직권정정을 하여 실제지번과 일치시키는 경우" 에 주민등록의 공시 방법으로서의 기능과 제3자에 대한 대항력 문제와 관련하여 "원래 전입신고한 일자를 기준" 으로 할건인지 아니면 "올바른 주소지번으로 새로이 전입기재 된 일자를 전입신고일"로 볼 것인지요?

답 )임차인보호 측면에서는 당연히 전자의 입장을 취해야 하겠지만, 주민등록의 공시방법과 제3자의 이해관계를 고려한다면 후자의 입장을 취할 수 밖에 없게 됩니다. 주민등록을 확고한 공시방법으로 인정한는 판례의 입장에서는 정당한 이유 없이 불일치의 착오지번으로 전입 기재된 일자를 기준 삼을 수없다는 입장이므로 올바른 지번으로 새로 전입기재된 일자를 전입신고일로 봐야 할 것입니다.  만일 불일치로 착오지번을 허용한다면 주민등록을 공시방법으로 삼는 이 법의 취지에 어긋나고 특별법에 대해 다시 법에도 없는 특례를 다시 인정하는 결과가 된다고 보기 때문입니다.
그러므로 주민등록의 공시방법으로서의 기능을 확보하기 위해서는 진정한 주택의 지번으로공부가 정리된 시점 이후부터 임차인은 비로소 대항력을 갖게 된다고 하여 판례는 "주택의 실제지번은 6-27" 인데도 임차인은 "6-7"로 전입신고를 잘못하였다면 임대차의 대항력은 올바르게 정정한 때로부터 생긴다" 라고 하였습니다.(대법원 1987.11.10 자 87다카1573결정)

* 전출신고의 지번과 전입신고의 지번이 다른 경우 보호여부.

문) 저는 전 거주지에서 구 주민등록법 제 14조에 따라 전출신고를 할 당시에는 신거주지를 " 123-4"으로 기재하였으나 전입신고를 한 때에는 신고 거주지를 "132-4"으로 신고함으로써 그 "132-4" 으로 주민등록이 등재되어 있다가 그 후 "123-4" 으로 정정 등재되었습니다. 이경우 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수있는지요?

답) 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는효력이 있는가의 여부는 일반 사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진자로  등록되어 있는지를 인식 할 수 있는가의 여부에 따라 결정되는 데(대법원2000.4.21 선고2000다1549 판결등) 이 사안과 같은 경우의 주민등록은 임차권의 유효한 공시방법으로 볼 수 없어 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.

* 임대인이 임차인의 주민등록을 다른 곳으로 퇴거한 경우 보호여부.

문) 임차인은 전입신고를 올바르게 하였으나 임대인이 금융기관에서 대출을 받기 위하여 임차인의 주민등록을 다른 곳으로 퇴거한 경우 제3자에 대하여 대항력이 있는지요?

답) 대항력을 유지하기 위해서는 주택인돠와 주민등록이라는 요건을 계속 존속하고 있어야 하나 이경우는 임차인의 자의에 의한 것ㅇ리 아니고 서민의 주거생활의 안정이 거래안전보다 우위에있으므로 대항력이 있습니다.(마산지법 1989.6.13 서고 88나4472판결, 서울고법 99나96700 판결)

* 토지분할 등의 사정으로 지번이 변경된 경우 보호여부.

문) 입주 및 전입신고를 한후 토지분할 등의 사정으로 지번이 변경된경우 새로운 소유자에게 대항력을 주장할 수 있는지요?

답) 대항력을 인정받을 수 있습니다.(대법원 1999.12.7 선고99다44762.44779 판결)

* 같은 담장 안에 있는 여러 부지 중 임차주택의 부지 아닌 지번으로 전입신고한 경우 보호여부.

문) 같은 담장 안에 임차주택의 부지 A를 비롯한 A,B,C 세필지의 토지가 있고 그 지상에 임차주택 이외에는 다른 건물이 건립되어 있지 않다 하더라도 임차인이 임차주택의 부지가 아닌 인접한 다른 토지인 C로 주민등록을 마쳤다면 공시방법이 될수 있는지요?

답) 지번이 다르므로 유효한 공시방법이 될수 없습니다.(대법원 2001.4.24.선고 2000다44799판결)

* 건축중인 주택(또는 분양 중인 아파트)을 임차한 경우 보호여부.

문) 건축 중인 주택( 또는 분양 중인 아파트)을 임차하여 주민등록전입신고하고, 소유권보존등기 후 근저당설정등기를 하고, 후에 등기부상 표시가 달라졌다면 임차인은 근저당에 대해 대항력이 있는지요?

답) 특별한 사정이 없는 한 대항력이 없게 됩니다.(주택임대차보호법 제3조 제1항, 대법원 2003.5.16 선고 2003다10904. 1999.9.3 선고 99다15597 판결)

* 주민등록전입신고가 공부사 실제 표시와 다르게 된 경우 보호여부.

문) 저는 실제 동표시가 " 나동" 인 신축 다세대주택 201호를 임대차계약을 체결하고 사전 입주하면서 주민등록전입신고도 "나동201호"로 마쳤습니다. 그런데 준공검사 후 건축물관리대장이 작성되면서 "가동"으로 등재되고 그에 따라 등기부도 "가동201호"로 보존등기됨으로서 주민등록이 공부상의 동표시와 불일치하게 되었습니다. 이러한 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?

답) 보호를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 주민등록이 공부상의 동표시와 일치하지 않는 경우에는 주택임대차보호법이 요구하는 유효한 공시방법인 주민등록에 해당하지 않기 때문입니다. 따라서 귀하께서는 주민등록을 가동 201호로 정정하여야 그때부터 비로소 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있게 됩니다.

*주민등록상 동, 호수가 지재되지 않은 경우 보호여부.

문) 저는 다세대주택(여러가구가 거주할 수 있는 건물 중 아파트처럼 각 호실마다 구분 등기를 할 수 있는 주택)을 임차하여 거주하고 있는데 주민등록상에 주택소재지를 지번만 기재되어 있고 동, 호수는 기재되어 있지 않습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?

답) 보호를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에는 지번 다음에 공동주택의 명칭과 동, 호수를 기재하여야 하는 바(예: ㅇㅇ빌라 ㅇ동ㅇ호), 주민등록에 동호수를 기재하지 않으면 제 3자의 입장에서 임차인이 그 다세대주택에의 몇 동 몇호에 주소를 가지고 있는지 여부를 알 수 없기 때문입니다. 다만 공동주택이 아닌 다가구용 단독주택(1동의 주택에 출입문을 별도로 설치하는 등 2가구 이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축되었으나 아파트처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 없는 단독주택)의 층, 호수는 편의상 구분하여 놓은 데 불과하고, 임차인이 전입신고를 하면서 주택소재지의 지번만 기재하여도주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.