임대차계약서 작성시 주의할점

오늘은 임대차 계약서 작성시 주의해야 할점들과 게약후 해야 하는 것들에 대하여 이야기 해보겠습니다.

문) 임차인이 미리확인하고 계약서에 기재해야 할 사항은 무엇이 있을까요?

답)임대계약을 할때 다음 사항들을 확인하고 계약서에 기재하는것이 좋습니다.
1. 임차주택의 사용부분에 대하여 기재합니다.
등기부등본과 건축물대장을 확인하여 실제로 임대하는 곳이 어느부분인지 계약서에 정확하게 명시합니다.
간혹 불법건축물이나 등기가 없는 건물을 임대하여 나중에 문제가 생기는 경우들이 많습니다.
2. 계약의 일반적인 사항을 기재합니다.
계약금, 중도금, 잔금의 기재 및 지급일정(통상 보증금의 10%를 계약금으로 지급하고, 나머지는 잔금으로 지불하며, 잔금은 주택에 입주할때 지급) 임대차기간등을 기재합니다.보통 공인중개사를 통해서 계약을 진행하면 중개사가 확인해주지만 개인간의 거래일때는 좀더 세밀한 기재가 필요합니다.
3. 입주일을 기재합니다.
입주일과 계약일은 다릅니다. 마찬가지로 잔금일도 입주일과 틀릴수가 있습니다.
4. 전 임차인과의 관리비 등 제세공과금 처리문제를 기재합니다.
이부분은 꼭 확인하고 들어가셔야 합니다.
전 임차인이 공과금을 정리하지 않았으면 자칫 신규임차인이 내야 되는경우가 생길수도 있고 임대인과 분쟁의소지가 있습니다.
이역시 중개사를 통한 계약이라면 중개사에게 부탁하면 해줍니다.

5. 시설상태 및 수리여부확인(도배등 포함)을 기재합니다.
현 도배상태나 수도, 변기등의 상태를 꼼꼼히 확인해서 기재합니다. 만약 처음 집을 보았을때 확인 못하고 입주후에 확인이 되었다면 바로 사진을 찍어두고 임대인과 연락을 취해서 문제를 해결해야 합니다.
시간이 지나고 나면 그 파손에 대한 책임을 임차인이 지는 경우가 많습니다.
6. 구조변경 및 원상회복문제를 기재합니다.
간혹 못하나 못박게 하는 임대인이 있는가 하면 뭘해도 다 된다고 하는 임대인도 있습니다. 한두개의 못은 일상생활을 하는데 필요하기 때문에 대부분 임차인들이 임의로 하기도 합니다. 하지만 에어컨을 설치하는 문제같은 경우는 틀려집니다.
벽에 구멍도 내야 하고 하기때문에 꼭 임대인과 상의후 설치하시기 바랍니다.
일반주택같은 경우는 원상회복문제가 많이 생기지는 않지만 상가임대차일경우에는 또 이야기 달라집니다.
원상복구의 문제가 많이 발생하고 있기 때문에 꼭 계약서상에 기재해두시는것이 좋습니다.
7.위약 및 계약해제사항(계약금이의 성격 및 해약조건)에 대하여 기재합니다.
임대인의 귀책사유에의하여 계약이 파기되는지 아니면 임차인의 책임으로 파기되는지에 따라 계약금의 반환유무가 생깁니다.
8. 기타 특약사항을 기재합니다.
임대인과 임차인은 계약서를 작성하고 나면 법적인 문제를 다툴수 있기 때문에 계약서에 서로가 유리하도록 많은 내용을 기재합니다.
계약서 작성시 서로가 필요한 부분이 있으면 적어둡니다. 예를 들어 임대인은 애완동물을 키우면 안된다는 조항을 넣었는데 임차인이 몰래 애완동물을 키운다면 추후 분쟁의 소지가 있는것입니다. 또는 임대인은 실내 금연을 요구하기도 합니다. 계약서를 작성할때 이런내용들을 무시하는 경우들이 있는데 추후 문제가 발생되니 자세히 적어두시는게 좋습니다.

문) 중도금이 없는 경우 게약은 어떻게 처리되나요?

답)중도금이 없는 계약은 잔금이 중도금 및 잔금으로 간주합니다. 중도금과 관련되는 문제는 다음과 같이 해결해야 합니다.
1.민법 제565조 : 중도금이 지급되면 계약은 확정되었다고 볼 수 있습니다. 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행에 착수할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있습니다.
2. 잔금이 지급되기 전(중도금이 있을 때에는 중도금지급 전)까지는 임차인은 게약금을 포기하고, 임대인은 계약금의 배액을 변사하고, 임대차계약을 해제할 수있습니다. 이 경우 상대방에게 손해배상을 해주지 않아도 됩니다.

문) 계약전이나 계약할 때 부동산등기부등본을 확인하였으면 이후에는 확인할 필요가 없나요?

답) 임차할 부동산등기부등본은 계약직전에 확인해야 하고 중도금지급 전에 확인해야 하며, 잔금지급 및 이사 전에도 확인하고 지급해야 합니다. 혹시 발생할 지도 모르는 상황에 대비하여  반드시 확인해야 합니다.

이번에는 게약체결 후 해야 할 조치에 대하여 적어보겠습니다.

문) 임대차계약첼결후 잔금지급 및 입주 시에 임차인은 어떤 저치를 해야 하나요?

답) 전세권설정등기를하거나 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다. 대항력은 임차한 건물로 입주하고 주민등록전입신고를 함으로서 발생합니다. 또한 확정일자를 받아야 우선변제권이 인정됩니다.

문)전입신고와 확정일자를 어떻게 받을수 있나요?

답)다음과 같은 방법으로하면 됩니다. 
1. 잔금지급 즉시 읍, 면, 동사무소에 주민등록 전입신고를 해야 합니다.
2. 동시에 임대차계약서에 확정일잘르 부여받아야 합니다.(공증사무소,법원 등기과, 읍, 면, 동사무소에서 가능합니다,)
3. 주민등록전입신고는 가족전원이 아니고 일부만 하더라도 대항력이 인정됩니다.
4.임차인의순위 (대항력 및 확정일자)가 빠를수록 임차인에게 유리합니다.

문)주택임대차보호법 등에서 정한 보증금보호요건은 무엇인가요?

답)대항력을 갖추고 확정일자를 받는 것입니다. 다시 말하면 유효한 임대차계약을 한 후, 입주, 주민등록전입신고, 확정일자 등의 요건을 갖추는 것을 말합니다.

도움이 좀 되셨나요?
계약서 작성시 주의 사항과 작성후 해야 할일을 적어보았습니다.
살아가면서 참 많이 격게 문제들입니다.
천천히 읽어보시면 도움이 되실거라 확신합니다.
읽어주셔서 감사합니다.