확정일자에 대하여 3탄

지난시간에 이어서 확정일자에 대하여 좀더 알아보겠습니다.

확정일자에 대하여 길게 이야기 하는 이유가 그만큼 중요하기 때문입니다.

보증금 보호의 첫번째 가장쉬운 방법이 확정일자를 받는것부터 시작되는 것입니다.

천천히 읽어보시면 그리 어렵지 않으니 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

* 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인에게 잔여보증금을 지급한 매수인의 전소유자에 대한 구상권.

문)주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 나머지 금액에 대하여 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차의 존속을 주장할 수 있는데, 이러한 경우 매수인이 임차인에게 나머지 보증금을 지급하고 부동산을 명도받은 경우 전 소유자(채무자)에게 지급한 보증금에 대해 구상 내지 손해배상을 청구할 수 있는지요?

답) 판례는 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다고 판시하고 있습니다. 

따라서 매수인이 임차인인에게 보증금 전액 또는 그 일부를 부담 내지 반환하였다 하더라도 그것은 채무인수의 법률효과로 인하여 매수인이 자기의 채무를  이행한 것일 뿐 그로 인하여 원래의 임대인인 법률상 원인 없이 부당한 이득을 얻었다거나 원래 임대인의 보증금반환채무를 매수인이 대위변제하였다거나 매수인에게 손해가 발생하였다고 볼 수 없습니다. 

그러므로 매수인은 경매절차의 소유자인 전 임대임에게 대하여 부당이익반환청구, 대위변제로 인한 구상금 청구, 불법행위 내지 채무불이행에 기한 손해배상의 청구 등 그 어떤 것도 행사할 수 없을 것으로 보입니다.

* 임차권을 양도 또는 전대할 경우 확정일자 순위.

문) 임차권을 양도하거나 전대할 경우 확정일자의 순위는 어떻게 되나요?

답) 대법원 87다카2509 판결에 의하면 '주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항역을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대할 경우에 양수인이나 전대인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면...(중략)... 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다'라고 하였습니다. 

다만 임차인의 권리를 승계하기 위해서는 반드시 집주인의 동의를 얻어야 하므로 분쟁의 소지를 없애기 위해 집주인의 인감증명서를 첨부한 동의서를 받아둘 필요가 있을 것입니다. 

또 세입자의 퇴거신고 전에 새 입주자가 전입신고를 해 둔다면 안전할 것입니다. 

새 입주자가 위에 근저당권이 설정되어 있는 경우 입주를 꺼릴 가능성이 많으므로 위 판례를 보여주어 보호받을 수 있음을 설명한 후 위 절차를 밟도록 하면 될 것입니다. 

이 경우 반드시 집주인의 동의가 필요하며, 전입신고기가 내에 새 입주자가 전입신고를 해야 합니다.

* 대항요건과 확정일자를 구비한 후 저당권이 설정된 경우.

문) 저는 주택을 임차하고 입주하여 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 

그런데 집주인이 그 후 은행에서 사업자금을 빌리면서 임차주택에 저당권을 설정하였고 대출금을 변제하지 못하여 현재 경매절차가 진행중입니다. 

저는 주택임대차보호법상 어떠한 보호를 받을 수 있는지요?

답) 귀하는 근저당권보다 대항요건과 우선변제권 취득요건을 모두 갖추었으므로 , 첫째 매수인에게 대항하여 나머지 임대기간 동안 그리고 기간만료 후에는 보증금의 반환을 받을 때까지 임차주택의 반환을 거부할 수 있습니다. 

둘째 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를  받을 수도 있습니다. 

위 두가지 권리중 어느 것을 행사할 것인지 여부는 귀하가 자류롭게 결정할 수 있고, 우선변제권을 행사한 경우 만일 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다. 

다만 저당권설정등기 후에 임대인과 계약을 갱신하면서 보증금을 인상한 경우에는 인상 전 보증금액에 한하여 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 중 인상된 부분에 대하여는 대항력이나 우선변제를 주장할 수 없습니다.

* 확정일장일과 근저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우 우선순위.

문) 저는 주택임대차계약을 체결하고 먼저 입주 및 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서상에 확정일자도 받았습니다. 

그런데 우연히 확정일자를 받은 날에 근저당권설정등기가 경료되었습니다. 저와 저당권자 중 누가 우선하는지요?

답) 같은 순위입니다. 왜냐하면 임차인과 근저당권자 사이의 우선순위는 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종 시점과 근저당권설정등기를 마친 시점의 전후에 의하여 결정되기 때문입니다. 

따라서 귀하는 근저당권자와 같은 순위에서 채권액에 비례하여 평등배당을 받습니다.

* 전입신고일과 저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우 우선순위.

문) 저는 주택임대차게약을 체결하고 입주를 한 후 계약서에 확정일자도 받았으나 개인 사정으로 주민등록 전입신고를 그보다 늦게 하였습니다. 그런데 나중에 등기부를 열람해보니 전입신고를 한 날에 저당권설정등기가 된 사실을 발견하게 되었습니다. 저와 저당권자 중 누가 우선하는지요?

답) 저당권자가 우선합니다. 왜냐하면 우선변제권은 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그보다 먼저 갖춘 경우에는 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날에 발생하므로 귀하의 우선변제권도 전입신고를 한 다음날(즉 저당권설정등기일 다음날)에 발생하기 때문에 저당권자가 우선하게 됩니다.